In de onderstaande tekst kunnen fouten voorkomen, aangezien deze is geschreven door Amerikaanse deskundigen op het gebied van belastingrecht.

Besparing van belastingen op onroerend goed

De meeste mensen geven te veel uit aan hun onroerendgoedbelasting. Het is niet moeilijk om uw belastingdruk te verlagen. Tenzij u van plan bent naar een belastingparadijs in het buitenland te verhuizen en helemaal geen belastingen te betalen, is het van cruciaal belang de belastingvoordelen in de VS te begrijpen. Er zijn veel belastingaftrekken die u kunt toepassen om het financiële verlies op uw belastingaanslag te beperken. Het bezit van onroerend goed in de VS wordt gesteund door de overheid en wordt dus gestimuleerd door belastingen. Lees wel goed de kleine lettertjes, want elke staat heeft zijn eigen belastingstructuren en -systemen. In het algemeen gelden de volgende regels.

Welke belastingen moet u betalen als u een huis koopt in de VS? Ons artikel:

• Belastingen: Onroerend goed aankoop VS

Belastingkrediet, belastingaftrek? Wat betekent het?

Het is belangrijk een onderscheid te maken tussen belastingkredieten en belastingaftrekken en tussen niet-terugbetaalbare en terugbetaalbare belastingkredieten.

Als je investeert, betaal je minder belasting, dat heet heffingskorting. Terugbetaalbare heffingskortingen zijn bedragen waar u recht op hebt ongeacht uw belastingaanslag, d.w.z. als u een terugbetaalbare heffingskorting van $8.000 ontvangt en slechts een belastingaanslag van $5.000 hebt, ontvangt u $3.000. Een niet-terugbetaalbare heffingskorting vermindert alleen het bedrag dat u aan belasting moet betalen, dus hebt u geen recht op de extra $3.000.

Belastingkredieten: Ontvangst van geld wegens investeringen

Een belastingaftrek daarentegen verwijst naar het inkomen waarover u belasting moet betalen. Als uw inkomen bijvoorbeeld $100.000 is, maar u krijgt een belastingaftrek van $20.000, wordt het inkomen waarover u belasting moet betalen, verhoogd tot $80.000.

Belastingaftrek: vermindering van het bedrag van het inkomen dat wordt belast

Onroerendgoedbelasting tip nr. 1: Herwaardeer uw eigendom

De meeste belastingen die u in de Verenigde Staten op uw eigendom betaalt, zijn onroerendgoedbelastingen. Onroerendezaakbelastingen zijn vaste tarieven die worden geheven op de geschatte waarde van uw huis of eigendom. Deze waarde hangt vaak af van de aankoopprijs, maar gewoonlijk wordt deze prijs door de provinciale autoriteiten met 2% verhoogd om rekening te houden met de inflatie. In sommige gevallen, bijvoorbeeld na verbouwingen of natuurrampen, kan de waarde opnieuw worden bepaald door een taxateur. Het is dus mogelijk beroep aan te tekenen tegen de beoordeling van een taxateur.

“Hypotheek” – aftrekposten of kredieten?

Als u in een huis investeert, zult u waarschijnlijk een hypotheek nemen. Kort gezegd is een hypotheek een “gewaarborgde” lening waarbij u uw eigendom als onderpand aanbiedt voor het geval u niet in staat bent het geleende geld terug te betalen.

Als u een huis wilt kopen, vergeet dan niet om vooraf te informeren naar de belastingen die u betaalt:

• Hypotheekbelasting

Hypothecair Krediet

De regering is van plan steun te verlenen aan degenen die leningen moeten terugbetalen. Daarom kunt u bij de betaling van een hypotheek recht hebben op een belastingkrediet dat evenredig is met het bedrag dat u op de hypotheek betaalt (lees “Hypothecair Krediet”). U vraagt een zogenaamd hypothecair kredietcertificaat aan. Een Hypothecair Krediet Certificaat is een document dat bewijst dat u de hypotheek betaalt en dat u recht heeft op dit belastingkrediet. Het krediet is beperkt tot $2.000.

Hypotheekrenteaftrek

Deze belastingaftrek, niet te verwarren met zijn broer, het hypothecair krediet, is gebaseerd op de rente die u betaalt op een lening die gedekt is door uw eerste of tweede huis. Om in aanmerking te komen, moet u een in aanmerking komende (d.w.z. aan bepaalde voorwaarden voldoen, bv. vermogen om af te lossen, geen x% te hoge schuldenlast, enz. De meeste mensen kunnen 100% van de rente die ze betalen op hun hypotheek aftrekken, tot $750.000. Om deze aftrek te kunnen claimen, moet u formulier 1040 invullen op de website van de IRS(downloaden).

• Aftrek 100% van de rente tot $750,000

Staatsbelasting en lokale belasting op vermogen (SALT) aftrek.

Het is mogelijk om staats- en lokale belastingen op te nemen in uw federale belastingfactuur. Dit betekent dat u de onroerendgoedbelasting van uw staat, provincie en gemeentelijke belastingen kunt aftrekken van uw federale belastingaanslag. De gespecificeerde aftrek voor betaalde staats- en lokale belastingen is beperkt tot $10.000 per belastingaangifte voor alleenstaanden, gezinshoofden en gehuwde belastingplichtigen die samen aangifte doen. Voor gehuwde belastingbetalers die afzonderlijk aangifte doen, is de limiet $5.000, ongeacht of u rechtstreeks of via een trustrekening betaalt.

• Limiet van $10.000 voor één deelnemer
• Limiet van $5.000 elk voor gehuwde aanvragers

Verlaging van lokale belastingen

Zoals eerder vermeld, hebt u door de ingewikkelde belastingstelsels in de VS met geïndividualiseerde belastingstructuren voor afzonderlijke staten, graafschappen en gemeenten waarschijnlijk recht op veel meer belastingvoordelen. Zo zijn er in Californië lokale belastingvoordelen op onroerend goed als het uw hoofdverblijfplaats is, voor veteranen, senioren, enz. Een ander voorbeeld is de homestead benefit, waarbij sommige staten het belastbare deel van de waarde van uw eigendom verminderen als het uw hoofdverblijfplaats is.

Onroerend goed belastingen – Hoe te besparen

Als huiseigenaar of vastgoedbelegger is geld besparen op uw belastingaanslag de eerste manier om kosten te besparen. Er zijn minder gemakkelijkere manieren om geld te verdienen of de kosten te drukken dan ze gewoon te ontvangen van instellingen waaraan u rekeningen betaalt. Of het nu gaat om het rechtstreeks ontvangen van geld van de overheid of gewoon om minder te betalen, het is een belangrijk onderdeel van het zijn van een goed geïnformeerde belegger en huiseigenaar.

Besteller principe – momenteel alleen geldig voor verhuur

Sinds de invoering van het kopersprincipe zijn potentiële huurders vrijgesteld van het betalen van een makelaarscourtage. Voorheen was deze vergoeding verschuldigd naast de huurwaarborg, die ook verschuldigd is bij het sluiten van het contract en de eigenaar zekerheid biedt tegen huurderving. Wanneer u een onroerend goed koopt, neemt u de commissie voor de makelaar op in uw bijkomende aankoopkosten. Hoewel het kopersprincipe voor de aankoop van een huis reeds lang ter discussie staat, is het nog niet te voorzien of en wanneer het zal komen.

Tegelijkertijd hebben politici een voorstel geuit om in de wet een beperking op te nemen van de courtage tot maximaal 2 procent van de aankoopprijs. In beide gevallen zouden de bijkomende aankoopkosten voor potentiële eigenaars worden verminderd, maar indien de opdrachtgever betaalt, zou minder verkoop via makelaars plaatsvinden. Kopers hebben enige tijd gewacht op de invoering van het kopersprincipe, waardoor de aanloopkosten voor huurders aanzienlijk zijn gedaald.

Berekening van de makelaarscourtage

De commissie, d.w.z. het honorarium van de makelaar, is een percentage dat afhankelijk is van de aankoopprijs. Bij de verkoop van een huis is er geen wettelijke regeling voor het bedrag van de makelaarscourtage, zodat het een vrij onderhandelbare waarde is.

De gebruikelijke provisies voor de makelaar variëren van 3,45 tot 7,14 procent van de vraagprijs en maken deel uit van de bijkomende aankoopkosten. Op internet vindt u veel informatie over het feit dat in de meeste federale staten de commissie wordt gedeeld en niet alleen door de koper wordt gedragen. In werkelijkheid deelt de eigenaar meestal niet in de commissie en laat hij de betaling van de makelaardijdienst alleen aan de koper over. Het percentage van de commissie hangt af van de vraag van de makelaar en de gebruikelijke makelaarskosten in de federale staat.

Onderhandeling over de provisie

Onderhandelingen over de commissie zijn mogelijk, maar leiden meestal alleen tot succes als het om een moeilijk te verhandelen eigendom met een geringe vraag gaat. Voordat u een onroerend goed koopt en het sluiten van een contract voor makelaarsdiensten bevestigt, kunt u de verschillende commissies per federale staat vergelijken, evenals de verschillende praktijken bij de betaling van de commissie.

Wanneer moet commissie worden betaald?

In het algemeen bestaat een makelaarscontract altijd uit twee overeenkomsten, waarvan de ene wordt gesloten met de eigenaar en de andere met de kandidaat-koper. Volgens §126 BGB (Duits Burgerlijk Wetboek) is een bemiddelingsovereenkomst, en daarmee de basis voor de betaling van de provisie, alleen geldig in schriftelijke vorm. Mondelinge afspraken blijven onaangetast en hebben noch voor de opdrachtgever noch voor de koper bindende kracht. Veel aspirant-kopers vragen zich af wanneer het contract tussen hen en de makelaar eigenlijk tot stand komt en hoe het geldig kan zijn voordat een handgeschreven handtekening is gezet. Het is een feit dat u met het contract moet instemmen voordat een makelaar voor u zal optreden. Deze toestemming hoeft niet schriftelijk te worden ondertekend, maar wordt door de koper bevestigd door aanvaarding van de voorwaarden van de makelaar.

Duits Burgerlijk Wetboek (BGB) § 126 Schriftelijke vorm
(1) Indien de wet een schriftelijke vorm voorschrijft, moet het stuk door de tekenaar eigenhandig worden ondertekend door middel van een handtekening op zijn naam of door middel van een door een notaris gewaarmerkt handteken.
(2) In het geval van een contract moeten de handtekeningen van de partijen op dezelfde akte staan. Indien de overeenkomst het voorwerp uitmaakt van verscheidene identieke akten, volstaat het dat elke partij de voor de andere partij bestemde akte ondertekent.
(3) De schriftelijke vorm kan worden vervangen door een elektronische vorm, tenzij de wet anders bepaalt.
(4) De schriftelijke vorm wordt vervangen door een notariële akte.

Een commissie is slechts verschuldigd wanneer de koopovereenkomst is gesloten en de diensten van de makelaar volledig zijn verleend. Indien u na een bezichtiging niet kiest voor het gewenste onroerend goed, worden er geen kosten in rekening gebracht voor de tot dan toe verleende bemiddelingsdiensten. Pas wanneer u het koopcontract ondertekent, bent u gebonden aan de courtage die u vanaf de eerste blik op het exposé kent en betaalt u de courtage binnen een termijn van 7 tot 14 dagen na de vervaldag van de prijs van het onroerend goed.

Makelaarscourtage voor particuliere aankopen: nieuwe wet

De provisie van de makelaar is in Duitsland niet duidelijk geregeld. De laatste decennia is het gebruikelijk geworden dat de koper de commissie van de makelaar betaalt bij de aankoop van een onroerend goed. Dit betekent dat 100% van de kosten worden doorberekend aan de koper.

De nieuwe wet, die op 23 december 2020 in werking treedt, bepaalt nu dat de verkoper ten minste de helft van de courtage van de makelaar moet dragen.

Particuliere aankoop, niet-commerciële handel in onroerend goed

De nieuwe verordening is echter alleen van toepassing op particuliere aankopen. Als u een onroerend goed commercieel koopt, bent u dus niet onderworpen aan deze nieuwe bepaling in het BGB. Secties 656c en 656d zijn alleen van toepassing indien de koper een consument is. Lees hier meer, ook over de nieuwe bepalingen in het BGB, over de makelaarscourtage: Nieuwe wet (extern).

Voor particuliere kopers van onroerend goed betekent dit enige veranderingen, aangezien de makelaarscourtage een groot deel van de bijkomende aankoopkosten uitmaakt. Bij de aankoop van een huis, maar ook bij de aankoop van een appartement of een stuk grond, is de koper tot 7,14% verschuldigd.

Makelaarscourtage gewoonlijk 7,14

• Meer informatie over de makelaarscommissie voor particuliere aankopen vindt u hier.