Vereniging van eigenaren van appartementen in een oogopslag

Een vereniging van eigenaars van een flatgebouw (WEG) is een gemeenschap van eigenaars die een of meer flats in een gemeenschappelijk gebouw bezitten. Wanneer u dus een appartement in een pand koopt, wordt u automatisch mede-eigenaar en maakt u deel uit van de vereniging van eigenaren.

De gemeenschap van eigenaars kan als volgt worden beschreven:

Gemeenschap van alle eigenaren van een eigendom.

De gemeenschap van eigenaars is verantwoordelijk voor het beheer, het onderhoud en de modernisering van de gemeenschappelijke eigendom. Beslissingen worden genomen op de vergadering van eigenaars, waar elke eigenaar één stem heeft. Een beheerder wordt aangesteld om de belangen van de eigenaren te vertegenwoordigen en is verantwoordelijk voor het beheer en onderhoud van het gemeenschappelijke eigendom. De vereniging van eigenaars is een rechtspersoon en kan bijvoorbeeld contracten sluiten of in rechte optreden.

Condominium eigenaren vereniging in een oogopslag:

• Een WEG is de gemeenschap van alle eigenaren van een onroerend goed.
• Elke eigenaar kan zijn stemrecht in de vergadering van eigenaars vertegenwoordigen
• Elke eigenaar heeft een bepaald mede-eigendomsaandeel in de gemeenschappelijke eigendom
• Elk lid van een WEG moet kosten dragen voor de gemeenschappelijke eigendom
• Elke eigenaar is verantwoordelijk voor zijn eigen eigendom.
• Elke eigenaar heeft bepaalde rechten en verplichtingen
• Elke WEG moet bepaalde documenten hebben waarin regels en grenzen worden vastgelegd

Eigendomsaandelen en gemeenschappelijke eigendom

De verdeling van eigendom in een vereniging van eigenaren van een condominium wordt vastgelegd in de splitsingsverklaring. Daarin staat precies beschreven welke delen van het gebouw tot het afzonderlijke eigendom behoren en welke als gemeenschappelijk eigendom worden beschouwd.

Elke eigenaar heeft een aandeel in de gemeenschappelijke eigendom van het gebouw, zoals het perceel, de gevel, het trappenhuis of het dak. De grootte van het aandeel hangt af van de grootte van de desbetreffende flat ten opzichte van de totale woonoppervlakte van het gebouw.

Daartoe is elke eigenaar afzonderlijk eigenaar van zijn of haar flat. Dit betekent dat zij de enige eigenaar zijn van hun flat en deze vrij kunnen gebruiken en beheren.

Dit is het recht van elke eigenaar:

• Mede-eigenaar van de gemeenschappelijke eigendom
• Condominium eigendom van een eigen flat

Rechten en plichten van de WEG

Elke eigenaar van een condominiumvereniging heeft bepaalde rechten en plichten die voortvloeien uit de Condominium Act en de splitsingsverklaring. In dit hoofdstuk gaan we nader in op deze aspecten en leggen we uit welke rechten en plichten een eigenaar heeft.

De rechten en verplichtingen in een WEG omvatten:

• Administratie
• Onderhoud
• Vergadering van eigenaars
• Resoluties

Beheer en onderhoud

De eigenaren zijn gezamenlijk verantwoordelijk voor het beheer en onderhoud van de gemeenschappelijke eigendom. Dit omvat bijvoorbeeld het onderhoud van de tuin, het schoonmaken van het trappenhuis of de reparatie van het dak. De kosten worden omgeslagen over de eigenaren naar rato van hun eigendomsaandeel.

Iedere eigenaar heeft deze plicht:

• Verantwoordelijk voor gemeenschappelijke bezittingen
• Verantwoordelijk voor intern of extern beheer

Deelname aan de vergadering van eigenaars

De vergadering van eigenaars is het centrale orgaan van de vereniging van appartementseigenaars en dient om belangrijke beslissingen te nemen voor het gemeenschappelijke eigendom. Het is daarom belangrijk dat de eigenaars de vergadering bijwonen en hun mening geven. Het is echter niet verplicht om de vergadering bij te wonen.

De notulen van de vergadering van eigenaars moeten worden bijgehouden en ondertekend door een eigenaar en de beheerder. De notulen moeten alle genomen besluiten en de uitslag van de stemming bevatten.

Bent u geïnteresseerd in het onderwerp eigenaarsvergaderingen? Leer hier meer!

• Vergadering van eigenaars

Stemprocedure en besluitvorming

In de vergadering van eigenaars worden besluiten genomen door middel van stemming. Er zijn verschillende stemprocedures, bijvoorbeeld gewone meerderheid, gekwalificeerde meerderheid of unanieme beslissing. Een besluit is alleen geldig als het naar behoren is genomen en niet in strijd is met de wet of de splitsingsverklaring.

Huisregels, Verklaring van Afscheiding & Co.

Om de eigendomsaandelen in een huis met meerdere partijen te regelen en een harmonieus samenleven te garanderen, zijn schriftelijke regels nodig. Elk huis met meerdere partijen heeft daarom een verklaring van verdeling, gemeenschapsregels en huisregels.

Het huisreglement is het belangrijkste document en vanuit juridisch oogpunt het belangrijkste document om de werking van een flatgebouw te regelen. Zij worden opgesteld door de vereniging van eigenaars van een flatgebouw of de aangewezen beheerder en zijn voor hen een verplichting.

De gemeenschappelijke regels regelen alle regels en wetten voor het samenleven in het condominium en staan juridisch gezien achter de huisregels. Aangezien de gemeenschappelijke regels door de eigenaars zelf kunnen worden vastgesteld, kan tot wijzigingen unaniem worden besloten op de vergadering van eigenaars.

De verklaring van verdeling van een goed bestaat altijd wanneer het gehele goed wordt verdeeld in afzonderlijke delen, zoals afzonderlijke wooneenheden. Zij beschrijft dus de formele verdeling van het goed en legt de rechten en verplichtingen van de eigenaars vast.

Orde van de WEG in een oogopslag:

• Huisregels: regelt werking in gebouw met meerdere appartementen
• Gemeenschapsregels: regelen alle regels en wetten voor het samenleven in het wooncomplex.
• Verklaring van verdeling: beschrijft dus de formele verdeling van het onroerend goed

Een appartementsgebouw verkopen: volledig of elk appartement afzonderlijk?

Er zijn verschillende manieren om een flatgebouw te verkopen. Eén mogelijkheid is om het hele gebouw als eenheid te verkopen. Een andere mogelijkheid is om het gebouw op te delen in individuele appartementen en deze dan afzonderlijk te verkopen. Beide opties hebben voor- en nadelen waarmee rekening moet worden gehouden bij het nemen van een beslissing.

Je hebt deze twee opties:

1. Gehele eigendom verkopen
2. Individuele appartementen verkopen

In de meeste gevallen besluiten de eigenaren om het hele pand te verkopen.

Voordelen en nadelen van een volledige verkoop van het pand

Als u besluit het hele flatgebouw te verkopen, is het verkoopproces veel minder ingewikkeld voor een complete verkoop. Het is immers gemakkelijker een koper te vinden voor een compleet gebouw dan voor verschillende afzonderlijke appartementen. Tegelijkertijd is er minder vraag naar complete flatgebouwen dan naar afzonderlijke flats of eengezinswoningen, omdat flatgebouwen doorgaans alleen interessant zijn voor kapitaalverstrekkers en beleggers.

De verkoop van het hele gebouw kan echter ook een lagere prijs opleveren, omdat de koper het risico draagt van het overnemen van mogelijke leegstand en huurproblemen.

Dit zijn de voor- en nadelen:

• Voordelen: Gemakkelijke en snelle verkoop
• Nadelen: Lage verkoopprijs

Daarom is het de moeite waard om het appartementsgebouw op te splitsen

Ter vergelijking: het opdelen van het gebouw in afzonderlijke appartementen kan de verkoopprijs verhogen. Aangezien elk appartement nu afzonderlijk kan worden verkocht, kan het ook gemakkelijker zijn er een koper voor te vinden.

Het nadeel is echter dat het opdelen van het gebouw in aparte appartementen extra kosten met zich mee kan brengen, zoals de bouw van scheidingsmuren en de aanleg van aparte nutsleidingen. Bovendien moet u vooraf voldoende tijd uittrekken, want een splitsing van het flatgebouw moet zorgvuldig worden voorbereid en afgehandeld.

• Voordelen: Hogere aankoopprijs & veel geïnteresseerden
• Nadelen: Kosten en tijdrovend

Zelfs als het verdelen van het huis in meerdere appartementen veel middelen vergt, kan het de moeite waard zijn om het huis te verdelen in meerdere eigendomsaandelen. Om dit soepel te laten verlopen, moet u met een aantal zaken rekening houden.

Verdeling van een flatgebouw in individuele appartementen

Om het appartementsgebouw op te splitsen in afzonderlijke appartementen en deze afzonderlijk te verkopen, moet u bepaalde stappen ondernemen. We zullen nu nader bekijken hoe dit in zijn werk gaat.

Certificaat van voltooiing door de bouwinspectie

Als een flatgebouw wordt opgedeeld in meerdere appartementencomplexen, ontstaat een vereniging van eigenaars (kortweg WEG). Een belangrijke voorwaarde hiervoor is het bestaan van een certificaat van zelfstandigheid volgens de Condominiumwet. Dit certificaat wordt afgegeven door de verantwoordelijke bouwtoezichthouder en bevestigt dat de afzonderlijke appartementen op zichzelf staan. Dit betekent dat ze een aparte, afsluitbare ingang, eigen plafonds en muren en een eigen toilet hebben.

Aan deze voorwaarden moet zijn voldaan opdat een woning als afgesloten kan worden beschouwd:

• Aparte, afsluitbare toegang
• Eigen plafonds & muren
• Eigen WC

Scheidingsplan via architect of ingenieur

Naast de splitsingsverklaring heeft u ook een splitsingsplan van het hele gebouw nodig. Dit plan is een belangrijk onderdeel van de splitsingsverklaring en laat zien hoe het gebouw zal worden verdeeld.

De belangrijkste informatie over het verdeelplan in één oogopslag:

• Is bovendien vereist
• Toont indeling van het gebouw
• Inclusief locatie en grootte
• Schepping door architect of ingenieur

Het moet worden opgesteld door een bevoegde architect of ingenieur en de exacte grootte en locatie van de afzonderlijke appartementen aangeven.

Notariële verklaring van splitsing

Zodra u het bewijs van scheiding en het verdelingsplan heeft ontvangen, kunt u de verklaring van verdeling opstellen. Daarin staat dat elke eigenaar zijn eigendom omzet in aandelen in mede-eigendom die overeenkomen met het aandeel in het gehele wooncomplex. De splitsingsverklaring moet notarieel bekrachtigd worden om rechtsgeldig te zijn.

Inschrijving in het kadaster van de aandelen in mede-eigendom

Ten slotte moet u de inschrijving in het kadaster verrichten om de aandelen in mede-eigendom veilig te stellen. Dit gebeurt meestal door een notaris die de akten van eigendomsoverdracht opstelt en de inschrijving bij het betreffende kadaster aanvraagt.

Zodra deze stap is voltooid, kunt u de betreffende flat verkopen. Maar wat gebeurt er met de huurders na de verkoop?

Dit is waar u rekening mee moet houden: Recht van eerste weigering voor huurders

Als u een flatgebouw omzet in individuele appartementen en deze verkoopt, moet u er rekening mee houden dat de huidige huurders een voorkeursrecht hebben. Dit betekent dat de huurders de mogelijkheid hebben om hun vorige flat te kopen tegen dezelfde voorwaarden als overeengekomen in het koopcontract tussen u en een andere koper. Het voorkeursrecht dient om de huurders enige zekerheid te geven en ervoor te zorgen dat zij niet zomaar uit hun flat kunnen worden gezet.

Het is echter mogelijk dat de huurder zijn voorkeursrecht niet uitoefent. In dat geval kunt u de flat verkopen aan een andere koper die bereid is aan de voorwaarden van de koopovereenkomst te voldoen.

Bescherming tegen ontslag bij verkoop huis

Bovendien is de koper volgens het Duitse burgerlijk wetboek (BGB) gebonden aan de bestaande huurovereenkomsten. Dit betekent dat de huurders ook na de verkoop van het huis hun huurovereenkomsten behouden en niet bang hoeven te zijn dat deze worden opgezegd.

Als u van plan bent de afzonderlijke appartementen in het flatgebouw te verkopen, moet u dus een opzegtermijn van ten minste drie jaar in acht nemen. Gedurende deze periode kunnen de nieuwe kopers de huurovereenkomsten niet zomaar opzeggen.

Tip: Om mogelijke conflicten tussen kopers en huurders bij de verkoop van een huis te voorkomen, moet u in het koopcontract een bindend reglement opnemen. Dit reglement moet betrekking hebben op openstaande huurvorderingen, betalingen van exploitatiekosten en terugbetalingen van borgsommen.

Samengevat:

• Koper is gebonden aan bestaande huurovereenkomsten
• Opzegging van huurders na verkoop niet mogelijk
• Beëindiging lock-up periode van 3 jaar
• Tip: Leg alle formaliteiten vast in het koopcontract

Conclusie: Individuele verkoop van appartementsgebouwen

De beslissing om het flatgebouw in zijn geheel of verdeeld in individuele appartementen te verkopen hangt af van verschillende factoren, zoals de staat van het gebouw, de locatie en de vraag naar woningen in de omgeving. Als u besluit het flatgebouw op te splitsen in afzonderlijke appartementen en deze te verkopen, kunt u rekenen op hoge verkoopprijzen. Tegelijkertijd moet rekening worden gehouden met het voorkeursrecht van de huurders en de ontslagbescherming.