Oude eigendommen: flat & huis uit oudere decennia

Meer dan 2.650.000 eigendommen in Duitsland werden gebouwd vóór het jaar 1919. En enige tijd later in het midden van de eeuw waren er zelfs bijna 7.500.000 huizen! Natuurlijk, de bouwtechnologie was toen anders. Maar in de loop van de decennia leerde de bouwsector snel bij en nam niet alleen zijn toevlucht tot efficiëntere bouwmaterialen, maar richtte zich ook op de onderwerpen geluids- en warmte-isolatie en brandbeveiliging.

Hier is een kort overzicht:

• Gebouwd voor 1919: 2.655.042
• 1919 – 1949 gebouwd: 2.374.762
• 1950 – 1979 gebouwd: 7.357.255
• 1980 – 1989 gebouwd: 2.090.142
• 1990 – 1999 gebouwd: 2.490.829
• 2000 – 2011 gebouwd: 1.954.588

Elk decennium bracht andere voor- en nadelen met zich mee. Wilt u investeren in een flatgebouw uit 1940? Of een flatgebouw uit 1967 kopen als investering? Voordat we ingaan op de verschillende gebreken, volgen hier de voor- en nadelen van zo’n oudere bestaande woning:

Bestaand onroerend goed: voor- en nadelen op een rijtje

Als u wilt investeren in een inkomstenpand, dan heeft een bestaand pand uit oudere decennia zeer duidelijke voordelen: De aankoopprijs is laag en de huuropbrengst is hoog. Ook de bijkomende aankoopkosten en het te investeren eigen vermogen worden binnen de perken gehouden. Tegelijkertijd zijn de onderhoudskosten relatief hoog.

Oudere bestaande eigendommen op B- en C-locaties zijn uitstekende opbrengsteigendommen!

Hier volgt een overzicht van de voor- en nadelen.

Voordeel als je een oud huis koopt:

• Meestal lagere aankoopprijs
• De kosten zijn berekenbaar als u op de hoogte bent van de gebreken
• Een lagere aankoopprijs zorgt vaak voor een beter rendement
• Ligging in rijpe infrastructuur

Nadeel van het kopen van een oud huis:

• Hoge kosten voor onderhoud en reparaties
• Mogelijke verborgen gebreken

Wat onderscheidt eigendommen van verschillende bouwjaren van elkaar? En wat zijn de gebreken die je mag verwachten? Dus laten we chronologisch beginnen – met eigendommen ouder dan 120 jaar.

Onroerend goed gebouwd in 1900

Scheuren in het metselwerk zijn typisch voor oudere gebouwen van voor 1900. Als gevolg van de verouderde bouwtechnologie van die tijd is er geen of onvoldoende thermische isolatie. De ramen zijn meestal van enkel glas en laten dus in de winter de koude binnen, terwijl zich op zolder en in de kelder vocht ophoopt. En sommige tekortkomingen zijn ook in de badkamers te vinden: Loden leidingen, die sinds 1971 niet meer zijn toegestaan, zijn hier vaak te vinden en moeten na aankoop meestal dringend worden vervangen.

Typisch voor 120+ jaar oude panden: energievoorziening was toen nog geen issue!

Gebreken aan onroerend goed vóór 1900

Hier is een kort overzicht:

• Scheuren in pleisterwerk en metselwerk
• Gebrek aan thermische isolatie van gevel, dak en ramen
• Vochtige kelderruimtes
• Verouderde technologie en elektronica
• Verouderde klei en loden leidingen in de badkamer

Gebouwd tussen 1900 en 1939

Soortgelijke gebreken kunnen ook worden aangetroffen in eigendommen die tussen 1900 en 1939 zijn gebouwd. Door het ontbreken van een onderlaag komen kou en vocht in huis, plafonds met houten balken worden geplaagd door schimmelaantasting en de muren, die vaak veel te dun zijn geconstrueerd, zijn vatbaar voor schimmel. Niet alleen het plafond is van hout, maar ook de trap – een enorm brandgevaar!

Kenmerk: In het verleden werd bij de bouw geen aandacht besteed aan brandbeveiliging!

Checklist: Gebreken van onroerend goed rond 1900 – 1939

Alle tekortkomingen in één oogopslag samengevat:

• Ontbrekende onderlagen
• Condensatie problemen
• Sponzen- en schimmelaantasting
• Nauwelijks brandbeveiliging aanwezig
• Verouderde klei- en loden pijpen
• Scheuren in het metselwerk

Gebouwen gebouwd 1939 – 1945

Een typisch kenmerk van tussen 1939 en 1945 gebouwde panden is hun slechte bouwconstructie. Tijdens de oorlog werden grondstoffen, tijd en energie in de oorlog geïnvesteerd. Er werd dus snel en kostenbesparend gebouwd, wat ten koste ging van zowel de structuur van het gebouw als de statica van sommige gebouwen. Er werden ook ongeschikte bouwmaterialen gebruikt, zoals bouwpuin en zomerhout.

Checklist: Gebreken van onroerend goed rond 1939 – 1945

Typische tekortkomingen zijn:

• Slechte structuur van het gebouw
• Aantasting door ongedierte door verkeerd bouwmateriaal
• Statische problemen
• Scheuren in het metselwerk
• Verouderde gasleidingen
• Nauwelijks brandbeveiliging

Gebouwen gebouwd 1945 – 1959

Slechte of ontbrekende warmte-isolatie wordt met name vaak aangetroffen in gebouwen die tussen 1945 en 1959 zijn gebouwd. Er werden ook vaak bouwmaterialen gebruikt die nu als twijfelachtig worden geclassificeerd. Hiertoe behoren asbest, teer, formaldehydeverven en loodverven. Nog steeds een probleem: het gebrek aan brandbeveiliging. Na de oorlog moesten huizen snel en efficiënt worden gebouwd. Zo is er meestal een gebrek aan toegang voor de brandweer en zijn er nauwelijks branddeuren. Ook aan geluidswering werd in die tijd niet gedacht, vandaar dat oude flats uit deze periode vaak erg luchtig zijn.

Checklist: Gebreken van onroerend goed rond 1945 – 1959

Kenmerkend voor eigendommen uit die periode zijn:

• Gebruik van twijfelachtige bouwmaterialen
• Gebrek aan brandbeveiliging
• Gebrek aan geluidsisolatie
• Gebrek aan warmte-isolatie
• Lekkende gasleidingen
• Scheuren in het metselwerk

Gebouwd 1960 – 1969

In de tweede helft van de 20e eeuw werd de bouwmethode verbeterd. Hout werd niet meer gebruikt voor trappen en plafonds. In plaats daarvan werd steen en beton gebruikt en werden de ramen geïsoleerd met aluminium. Drains voorkwamen dat vocht schimmel veroorzaakte in de kelder en op zolder, en er werd underlayment aangebracht. Van nu af aan werd de nadruk gelegd op thermische isolatie, maar daarvoor werden nog steeds schadelijke stoffen gebruikt.

Checklist: Gebreken van onroerend goed rond 1960 – 1969

Hier is een kort overzicht:

• Bedenkelijke bouwmaterialen
• Isolatie schadelijk voor de gezondheid
• Betonschade
• Ongeïsoleerde dakspanten

Gebouwd 1970 – 1979

In de jaren zeventig is de bouwtechnologie opnieuw enorm verbeterd. De onlangs vastgestelde voorschriften inzake geluidsisolatie leiden tot efficiënter bouwen. Er worden geen loden leidingen meer gelegd, maar koperen waterleidingen, en de bouw geschiedt voornamelijk met beton. Ondanks verbeterde bouwmaterialen dringt de kou in de winter de woonruimten binnen en leidt tot schimmelvorming.

Checklist: Gebreken van onroerend goed rond 1970 – 1979

Typische tekortkomingen zijn:

• Teerhoudende parketlijm
• Moet gerenoveerd worden
• Beton als bouwmateriaal

Huizen met bouwjaar 1980 – 1999

Woningen die in de laatste 30 tot 40 jaar zijn gebouwd, worden meestal gekenmerkt door hun moderne bouwtechnologie. Toch zijn ook hier enkele tekortkomingen aan te wijzen. De kosten voor onderhoud zijn hoog, de dakaansluitingen zijn kapot en de centrale verwarming vóór 1985 leidt vaak tot problemen.

Checklist: Gebreken aan onroerend goed rond 1980 – 1999

Hier zijn weer de typische defecten van 1980 – 1999:

• Aansluitingen en beëindigingen voor platte daken
• Centrale verwarming
• Duur onderhoud

Conclusie: Moet u investeren in oude eigendommen?

Toegegeven: Vergeleken met nieuwe gebouwen uit de moderne tijd, hebben panden uit oudere jaren hun eigen charme. En afhankelijk van het bouwjaar brengen ze hun eigen voor- en nadelen met zich mee, en met een beetje kapitaal kunnen ook de installaties, het dak en het metselwerk worden vernieuwd.

Op mijn nieuwe project voor kopers van onroerend goed (Immobilien-Erfahrung.de) kunt u nu nog meer vinden over de respectieve gebreken per bouwjaar:

• Bouwjaar Eigendom: gebreken en staat (uitwendig)