Overzicht van de onroerendgoedprijzen: berekening, procedure, kosten en raming van de marktwaarde
Overzicht huizenprijzen – Met de verlaging van de basisrente hebben veel mensen besloten onroerend goed te kopen. Sinds enkele jaren stijgen de prijzen van onroerend goed snel en kunnen zij, vooral in metropolen en stedelijke centra, nauwelijks door normale verdieners worden gefinancierd. Woningzoekenden ergeren zich vaak aan de “hebzucht” van eigenaars die, naar de mening van potentiële kopers, hun eigendom te hoog inschatten.
De berekening van de onroerend goed prijs
De markt bepaalt de prijzen, zoals blijkt uit de taxatie van onroerend goed. Waar de vraag het hoogst is en het aanbod het laagst, stijgen de prijzen en wordt de aankoop van huizen of flats snel duurder. Of een aankoop de moeite waard is, hangt af van het individuele geval. Vastgoedbezit is namelijk altijd een goede oudedagsvoorziening en een waardevaste belegging in tastbare activa. Daarom doen zowel bezitters van een eigen woning als kapitaalbeleggers er goed aan te investeren in onroerend goed. Want wat niet over het hoofd mag worden gezien, is dat de huurprijzen al even snel stijgen en dat het einde nog niet in zicht is. Betaalbare woonruimte is moeilijk te vinden. Alleen al om deze reden is de aankoop van een huis of een appartement het overwegen waard, ondanks de stijgende vastgoedprijzen.
- Heeft u een condominium? Lees hier meer over vlakke taxatie.
Professionele taxatie moet worden opgedragen
In de regel geeft de eigenaar opdracht tot een taxatie van de marktwaarde. Als u particulier verkoopt en de kosten van de taxatie wilt uitsparen, moet u in geen geval negatief reageren op vragen van potentiële kopers over de marktwaarde. Als aspirant-koper kunt u vragen naar de berekeningsgrondslag van de prijs van het onroerend goed en met medeweten van de eigenaar een taxatie laten uitvoeren. Als u een ideale, emotioneel bepaalde biedprijs vermoedt, kan deze maatregel een kostenverlagende strategie blijken te zijn.
Bepaling van de marktwaarde door deskundigen
Als eigenaar moet u er rekening mee houden dat een koper de grootste aankoop van zijn of haar leven doet en daarom zekerheid wil in de vorm van een neutrale onroerendgoedprijs. Als een onroerend goed via een makelaarskantoor wordt verkocht, is in de meeste gevallen een taxatie van de marktwaarde uitgevoerd. Dit betekent dat de prijs van het onroerend goed de huidige factoren weerspiegelt en is vastgesteld op basis van de inrichting, de grootte en de ligging van het onroerend goed, de infrastructurele integratie en op basis van een gedetailleerde marktanalyse. Als u uw vastgoedprijzen baseert op een taxatie van de marktwaarde, zal de koper minder snel twijfelen aan de vastgoedprijs en eerder bereid zijn de koopbeslissing te nemen zonder een onderhandeling op langere termijn. Als u van de taxatie hebt afgezien, kunt u dat ook achteraf doen.
Invloed op eigenaar-bewoners en kapitaalinvesteerders
Als eigenaar-bewoner van een onroerend goed moet u afwegen of de prijs plus de bijkomende aankoopkosten en de rente op de lening voor u toereikend is. Om dit quotiënt te bepalen, neemt u uw huurbetalingen in de afgelopen 20 jaar (met een aflossingsperiode van 20 jaar) als uitgangspunt en vergelijkt u de twee waarden. Als u meer huur heeft betaald of huur die gelijk is aan de aankoopprijs van de woning, is kopen de beste beslissing voor u. Als uw huurbetalingen aanzienlijk lager zijn dan de prijs van de woning, kan het een betere oplossing blijken te zijn om in een huurwoning te blijven wonen.
Kapitaalinvesteerders gebruiken een andere berekeningsmethode. Hier kan de rentabiliteit van de aankoop worden vastgesteld aan de hand van de vraag of de beheers- en onderhoudskosten lager zijn dan de bestaande of mogelijke huuropbrengst na herverhuur. Als er geen verschil is met een vooruitzicht op rendement, is de investering geen goede kapitaalinvestering.
Als u een woning koopt als gezinswoning, moet u er in de eerste plaats voor zorgen dat u de financiering terugbetaalt met een vaste rentevoet en schuldenvrij bent vóór uw pensionering. De selectiecriteria zijn gebaseerd op de aspecten die u persoonlijk als essentieel beschouwt. Stel voor uzelf een maximumbudget vast dat past bij uw inkomen en het maandelijkse aflossingsbedrag van de financiering. Feit is: als gevolg van de zeer hoge onroerend-goedprijzen, vooral in stedelijke agglomeraties, neemt het bedrag van de financiering voor de aankoop toe. Daarom is het des te belangrijker dat u de aankoopprijs van het onroerend goed berekent, met inbegrip van het jaarlijks kostenpercentage, en dat u bij de aflossing van de lening rekening houdt met het feit dat de eis van de bank hoger is dan het geleende bedrag.
Verkopen van onroerend goed – Hoe bepaal je de juiste prijs
Zijn vastgoedprijzen onderhandelbaar?
De vraagprijs van een woning is geen statisch cijfer. Zelfs indien de prijs is vastgesteld op basis van een taxatie van de marktwaarde, is er in de meeste gevallen een zekere ruimte voor onderhandeling. Als potentiële koper moet u daarom vragen of en in welke mate een prijsverlaging mogelijk is. Onderhandelingen zijn succesvoller bij oudere eigendommen, omdat u zich dan in een goede onderhandelingspositie bevindt tijdens de inspectie en wanneer er kleine gebreken worden ontdekt. U moet er echter ook rekening mee houden dat de eigenaar of de makelaar die namens de eigenaar optreedt, niet hoeft te onderhandelen. De vastgoedprijzen zijn de laatste jaren zeer sterk gestegen. Als u geïnteresseerd bent in een eigendom op locaties met een immense vraag, is uw positie in de prijsonderhandelingen minder goed.
Vaardigheid en tactische strategieën bij het onderhandelen
Als u daarentegen besluit een woning in een landelijk gebied te kopen, is er zeker speelruimte die u met een beetje vaardigheid en tactische strategieën positief voor uzelf kunt gebruiken. Ga voorzichtig en met empathie te werk wanneer u een onderhandeling aangaat. Vooral bij woningen van particuliere verkopers is de vraagprijs vaak gebaseerd op sentimentele waarden en herinneringen aan aangename momenten in het pand. Een te brutale en veeleisende aanpak heeft meestal het tegenovergestelde effect en kan ertoe leiden dat de eigenaar helemaal niet meer aan u wil verkopen. Zowel als eigenaar als potentiële koper moet u weten dat onderhandelingen er nu eenmaal bij horen. Met deskundigheid en tact, het onderhandelen van de prijs van het onroerend goed verhoogt de interesse van de koper en het comfort van de verkoper. Als u niet graag zelf onderhandelt en zich ongemakkelijk voelt bij dergelijke besprekingen, doet u er goed aan een makelaar in de arm te nemen. Onderhandelingsvaardigheden en deskundigheid op het gebied van marktprijzen zijn een voordeel indien u niet zelf als kandidaat-koper optreedt, maar het vastgoedonderzoek laat uitvoeren.
Zullen de vastgoedprijzen binnen afzienbare tijd dalen?
Sommige deskundigen uit de sector gaan ervan uit dat de prijzen van onroerend goed in de komende drie tot vijf jaar zullen dalen. Dit is giswerk, aangezien er geen echte reden is voor een duidelijke veronderstelling. Momenteel stijgt de vraag, terwijl het aanbod krapper wordt. Dit feit alleen al sluit uit dat in de nabije toekomst minder hoge onroerendgoedprijzen zullen worden betaald. Een verhoging van het basisrentetarief en de daarmee gepaard gaande verstrakking van het monetaire beleid zijn evenmin aan de orde of in het vooruitzicht.
Kopen van woningen en investeren in onroerend goed
Als u een woning wilt kopen of op de vastgoedmarkt wilt investeren, moet u niet op veronderstellingen vertrouwen en uw aankoop uitstellen in de hoop dat de vastgoedprijzen zullen dalen. Denk eraan: een huis kopen of uw huis kopen is een waarborg voor uw pensioen en een beslissing die u neemt voor uzelf en uw gezin. De prijzen van onroerend goed stijgen nu al enkele jaren snel en de tendens is dat de stijging nog wel enige tijd zal aanhouden.
Als u uw droomhuis of -appartement vindt dat aan uw criteria voldoet en u op het eerste gezicht overtuigt, hebt u verschillende mogelijkheden om over de prijs te onderhandelen. Wachten is daarentegen niet aan te bevelen, maar zorgt er wel voor dat uw droomhuis een andere eigenaar vindt. Twee jaar geleden zeiden critici al dat er een vastgoedzeepbel zou komen. Maar de realiteit is anders. De markt is booming en de huidige hoge vastgoedprijzen zijn een gevolg van de stijgende vraag, het verminderde aanbod en de voortdurend groeiende belangstelling voor het kopen van vastgoed. Dus als u op een gunstig moment wacht, moet u nu handelen en er niet op vertrouwen dat u binnen afzienbare tijd uw droom kunt verwezenlijken tegen lagere vastgoedprijzen.
Vastgoedprijs als criterium voor de aankoopbeslissing
Krijgt u vandaag noodzakelijkerwijs “minder huis voor een hogere vastgoedprijs”? Ook al hebben veel potentiële kopers dit gevoel, toch is deze gedachte in wezen niet waar. Hebt u een concreet idee van de prijs van het onroerend goed en bent u op zoek naar een woning die u kunt kopen voor het bedrag dat u hebt begroot?
Lukinski ondersteunt u bij uw zoektocht naar onroerend goed. U wilt een huis verkopen en de juiste woningprijs bepalen? Wij bepalen de marktwaarde en ondersteunen u bij uw verkoopproject!
Lukinski is uw deskundige makelaarskantoor waar u goed kunt investeren en vertrouwen op een soepel verloop van uw project. Wij geven u graag advies over “hoeveel onroerend goed u zich kunt veroorloven” en over het optimale financieringsbedrag op basis van uw basisgegevens. Bel ons en kies een sterke partner die u zal helpen met uw vastgoedproject en met kennis van zaken voor u zal werken.
Feiten en cijfers: Statistieken over eigenwoningbezit in Duitsland
Statistieken: Woonruimte in Duitsland
Hoe hoog is het eigendomspercentage in de afzonderlijke federale staten? Hier zijn de “laatste” cijfers van het Federale Bureau voor Statistiek. Na 2014 is er nog geen nieuwe enquête gehouden. Zodra er nieuwe gegevens beschikbaar zijn, zullen wij die hier vermelden! Hier ziet u het eigendomspercentage in Duitsland van 1998 tot 2014 per deelstaat.
© Statista 2019 – Bron: Federaal Bureau voor de Statistiek
1998 | 2002 | 2006 | 2010 | 2014 | |
---|---|---|---|---|---|
Saarland | 58,1% | 56,9% | 54,9% | 63,7% | 62,6% |
Rijnland-Palts | 55% | 55,7% | 54,3% | 58% | 57,6% |
Nedersaksen | 48,9% | 51% | 49% | 54,5% | 54,7% |
Sleeswijk-Holstein | 46,8% | 49,4% | 47,1% | 49,7% | 51,5% |
Baden-Württemberg | 48,3% | 49,3% | 49,1% | 52,8% | 51,3% |
Beieren | 47,6% | 48,9% | 46,4% | 51% | 50,6% |
Hesse | 43,3% | 44,7% | 44,3% | 47,3% | 46,7% |
Brandenburg | 35,5% | 39,8% | 39,6% | 46,2% | 46,4% |
Duitsland totaal | 40,9% | 42,6% | 41,6% | 45,7% | 45,5% |
Thüringen | 39,2% | 41,8% | 40,6% | 45,5% | 43,8% |
Noordrijn-Westfalen | 37,4% | 39% | 38,7% | 43% | 42,8% |
Saksen-Anhalt | 36,5% | 39,6% | 37,9% | 42,7% | 42,4% |
Mecklenburg-Vorpommern | 32,2% | 35,9% | 33,2% | 37% | 38,9% |
Bremen | 37,5% | 35,1% | 35,4% | 37,2% | 38,8% |
Saksen | 28,7% | 31% | 29,5% | 33,7% | 34,1% |
Hamburg | 20,3% | 21,9% | 20,2% | 22,6% | 22,6% |
Berlijn | 11% | 12,7% | 14,1% | 14,9% | 14,2% |
Prijs per vierkante meter voor condominiums
Wil je verkopen? Natuurlijk profiteert u als eigenaar van onroerend goed ook van de stijgende koopprijzen in de grotere agglomeraties van de metropolen. Hier ziet u de steden met de hoogste prijzen per vierkante meter voor condominiums in een vergelijking van 2010 en 2018* (in euro per vierkante meter).
- München (Beieren) met 8.342 euro per m²; van 6.737 euro per m² in 2014; stijging 1.695 euro per m² in 4 jaar.
- Stuttgart (BW) met 5.925 euro per m²; van 4744 euro per m² in 2014; stijging 1.181 euro per m²
- Frankfurt am Main (Hessen) met 6.060 euro per m²; van 4.373 euro per m² in 2014; stijging 1.687 euro per m²
- Freiburg im Breisgau (Beieren) met 4.943 euro per m²; van 4.740 euro per m² in 2014; stijging 203 euro per m²
- Ingolstadt (Beieren) met 4.969 euro per m²; van 4.287 euro per m² in 2014; stijging 682 euro per m²
Meer statistieken vindt u op Statista
Uw voordelen: Onroerend goed makelaar
✓ nationale klanten en vaste klanten (directe aankoop mogelijk!)
✓ Tientallen jaren ervaring en een goed gecoördineerd team
✓ 100% gratis waardebepaling en analyse van uw eigendom
✓ onafhankelijk van banken en online portalen