Commercieel onderzoek: berekening van de aankoopprijs

Dus als je een woning hebt gevonden die je bevalt, moet je die eerst bekijken. Er zijn twee stappen die u kunt nemen om dit te doen:

1. Commercieel onderzoek
2. Technische test

Om de aankoopprijs te berekenen, moet u alle negatieve punten op voorhand noteren. U zult deze niet alleen nodig hebben voor de berekening van de koopprijs, maar ook voor de latere onderhandelingen over de koopprijs met de verkoper. Dit zijn de belangrijke, algemene punten die bij elk commercieel onderzoek van een onroerend goed aan de orde komen.

Huurovereenkomst, huurachterstand en huurverlaging

Als u een niet-verhuurde woning koopt voor eigen gebruik, zijn deze punten minder belangrijk voor u. Als uw eigendom echter nog wordt verhuurd of u het als investering wilt kopen, moet u naast de waarborgsom ook nota nemen van eventuele bijzonderheden en individuele afspraken in de huurovereenkomsten.

• Kunnen alle lopende exploitatiekosten aan de huurders worden toegerekend?
• Is er een borgsom afgesproken?
• Welke bijzonderheden werden in de huurovereenkomsten overeengekomen?

Huurverlagingen en -verhogingen zijn ook van belang voor de commerciële audit en moeten voor dit doel worden genoteerd.

Niet-proportioneerbare exploitatiekosten: Checklist

Sommige exploitatiekosten kunnen worden doorberekend aan uw huurders, maar sommige niet. Bovenal moeten de kosten voor beheer en onderhoud van het onroerend goed, evenals de afschrijvingen, altijd door de verhuurder worden gedragen.

Zijn er niet-portioneerbare kosten?

Hier zijn een paar voorbeelden:

• Kosten voor vastgoedbeheer
• Onderhoudskosten
• Kosten voor reparatie
• Afschrijving
• Reserves

Vooral opknap- en renovatiewerkzaamheden die het onderhoud van het onroerend goed dienen, kunnen niet op de huurder worden afgewenteld.

Onderhoud: huurachterstanden en komende renovaties

Onderhoud is ook een belangrijk criterium bij de commerciële audit. Daartoe raden wij u aan de reserve voor levensonderhoud te controleren op basis van de meest recente afrekening van de huishoudelijke uitgaven door te vragen naar de meest recente afrekening van de huishoudelijke uitgaven. Bereken een typisch gemiddelde van 1 euro +/- 20 cent per vierkante meter. De komende renovatie- en moderniseringsmaatregelen zijn te vinden in de verzameling resoluties.

Dus je moet hier zeker aandacht aan besteden:

• Bedrag van de reserve voor onderhoud
• Bedrag van het bestaande achterstallige huisgeld
• Onderzoek van de verzameling resoluties

Checklist: Commercieel Onderzoek

Hier volgt een samenvatting van de – typische – 11 testpunten:

1. Kunt u alle lopende exploitatiekosten doorberekenen aan uw huurder(s)?
2. Is er een aanbetaling overeengekomen?
3. Zijn er bijzonderheden in de huurovereenkomsten?
4. Zijn er op dit moment huurachterstanden?
5. Zijn er actieve huurverlagingen?
6. Wanneer zijn de laatste huurverhogingen doorgevoerd?
7. Hoeveel huur zou je kunnen krijgen met een nieuw huurcontract?
8. Verwacht u niet-portioneerbare kosten?
9. Hoe hoog is de onderhoudsreserve van de WEG?
10. Zijn er achterstanden in de betalingen van het huis van de WEG?
11. Heb je de verzameling resoluties gecontroleerd?

Tip. Onroerend goed kopen: Leren van A-Z

Alles van A tot Z: koop of huur, financiering van een appartement, appartementen zoeken, vastgoedportalen, makelaars, taxatie, aankoopprijzen, onderhandelingen en belastingen. Kennis en ervaring van experts, in één gids.

✓ Een gids
✓ Alle feiten
Tips van insiders
✓ Aankoop checklists

Leer stap voor stap het proces van het kopen van een flat en veel insider tips!

• Plat kopen

Inkomsten kapitalisatie: hoe werkt de berekening?

De gekapitaliseerde winstwaardemethode bepaalt de gekapitaliseerde winstwaarde van het onroerend goed en wordt gebruikt om onroerend goed te waarderen dat naar verwachting een economisch rendement zal opleveren. De gekapitaliseerde winstwaarde is zinvol wanneer rendementsoverwegingen op de voorgrond staan voor verhuurd onroerend goed en commercieel onroerend goed. Kapitaalinvesteerders en beleggers in het bijzonder kunnen de gekapitaliseerde winstwaarde gebruiken om alternatieve investeringsvormen te vergelijken. In het geval van commercieel gebruikt of verhuurd onroerend goed vormt de vaststelling van de gekapitaliseerde winstwaarde tevens de basis voor de hypotheekwaarde van het goed.

Marktwaarde van de grond en de inkomenswaarde van het gebouw

De methode van de gekapitaliseerde opbrengstwaarde verdeelt het onroerend goed in de marktwaarde van de grond en de opbrengstwaarde van het gebouw. Dit omvat de huurinkomsten, de onderhoudskosten en de kosten voor het beheer van de grond en het gebouw. Dienovereenkomstig worden de huuropbrengsten minus de beheerskosten en de grondwaarde inclusief de rente vergeleken.

Berekeningsvoorbeeld: gekapitaliseerde winstwaarde – eenvoudig berekend met Lukinski

Om de inkomenswaarde van uw woning te berekenen, gaan wij uit van de volgende gegevens als voorbeeld. Deze informatie kan vervolgens worden gebruikt om de waarden van het bruto jaarbedrag en de jaarlijkse netto-inkomsten, alsmede de exploitatiekosten te berekenen.

• Oppervlakte: 200 vierkante meter
• Prijs: 7 euro per vierkante meter
• Bedrijfskosten: 25 procent
• Rentevoet eigendom: 7 procent
• Waarde van het land: 100.000 euro
• Schade aan het gebouw: 3.000 euro
• Vervaldatum duplicator: 12.50

Berekening van het jaarlijkse brutobedrag, het jaarlijkse netto-inkomen en de exploitatiekosten

• Jaarlijkse brutowinst = 200 m2 * 7 Euro / m2 * 12 maanden = 16.800 Euro
• Exploitatiekosten = 16.800 euro * 25 procent = 4.200 euro
• Netto jaarinkomen = 16.800 euro – 4.200 euro = 12.600 euro

Na aftrek van de kosten blijft er dus 12.600 euro over van de jaarlijkse huuropbrengst. Verder geldt:

• Grondwaarde rente = 7 procent * 100.000 euro = 7.000 euro
• Voorlopige gekapitaliseerde winstwaarde = 12.600 euro – 7.000 euro = 5.600 euro

Berekening: Inkomenswaarde gebouw en inkomenswaarde

Voor de inkomenswaarde van het gebouw wordt de voorlopige inkomenswaarde vermenigvuldigd met een multiplicator. De vermenigvuldigingsfactor is een kengetal dat wordt berekend op basis van de rentevoet van het onroerend goed en de resterende gebruiksduur. Hoe langer de resterende gebruiksduur van het gebouw, hoe hoger de vermenigvuldigingsfactor. Om de inkomenswaarde te bepalen wordt vervolgens alle structurele schade afgetrokken van de inkomenswaarde van het gebouw en wordt de marktwaarde van de grond toegevoegd.

• Inkomenswaarde gebouw = 5.600 euro * 12,50 (vermenigvuldigingsfactor) = 70.000 euro
• Verdiende waarde = 70.000 euro – 3.000 euro + 7.000 euro = 74.000 euro

Laat de professionals de wiskunde doen

Ons team van investeerders maakt graag rendementsberekeningen voor uw droompand. Potentiële kopers kunnen overtuigd worden van een goed rendement. Op verzoek zullen wij u meedelen welke gegevens nodig zijn voor de berekening. Zodra wij de documenten hebben ontvangen, zullen wij de gekapitaliseerde waarde bepalen en u een eerste raming van het rendement geven.

Taxatie voor de verkoop van onroerend goed

Een samenvatting van alle belangrijke informatie die u moet weten over taxaties bij de verkoop van onroerend goed: Een eigendom taxeren. Meer informatie: hoe te verkopen.

Materiële waarde methode: Waarde voor de nieuwbouw van een onroerend goed

Bij de berekening wordt eerst de marktwaarde van de grond bepaald met de standaardgrondwaarde, vervolgens wordt de werkelijke waarde van het gebouw toegevoegd.

De werkelijke waarde van het gebouw wordt berekend op basis van de productiekosten van het gebouw minus eventuele ouderdomsreducties. De reële waarde van de grond (marktwaarde van de grond) en de reële waarde van het gebouw worden bij elkaar opgeteld en vermenigvuldigd met een reële-waardefactor.

Waarde in natura = (100.000 euro + 150.000 euro) * 0,5 = 125.000 euro

De berekening van de reële-waardefactor is gebaseerd op het soort gebouw, de voorlopige reële waarde en de genormaliseerde grondwaarde. De totale materiële waarde die op deze wijze wordt bepaald, geeft aan welke financiële middelen zouden moeten worden besteed om het onroerend goed te herbouwen.

• Reële waarde methode

Vergelijkende waarde methode: Vergelijking van gelijksoortige eigenschappen

De comparatieve waarde methode vergelijkt uw eigendom met gelijkaardige eigendommen. Het wordt met name gebruikt voor de verkoop van eigen flats en huizen. De vergelijkende waarde kan ook worden bepaald voor onbebouwde grond.

Prijs per vierkante meter van het vergelijkbare onroerend goed = 300.000 euro / 100 m² = 3.000 euro per m²

Aankoopprijs van het te taxeren onroerend goed = 3.000 euro * 200 m2 = 600.000 euro

Alleen eigendommen op vergelijkbare locaties en met een vergelijkbare indeling worden in de vergelijking meegenomen. De in de taxatie opgenomen eigendommen moeten afkomstig zijn uit de onmiddellijke omgeving van het woonhuis. De methode van de vergelijkende waarde wordt geacht de werkelijkheid bijzonder dicht te benaderen. Het wordt zeer vaak gebruikt om de waarde van eigendommen te bepalen omdat de locaties regionaal betrekkelijk vergelijkbaar zijn.

• Vergelijkende waardeprocedure

Waardebepaling (kosten)

Wie stelt taxaties op voor onroerend goed? Wat kost een huis taxateur? Wat kost een taxateur voor oude gebouwen? Tenzij wettelijke voorschriften de aanstelling van een deskundige vereisen, zal een taxatie van onroerend goed u een realistische waardebepaling van uw onroerend goed op de regionale en nationale markt geven. Wij bieden tijdige en nauwkeurige taxaties van grond, residentieel en commercieel vastgoed.

Indien de waardebepaling echter voor de rechter moet worden gebracht, zoals bij een echtscheiding, moeten tegen betaling deskundigen worden geraadpleegd. De woon- of huurwoning wordt ter plaatse geïnspecteerd. In de regel wordt zowel een schriftelijke als een digitale kopie van de taxatie afgegeven.

• Taxatieverslag

Bruto huur in een oogopslag: Exploitatiekosten onthouding voor een huur

• Alle bijkomende kosten voor een gehuurde woning inbegrepen en geen verdere kosten
• Verschil tussen bruto warme huur en bruto koude huur
• Warme huur omvat alle bedrijfskosten in tegenstelling tot koude huur

Terug naar de Wiki: Onroerend goed

Gratis evaluatie van huis en flat

Hier vindt u meer informatie over taxaties van huizen en appartementen in uw wijk en straat:

https://ihrhausverkauf.de/bewertungen/wohnung/

Koude huur in een oogopslag: Huur zonder servicekosten

• Huurprijs zonder bijkomende kosten
• Naast de kale huur wordt vaak een voorschot voor bijkomende kosten gevraagd.
• Afhankelijk van het verbruik wordt het verschil aan het eind van het jaar verrekend.

Terug naar de Wiki: Onroerend goed