Eenpersoons GmbH: vennootschap voor 1 persoon

Voor de oprichting van een vennootschap met beperkte aansprakelijkheid is ten minste één persoon vereist. Eenpersoonsvennootschappen vormen meestal de uitzondering, maar in zuiver juridische termen zijn zowel bij de GmbH als bij de naamloze vennootschap (AG) eenpersoonsvennootschappen zeker toegestaan. In het geval van een vennootschap met beperkte aansprakelijkheid wordt vaak de term “eenpersoons GmbH” – ook wel “Ein-Mann-GmbH” of “eenmans GmbH” – gebruikt.

Andere GmbH modellen met speciale kenmerken:

• GmbH voor twee personen
• Kein-Personen-GmbH

Opkomst van solo-oprichters – zelfbeslissing, exit & e. K.

De eenpersoons GmbH kan op drie manieren tot stand komen: Ofwel beslist u bewust om een solo-oprichter te worden, ofwel zat u oorspronkelijk in een twee- of meerpersoons GmbH en bent u door de terugtrekking van de andere aandeelhouder(s) herleid tot een eenpersoonsvennootschap. Een andere mogelijkheid is dat u een geregistreerde handelaar bent en over het nodige aandelenkapitaal beschikt om uw rechtsvorm in een eenpersoons GmbH om te zetten.

Tip: Als u uw GmbH in principe niet alleen wilt leiden en de kapitaallast over meerdere hoofden wilt verdelen, maar toch alleen wilt beslissen over de structuur en de formulering van de statuten, kunt u in de eerste stap een eenmans GmbH oprichten en in de tweede stap een willekeurig aantal extra aandeelhouders aannemen. De beslissingen die u in de fase vóór de oprichting neemt, gelden dan automatisch voor de nieuwe aandeelhouders.

Bijzondere kenmerken van de eenpersoons GmbH: § 181 BGB en § 3 GmbHG

Bij een eenmansvennootschap met beperkte aansprakelijkheid bent u automatisch de enige aandeelhouder en neemt u de functie van gedelegeerd bestuurder waar. U neemt ook deel aan de aandeelhoudersvergaderingen in een zogenaamde personele unie. Afgezien daarvan gelden voor u dezelfde regels en wetten als voor vennootschappen met meerdere aandeelhouders. Dit betekent ook dat u alle vennootschapsorganen moet vormen die voor een GmbH zijn voorgeschreven – bijvoorbeeld de raad van commissarissen. Daarom is het bijzonder belangrijk dat u zich als enig bestuurder van een eenpersoonsvennootschap vrijstelt van de in het Burgerlijk Wetboek neergelegde individuele standaard “insichgeschäft” (artikel 181, zie hierboven).

In het geval van een eenpersoonsvennootschap met beperkte aansprakelijkheid behoeft de aandeelhoudersovereenkomst niet notarieel te worden verleden vóór de inschrijving in het handelsregister en is zij bijgevolg gewoonlijk vrij kort, rekening houdend met de door de wet inzake vennootschappen met beperkte aansprakelijkheid (GmbHG) vereiste minimuminhoud. U hebt echter een niet-ontvankelijke eenzijdige intentieverklaring nodig om uw registratie te voltooien, die op haar beurt door een notaris moet worden gewaarmerkt.

Uittreksel uit de wet – § 3 GmbHG:

(1) De akte van oprichting moet bevatten:

1. De naam en de zetel van de vennootschap,
2. Het doel van de onderneming,
3. Het bedrag van het maatschappelijk kapitaal,
4. Het aantal en de nominale bedragen van de aandelen die elke aandeelhouder overneemt tegen inbreng in het maatschappelijk kapitaal (nominale inbreng).

(2) Indien de vennootschap voor een bepaalde tijd moet worden beperkt of indien aan de vennoten naast de storting van kapitaalinbreng nog andere verplichtingen jegens de vennootschap moeten worden opgelegd, moeten deze bepalingen eveneens in de statuten worden opgenomen.

Richt een GmbH op: Rechtsvorm en alternatieven

1. Geen-persoon GmbH: erfenis, schenking, beëindiging
2. Tweepersoons GmbH: Stichtersduo
3. Naamloze vennootschap (GmbH)
4. Bijzonder geval: Onroerend goed GmbH
5. Rechtsvormen: Lijst

Geen-persoon GmbH: erfenis, schenking, beëindiging

Kein-Personen-GmbH – Het model voor een GmbH zonder aandeelhouders! Door nieuwe aandeelhouders te benoemen of bestaande aandeelhouders te verlaten, kan het door u gekozen GmbH-model gemakkelijk veranderen. Of het nu gaat om een eenpersoonsvennootschap, een tweepersoonsvennootschap of zelfs een vennootschap die zonder aandeelhouders functioneert… In ieder geval zijn er speciale kenmerken waarvan u op de hoogte moet zijn, aangezien zij afwijken van de norm van de conventionele vennootschap met beperkte aansprakelijkheid.

• Kein-Personen-GmbH

Tweepersoons GmbH: Stichtersduo

GmbH voor twee personen – Het GmbH-model voor oprichters van duo’s! Door nieuwe aandeelhouders te benoemen of bestaande aandeelhouders te verlaten, kan het door u gekozen GmbH-model gemakkelijk veranderen. Of het nu gaat om een eenpersoonsvennootschap, een tweepersoonsvennootschap of zelfs een vennootschap die zonder aandeelhouders functioneert… In ieder geval zijn er speciale kenmerken waarvan u op de hoogte moet zijn, aangezien zij afwijken van de norm van de traditionele naamloze vennootschap.

• GmbH voor twee personen

Naamloze vennootschap (GmbH)

Naamloze vennootschap (Gesellschaft mit beschränkter Haftung, GmbH) – De naamloze vennootschap (Gesellschaft mit beschränkter Haftung) is een Duitse rechtsvorm die door ten minste één persoon is opgericht en door ten minste één vennoot wordt bestuurd. Zoals de naam al aangeeft, wordt deze vennootschapsvorm gekenmerkt door een beperking van de aansprakelijkheid van zijn aandeelhouder(s).

• Naamloze vennootschap (GmbH)

Bijzonder geval: Onroerend goed GmbH

Immobilien GmbH / Vermögensverwaltende GmbH / Immobiliengesellschaft – In dit artikel leert u de grondbeginselen van onroerendgoedmaatschappijen. Wie zou er aan denken een vennootschap met beperkte aansprakelijkheid op te richten bij de aankoop van een huis of een condominium? Toegegeven, dit heeft geen zin voor koopwoningen, maar wel voor huurwoningen.

• Real Estate Ltd.

Hier vindt u alle rechtsvormen die u als oprichter in Duitsland kunt kiezen en een gids met een checklist:

Rechtsvormen: Lijst

Rechtsvormen – Welke soorten vennootschappen zijn er? Als u uw eerste vennootschap wilt oprichten, is de keuze van de ideale rechtsvorm een van de eerste stappen in het proces van de oprichting van een vennootschap. Of u nu een speciaal vastgoedbedrijf of een startende onderneming wilt oprichten, ik heb hier alle soorten ondernemingen in Duitsland voor u op een rijtje gezet.

• Rechtsvormen: Lijst

Waarom is huurkoop een alternatief voor een lening voor onroerend goed?

Om vastgoedfinanciering aan te vragen, moet u gewoonlijk 10 tot 20 procent van de aankoopprijs inbrengen als eigen vermogen. Voor de bank vermindert het aanwezige kapitaal het risico; bovendien worden de bijkomende kosten niet medegefinancierd en moeten zij afzonderlijk door u worden betaald. Natuurlijk zijn er ook instellingen die onroerend goed volledig financieren. De rentevoeten en vereisten zijn echter aanzienlijk hoger voor volledige financiering.

Eenvoudig te begrijpen principe

Bij huurkoop sluit u een huurovereenkomst met de eigenaar. Daarin staat dat het gehuurde goed op een bepaald tijdstip uw eigendom wordt. Bovendien wordt de voor het huis of appartement overeengekomen koopprijs schriftelijk vastgelegd. De huur omvat een nauwkeurig vastgesteld spaarbedrag voor latere aankoop. Bij huurkoop betrekt u de woning als huurder en wordt u eigenaar door het spaarbedrag. Wanneer u het pand koopt, wordt alleen het gespaarde bedrag verrekend met de prijs; de vorige eigenaar behoudt een deel van de maandelijkse betaling als huur.

Huurkoop – twee modellen om uit te kiezen

U kunt een van de twee hieronder beschreven modellen kiezen voor deze procedure:

Huurkoop in klassieke vorm

In dit model bepaalt u samen met de huidige eigenaar onder welke voorwaarden en wanneer het eigendom aan u wordt overgedragen. De aankoopprijs, inclusief rente, wordt uitgesteld en u betaalt uw schulden af met maandelijkse aflossingen. Ofwel worden de maandelijkse termijnen zo hoog vastgesteld dat u na een bepaalde periode eigenaar bent zonder enige eindbetaling. Of u betaalt de resterende schuld met een lening na een huurperiode. In dit geval zou het gespaarde bedrag kunnen dienen als onderpand (eigen vermogen) voor de financierende bank.

Het coöperatieve model

Voor huizen en appartementen die eigendom zijn van coöperaties wordt vaak de koopoptie gebruikt. U tekent een huurovereenkomst met een koopoptie op de woning. In geval van aankoop trekt de coöperatie een deel van de betaalde huur af van de aankoopprijs. De prijs wordt vastgesteld wanneer u het huurcontract tekent en wordt niet gewijzigd. U kunt de koop aan het einde van de huurperiode weigeren, omdat u geen koopverplichting aangaat. Het is ook de moeite waard te weten dat het bij de klassieke variant van huurkoop niet ongebruikelijk is dat u 20 procent van de aankoopprijs als aanbetaling moet betalen. Indien u dit bedrag niet kunt opbrengen, wordt de aanbetaling in termijnen bij de huur opgeteld en leidt dit tot een aanzienlijk hogere maandlast. Aangezien u bij een klassieke huurkoop een bindend contract sluit met de eigenaar, moet u op het afgesproken tijdstip over de resterende koopsom kunnen beschikken. Bij huurkoop is altijd een eenmalige tekenvergoeding verschuldigd.

Aankoop optie

Bij een koopoptie is er geen bindend contract, maar uw optierecht moet wel in het kadaster worden ingeschreven. Op die manier verzekert u zich van het recht op aankoop binnen de gestelde termijn. Deze zekerheid leidt echter tot relatief hoge huurprijzen, die zowel aflossing als rente omvatten. De coöperaties binden hun huurders aan de koop met de hoge maandelijkse lasten. Slechts zeer weinig coöperatieve aanbieders staan opzeggingen toe en geven de spaartranches terug.

Huurkoop altijd met notariële akte

Net als bij de klassieke aankoop van onroerend goed moet het huurkoopcontract bij een notaris worden opgemaakt. De inspanning is des te groter omdat er twee contracten moeten worden opgesteld. Naast het huurcontract moet ook een koopcontract worden opgesteld en beide documenten moeten door een notaris worden bekrachtigd. Zonder notariële akte is elke huurkoopovereenkomst ongeldig. In het geval van een koopoptie moet de notaris opdracht krijgen om een aantekening in het kadaster te maken. Dit voorkeursrecht vervalt automatisch bij beëindiging van de huurovereenkomst, anders geldt het tot de vastgestelde datum van aankoop. Opmerking: Ongeacht de voorkeursoptie, moet u advies inwinnen van een onafhankelijke onroerend goed deskundige alvorens een beslissing te nemen over de aankoop van een huurwoning. Helaas zijn er altijd zwarte schapen in de sector die hun moeilijk te verkopen eigendommen van de hand willen doen met zogenaamd aantrekkelijke huurkoopaanbiedingen. Alvorens het contract te ondertekenen, moeten beide partijen de notaris raadplegen over mogelijke insolventie en passende bepalingen overeenkomen.

Voor- en nadelen van huurkoop

Beide modellen hebben voor- en nadelen, zowel voor de eigenaar als voor de huurder (latere eigenaar). De volgende aspecten lijken voordelig te zijn:

• De door de verkoper verstrekte lening biedt gemakkelijk toegang tot woningbezit, maar de huurprijs is veel hoger dan voor traditionele huurwoningen
• Aangezien bij aankoop zelden een lening moet worden aangegaan, worden de banken in de kou gezet wanneer het om huurkoop gaat
• Economisch gezien wordt het eigendom onmiddellijk eigendom van de eigenaar, omdat hij met zijn huurbetalingen ook spaargeld inbrengt.
• De overeengekomen termijnen zijn onafhankelijk van de ontwikkeling van de rentevoet en blijven constant gedurende de gehele periode.
• Het koopoptie-model biedt de huurder de mogelijkheid een tijdje in het huis of appartement te wonen en dan te beslissen of hij het al dan niet koopt.
• De verhuurder is niet gebonden aan de plaatselijke huurindex, hij kan hogere huren vragen en hoeft niets terug te betalen als het contract wordt opgezegd

Zoals bij elke transactie in het economische leven, heeft huurkoop naast de positieve ook een negatieve kant. De keerzijde van de munt ziet er als volgt uit:

• Uiteindelijk betaalt u als huurder aanzienlijk meer dan wanneer u het onroerend goed rechtstreeks zou kopen
• In vergelijking met een conventionele lening voor onroerend goed, zijn de voorwaarden meestal slechter. De huur is aanzienlijk hoger dan de vergelijkbare plaatselijke huur, en er zijn ook afsluitkosten en andere kosten.
• In ieder geval moet u een bovengemiddeld en zeker inkomen hebben om hoge huren en spaarbijdragen te kunnen betalen.
• Uw betalingen gaan meestal verloren in geval van insolventie van de verkoper en het niet doorgaan van de geplande aankoop
• De subsidies die beschikbaar zijn voor de traditionele aankoop van onroerend goed zijn niet beschikbaar voor huurkoop.
• Hoewel u tijdens de huurperiode pro rata moet betalen voor reparaties en moderniseringen, wordt u vaak geen inspraak gegeven in grootschalige bouwmaatregelen.
• Deskundigen adviseren bij huurkoop een aflossingspercentage van ten minste 80%, gebaseerd op de maandelijkse afbetaling.

Conclusie: Huurkoop als kredietalternatief

Huurkoop is vaak een overhaast gekozen optie voor de financiering van de eigen vier muren. Gezien het hoge inkomen dat hiervoor vereist is, wordt volledige financiering via de bank mogelijk en lijkt dit zinvol. De iets hogere rentevoeten voor financiering zonder eigen vermogen worden gecompenseerd door overheidssubsidies en -toelagen, vooral voor jonge gezinnen. U moet deskundig advies inwinnen alvorens tot huurkoop te besluiten en de klassieke weg van vastgoedfinanciering te overwegen.