Villa’s! Ibiza, Berlijn, Los Angeles

Hier vind je mijn persoonlijke favorieten van over de hele wereld, van het mediterrane Ibiza, Mallorca, Marbella en Berlijn tot fascinerende bestemmingen in de VS zoals Los Angeles – allemaal op één rij!

• Lukinski Villa’s

Lukinski Villas als app

En het beste deel? Ik heb mijn eigen Lukinski Villas app ontwikkeld, die alle foto’s en vastgoedgegevens bevat. Zo kun je de huizen van je dromen verkennen op je smartphone en heb je alle informatie binnen handbereik.

Mijn missie: Blijven instappen, verkopen, kopen, verhuren

Mijn reis stopt hier echter niet. Mijn missie is om verder te gaan in de wereld van vastgoedinvesteringen, verkopen, kopen en verhuren. Zowel in Spanje als in de VS zal ik op zoek gaan naar nieuwe mogelijkheden. Daarbij zal ik me richten op mijn persoonlijke favoriete plaatsen en alle relevante bestemmingen in de buurt daarvan.

Ontdek samen met mij de wereld van luxe villa’s!

In mijn nieuwste video neem ik je mee op reis door de wereld van luxe villa’s. Ik laat je enkele van mijn persoonlijke favorieten zien en vertel je over mijn ervaringen in de vastgoedsector. Als je gefascineerd bent door prachtige villa’s, spannende reizen en investeren in vastgoed, dan mag je deze video niet missen.

Vergeet niet om je te abonneren op mijn kanaal om geen enkele update te missen en download de Lukinski Villas App om toegang te krijgen tot alle informatie.

Lukinski YouTube: Rendement, investering & Co.

Ontdek samen met mij de doorslaggevende factoren, kerncijfers en grondbeginselen van investeren in onroerend goed. In vergelijking met andere beleggingsvormen biedt vastgoed een ‘veiligere’ manier om kapitaal te investeren met een constant rendement en een waardestijging op lange termijn. Wilt u uw geld verstandig investeren? Mijn aanbeveling: Vastgoed, passief inkomen en een goed leven.

• Lukinski YouTube

Een villa verhuren: rendement en waardestijging

Is het de moeite waard om in Spanje te huren? Ja! Zoals u verderop in het voorbeeld zult zien, leveren sommigen 5%-10% van de koopsom per jaar op, alleen al door in en rond het hoogseizoen te verhuren. De overige 3-6 maanden maakt u zelf gebruik van uw villa.

Bent u van plan om voor de eerste keer te huren?

Niet alleen de verhuur is winstgevend, maar ook de waardestijging van het onroerend goed op bijzondere locaties zoals Mallorca of Ibiza. Meer hierover na de rendementsberekening.

Leer alles wat je moet weten hier in de gids!

Verhuur: Opbrengst van een villa

In Duitsland worden woningen zelden gebruikt als vakantiehuis en verhuurd tijdens dalperiodes. Als dat zo is, werkt de berekening iets anders dan bij de typische volledig verhuurde woning. In een langlopend huurcontract betaalt huurder X elke maand som Y. Huren in vakantieoorden betekent ook een beetje speculeren, afhankelijk van dal- en piekseizoenen. In principe is de berekening van het rendement van het onroerend goed echter dezelfde.

Huuropbrengst doel: Huurder betaalt voor uw villa

Laten we het eenvoudige doel van een goed vastgoedrendement samenvatten:

Het rendement moet zo hoog zijn dat uw huurders uw villa afbetalen.

De waarde varieert, momenteel is een goed rendement ten minste 6% (in Duitsland). Met de hogere rentevoeten voor financiering in het buitenland, stijgt de waarde dienovereenkomstig. 1% meer rente vereist direct 1% meer rendement – om het simpel te zeggen.

Bereken rendement: Voorbeeld om te beginnen

De gebruikelijke rendementsberekening werkt zo dat de jaarlijkse koude huur (d.w.z. maandelijkse huur * 12) wordt berekend. Bij gedeeltelijke verhuur is de eventuele jaarlijkse koude huur even belangrijk, maar dan toegespitst op een paar weken of maanden in het jaar waarin u het goed niet zelf gebruikt.

Simpel berekend:

Rendement = jaarlijkse inkomsten (koude huur) / investering (aankoopprijs en bijkomende kosten)

Snel voorbeeld:

• 6,7 % = 80.000 / 1.200.000

Tip! Naast de villa (extra’s zoals zwembad) en goede ligging, is het aantal slaapkamers / badkamers altijd bepalend voor goede huurprijzen.

In principe blijft alles echter hetzelfde. Berekening van de opbrengst.

Opbrengst van een villa samengevat

Feit 1) De berekening van het rendement van een eigendom wordt belangrijk wanneer u uw eigendom wilt verhuren. Feit 2) Eenvoudig gezegd, het zet de inkomsten van de huur in verhouding tot uw voorraden (aankoopprijs en bijkomende kosten), met als doel dat uw huurders, uw villa betalen.

Feit 3) Het resultaat van het rendement op onroerend goed is een percentage. Als dit (momenteel) boven de 6% ligt, zijn alle lopende kosten (financiering [aflossing, rente] en onderhoud) bij wijze van spreken gedekt. Als het rendement (momenteel) lager is dan 6%, betaalt u maandelijks.

Ook hier, ter illustratie, de berekening van het “gebruikelijke” rendement (bij volledige verhuur van een belegging) en aangepast, het rendement van een verhuurd onroerend goed in het buitenland (vakantiehuis) dat u ook gebruikt.

Formule

De formule voor de berekening:

Volledig verhuurd:

Rendement = jaarlijkse koude huur (koude huur * 12) / investering (aankoopprijs en bijkomende kosten)

Gedeeltelijke verhuur:

Rendement = jaarlijkse koude huur / investering (aankoopprijs en bijkomende kosten)

Dus in principe, dezelfde berekening.

Huur: Hoeveel huur voor welke villa?

Tip. Vraag je je af voor hoeveel een eigendom met waarde X kan verhuurd worden? Vergelijk aanbiedingen op platforms voor vakantiewoningen of op AirBnb. Gebruik vergelijkbare parameters (locatie, staat, woonruimte, slaapkamers).

Op die manier kunt u ook profiteren van de ervaringen van andere verhuurders in de buurt, zonder dat u zelf veel met de verhuur hoeft te experimenteren.

Voorbeeld: Huren in het hoofdseizoen – 2,6% rendement!

Zo verhuurt een kennis zijn woning ter waarde van 2.100.000 euro alleen al in de maand juli voor 54.000 euro.

Opbrengst voor deze maand:

2,57 % van de aankoopprijs

In Duitsland richten beleggers zich voor hun kapitaalinvestering op onroerend goed, met een jaarlijks rendement van 6%, zodat u in hotspots als Ibiza in één maand bijna de helft van het vereiste minimumrendement kunt verdienen. Natuurlijk biedt het jaar niet 12 keer de maand juli (hete temperaturen, zomervakantie in veel landen). Maar alleen al het hoofdseizoen, van mei tot september, levert een behoorlijk bedrag op.

Helaas betaalt u iets meer rente en moet de huur ook geregeld worden.

Vergoedingen: Verhuur en Huisservice + Voordeel

Wie huurt in hotspots als Mallorca, Ibiza of Marbella, zorgt daar natuurlijk niet zelf voor. Maar er zijn uitstekende lokale contacten die alles direct regelen voor 20-25% van de huurinkomsten: Verhuur, huis schoonmaken, onderhoud, tuin en zwembad onderhoud. U zou natuurlijk alles apart kunnen huren, maar one-stop-shopping is de beste manier om zonder stress aan serieuze huurders te verhuren.

Verhuur via agentschap:

20% – 25% van de huurinkomsten

Nogmaals, het grote voordeel:

• De villa huren
• Communicatie met huurders
• Overdracht van de villa (intrekken en uittrekken)
• Onderhoud
• Buitenfaciliteiten zoals tuin, zwembad, tennisbaan, enz.
• Alles zonder stress

Laten we nu direct kijken naar een praktisch voorbeeld met concrete cijfers.

Voordelen: Opbrengst uit verhuur en waardestijging (onroerend goed)

Onroerend goed in de Spaanse hotspots is natuurlijk iets duurder dan “thuis” kopen. Dit brengt het rendementsvoordeel met zich mee, dat niet iedereen “de stap durft te zetten”. Bovendien hebt u in het buitenland meer eigen vermogen nodig, tot 50-60% van de aankoopprijs. Hierover zo dadelijk meer.

1. Goede rendementen, vaak meer dan 10%
2. Bovendien, waardestijging van het eigendom

Aankoopprijs incl. renovatie bijvoorbeeld berekening

In het voorbeeld koopt u een woning inclusief bijkomende kosten voor 1,9 miljoen euro en investeert u nog eens 240.000 euro voor de renovatie tot de laatste hand.

• Aankoopprijs: 1.90.000 euro
• Rehabilitatie: 240.000 euro
• Investering: 2.140.000 euro

In piekmaanden zoals juni, juli en augustus kunt u 50.000 tot 60.000 euro per maand krijgen, realistisch en met voorboeking in januari, februari, maart. Wij berekenen 14.000 euro / week in het hoogseizoen +/- 1 maand voor en na het hoogseizoen; wij houden ook rekening met realistische leegstand en uw eigen gebruik, bijvoorbeeld tijdens de wintermaanden.

Berekening: Inkomsten uit verhuur

De maanden verschillen dan. Voorbeeld:

• Januari – maart: Eigenbelang
• April: Leeg
• Mei: 12.000 euro / week
• Juni – Augustus: 14.000 Euro / week
• September: 11.000 euro / week
• Oktober – November: Leeg
• December: Eigenbelang

Uw rendement wordt dan berekend uit de aankoopprijs, de huur/huisservice en de inkomsten:

• Jaarlijkse koude huur: 260.000 euro / jaar
• Huisdienst (20%): 26.000 euro / jaar
• Jaarlijkse koude huur (netto): 234.000 euro / jaar

Samengevat:

• Investering: 2.140.000 euro / jaar
• Opbrengst: 10,9% Opbrengst

In Duitsland zijn eigendommen met rendementen van meer dan 10% uiterst zeldzaam of liggen ze op C-locaties, wat risico’s inhoudt. Hier koopt u op de beste locatie, villa’s met zwembad en zeezicht.

Waardestijging van het onroerend goed

Bovenop de opbrengst van onroerend goed komt dan nog de algemene stijging van de grondprijzen. Weet u welke voordelen plaatsen als Ibiza en Mallorca bieden? De ruimte is niet oneindig. Net als in Zwitserland bijvoorbeeld is de bouwruimte beperkt en bijgevolg stijgen de reële grondprijzen meer dan bij een kapitaalinvestering die u “thuis” in de buurt doet.

Hier is een uittreksel uit de Frankfurter Rundschau, actueel van vorig jaar:

“Gemiddeld stegen de prijzen van onroerend goed op het eiland met 27,2 procent, waarbij het hoogste stijgingspercentage door marktonderzoekers werd opgetekend in de stad Palma met 42,1 procent, gevolgd door het zuidwesten, waar vakantiewoningen nu 37,8 procent meer kosten dan vijf jaar geleden.”

Laten we “slechts” rekenen met het gemiddelde van 27,2 %.

• 27,2 % / 5 = 5,45 % p.a.

Welke nevenkosten ontstaan er bij de aankoop van onroerend goed?

Het kostenblok van de nevenkosten is vrij omvangrijk als men werkelijk alle aspecten in aanmerking neemt. Maar er zijn een paar verschillen.

Kosten voor de makelaar

Makelaarskosten – In Duitsland worden de makelaarskosten (voor particuliere aankopen) bij wet voor 50% verdeeld tussen verkoper en koper. Indien een onroerend goed van de ene vennootschap aan de andere wordt verkocht, is de verdeling van de makelaarskosten vrij tussen koper en verkoper. In Spanje (d.w.z. ook Ibiza, Mallorca of Marbella) zijn de makelaarskosten reeds inbegrepen in de aankoopprijs van het onroerend goed (5% voor standaard eigendommen).

Onroerendgoedbelasting op de aankoop van een villa

Vermogensbelasting – Als u een onroerend goed koopt in Spanje en meer dan 700.000 euro van de aankoopprijs inbrengt uit eigen vermogen (geen financiering), moet u belasting betalen over alles boven het belastingvrije bedrag van 700.000 euro. De Spaanse vermogensbelasting bedraagt tussen 0,2 en 2,5% van het nettovermogen dat u inbrengt.

Tip. De belastingvrije som verschilt in de gemeenten. In Catalonië en Valencia bedraagt de belastingvrije som slechts 500.000. In Madrid is de belastingvrije som onbeperkt.

Voorbeeld:

• Totale aankoopprijs van de villa: 1,8 miljoen euro
• Aandelenkapitaal (60%): 1,08 miljoen euro
• Toelage: 700.000 euro
• Belastbaar vermogen: 308.000 euro
• Belastingtarief: 0,3
• Bedrag belasting: 924,00 Euro

Vermogensbelasting: Tabel

Hier zijn alle belastingtarieven met aanslaggrenzen:

Bron: WF Salinas.

Renovatie van bestaande eigendommen

Renovatie en opwaardering – U zult uw villa zeker willen inrichten volgens uw wensen en ideeën. Daartoe moet u op zijn minst rekening houden met kosten voor opwaardering en, afhankelijk van het bouwjaar van het huis of de laatste verbouwing, ook met verbouwingskosten (tuin, zwembad tot slaapkamers, keuken, badkamers).

Typische bijkomende kosten in een oogopslag:

1. Theoretische reiskosten (bezoek ter plaatse)
2. Makelaarskosten – betaald door verkoper
3. Notariskosten – koopcontract
4. Kosten kadaster – verandering van eigendom
5. Rehabilitatie / modernisering (voor bestaande gebouwen)
6. Vermogensbelasting (vanaf 700.000 euro)
7. Onroerendgoedbelasting (na aankoop)

Conclusie: Koop en huur een villa

Je hebt nu echt veel geleerd. Over het rendement van de huur in seizoensperiodes. U hebt geleerd over belastingen, maar ook over de extra kosten van het kopen met een makelaar tot het huren in onderhoud van uw woning.

Met deze kennis kunt u een winstgevende villa te huur in Spanje vinden.

Hier heb ik 2 extra tips voor je!

Makelaars: Villa Portfolio Ibiza, Mallorca & Marbella

Als makelaar ben ik op klantenwerving, we geven exposés, plannen bezichtigingen en helpen met het koopproces ter plaatse, van notaris tot financiering indien nodig. Een kleine selectie van mijn villa’s in Mallorca, Marbella en Ibiza vindt u hier:

• Lukinski: Villa’s

Financiering in het buitenland: eigen vermogen en rentevoet

U wilt een villa kopen in Spanje? Of het nu Mallorca, Marbella of Ibiza is, de voorwaarden voor vastgoedfinanciering verschillen aanzienlijk. Indien u uw villa niet koopt voor 100% persoonlijk gebruik, maar deze geheel of gedeeltelijk verhuurt als investering, dan moet u de bijzondere voorwaarden in Spanje kennen. Daarnaast zal ik u ook enkele inzichten uit de VS geven, ter vergelijking. Op die manier kunt u zien hoe goedkoop financiering in eigen land is en hoe duur leningen als buitenlander in andere landen worden, in verhouding tot uw rentevoet en uw eigen vermogen. Uiteindelijk gaat het altijd om het rendement.

• Financiering in het buitenland

Rendement leverage: eigen vermogen en rente

De grootste hefbomen voor het rendement zijn 1) het aandelenaandeel, 2) de rentevoet en 3) de vaste renteperiode. Hoe “hoger de kosten”, hoe slechter het rendement.

Een aanvullende gids voor het kopen en huren van een villa.

Wat betekent opbrengst?

Rendement, simpel gezegd, vergelijkt uw kapitaalinvestering met wat u verdient met uw eigendom (verhuur). Als het rendement (inkomen / investering) 6% of meer per jaar is, genereert uw villa genoeg voor de huurder(s) om voor uw villa te betalen.

Negatieve rendementseffecten als gevolg van rente en co.

Hoe hoger de maandelijkse kosten (aflossing, rente en onderhoud), hoe lager het rendement. Dus als de rente die u moet betalen voor een lening stijgt, heeft dat een negatief effect op het rendement.

Negatieve effecten in een oogopslag:

1. Belegging in aandelen
2. Terugbetaling
3. Rente
4. Onderhoud

Het is hetzelfde met aandelen, natuurlijk. Want zoals u zo dadelijk zult vernemen, moet u in het buitenland aanzienlijk meer eigen vermogen als onderpand geven. Hoe meer eigen vermogen u moet verschaffen, hoe meer activa er vastzitten in uw eigendom.

Verhuur en extra’s in het zuiden: zwembad, tuin & co.

Daarnaast zijn er de typische onderhoudskosten, uiteraard uitgebreid, en aspecten zoals tuinonderhoud en zwembadonderhoud. Bijvoorbeeld, als u uw villa slechts 2, 3 of 4 maanden per jaar zelf gebruikt en hem de rest van de tijd verhuurt.

Ontdek alles wat u moet weten over de financiering van een villa in Spanje.

Aandelenparticipaties in het buitenland: Spanje

Het gebruik van aandelenkapitaal verschilt aanzienlijk in het buitenland. De belangrijkste reden hiervoor is dat banken in geval van twijfel (wanbetaling) alleen met meer moeite toegang kunnen krijgen tot het onroerend goed. Duitse banken financieren dan ook zelden onroerend goed in het buitenland en verwijzen u door naar een lokale partner.

Vergelijking van de aandelen: Duitsland, Spanje en de VS

Voor de financiering van onroerend goed in Duitsland heeft u ongeveer 15% eigen vermogen nodig voor uw eerste, tweede en derde onroerend goed.

In Spanje, of het nu Mallorca, Ibiza, Marbella of andere hotspots zijn, rekent de bank aanzienlijk meer, meestal 50-60%.

• Eigen vermogen in Duitsland: 10-15
• Eigen vermogen in Spanje: 50-60
• Eigen vermogen in de VS: 100%

Als u uw eigendom in de VS wilt kopen, moet u nog meer verwachten. Vaak moet je zelfs met 100% kopen. Waarom is dat?

Veiligheid, toegang en rechtsstelsels

Zoals reeds beschreven in de inleiding: Het eigen vermogen dient als onderpand voor de bank. Hoe “riskanter” de lening, hoe slechter de voorwaarden. In dit land is een goede kredietwaardigheid voldoende om de gebruikelijke voorwaarden van 10-15% te krijgen. In het buitenland spelen veel factoren een rol, bijvoorbeeld het rechtssysteem. Binnen Europa, of de Europese Gemeenschap, is het iets gemakkelijker dan in derde landen zoals de VS.

Leenfactoren:

• Rentevoet
• Vastrentende periode
• Aandeel in het eigen vermogen

Rentevoet en vaste rentevoet

Rentevoet en vaste rentevoet – Het is een feit dat je als buitenlander in andere landen slechtere voorwaarden krijgt, het risico neemt immers toe. Rentetarieven, of hogere rentetarieven, hebben een extreem effect op de winstgevendheid.

Rente-effect: kostenstijging van slechts 1% plus

Laten we zeggen dat u 500.000 euro leent als lening voor de financiering. Elk jaar (elke maand) betaalt u een beetje van het geleende bedrag terug. Hoe kleiner deze resterende schuld, hoe kleiner het bedrag dat u aan rente betaalt.

Rentevoet voorbeeld in het 1e jaar:

• 500.000 euro tegen 1% pa. = 5.000 euro / 1e jaar
• 500.000 euro tegen 2% pa. = 10.000 euro / 1e jaar
• …

Resterende schuld en renteberekening p.a. (per jaar)

Laten we zeggen dat u na jaar 1 5% van het geleende bedrag hebt terugbetaald, d.w.z. 25.000 euro. Dan blijft er nog een lening over van 475.000 euro. De basis voor de renteberekening in het volgende jaar.

Rente voorbeeld in het 2e jaar:

• 475.000 euro tegen 1% pa. = 4.750 euro / 2e jaar
• 475.000 euro aan 2% pa. = 9.000 euro / 2e jaar

Conclusie: 1% meer rente = 94,9% meer rentekosten

Het verschil wordt groter met elk jaar dat uw lening loopt.

• 1e + 2e jaar aan 1% pa = 9.750 euro rente
• 1ste + 2de jaar aan 2% pa. = 19.000 euro intrest
• Verschil = 9.250 euro (94,9%)

Rentevaststelling kort uitgelegd

Tegen 5% aflossing pa. gaat u uit van een lening met een looptijd van 20 jaar (zonder ongeplande aflossing). Dit is waar de vaste rentevoet in het spel komt.

Daarom is de vaste rentevoet (de debetrentevoet) zo belangrijk. Hierbij wordt de rentevoet vastgesteld voor periode X en blijft hij ongewijzigd binnen de periode. Na X jaar moet je dan op zoek naar vervolgfinanciering.

Dit zal u meer vertellen over het eigen vermogen dat u nodig hebt, de aflossing en uw renteblok. Ik heb een aparte gids geschreven over het onderhoud van villa’s in landen als Spanje.

Negatieve effecten in een oogopslag:

1. Belegging in aandelen
2. Terugbetaling
3. Rente
4. Onderhoud – meer in de gids:

Koop en huur een villa in het buitenland

Opbrengst, seizoen, servicekosten, renovatie, financiering… Koop en huur villa – Een populair model bij veel eigenaren, vooral villa’s gelegen op plaatsen waar anderen op vakantie gaan. Bijvoorbeeld Spanje als hotspot, vooral Mallorca, Ibiza maar ook Marbella, afhankelijk van de persoonlijke banden die je met een van de plaatsen hebt.

Wie zijn villa wil verhuren, koopt deze niet alleen voor eigen gebruik, maar ook klassiek als investering met als doel dat het pand inkomsten genereert. Zoveel (opbrengst) dat de kosten gedekt zijn (aflossing van de lening, rente en onderhoud van de villa). Leer alles wat u moet weten over de opbrengst, de seizoenshuur van een villa, uw bijkomende kosten van onderhoud tot zwembadonderhoud en feiten over financiering. Ook de Spaanse onroerendgoedbelasting bij aankoop van onroerend goed.

• Een villa kopen en huren

Makelaars: Villa Portfolio Ibiza, Mallorca & Marbella

Als makelaar ben ik op klantenwerving, we geven exposés, plannen bezichtigingen en helpen met het koopproces ter plaatse, van notaris tot financiering indien nodig. Een kleine selectie van mijn villa’s in Mallorca, Marbella en Ibiza vindt u hier:

• Lukinski: Villa’s