Appartement te koop in Keulen-Neuehrenfeld

Levendig, stedelijk en multiculti – zo kan de Keulse wijk Neuehrenfeld worden omschreven. Als een van de jongste wijken van de mediametropool biedt deze woonwijk een hoge levensstandaard, een moderne flair en veel vertier, zowel ’s avonds als overdag. Kleine pubs, individuele boetiekjes en elegante wijnbars omzomen de straten in Neuehrenfeld. En als u op een zonnige middag ontspanning zoekt, is het Blücherpark precies de juiste plek.

Leer alle stappen hier: Eigendom verkopen

In Neuehrenfeld kunt u dus rekenen op een snelle flatverkoop:

• Hoge levensstandaard
• Moderne flair
• Veel amusementsmogelijkheden
• Parken en groene ruimten

Exclusieve locatie in het noorden van Keulen

Het district Neuehrenfeld grenst aan Bilderstöckchen en Neustadt Nord. De oude stad is ook niet ver weg met het openbaar vervoer, net als de districten Ossendorf, Lindenthal en Braunsfeld.

Nu een blik op de mesolocatie van Neuehrenfeld:

Tussen Hauffstraße en Ottostraße: begeerde flats

Onroerend goed in Neuehrenfeld is in trek. Dit komt ook tot uiting in de vastgoedprijzen. Een van de aantrekkelijkste woongebieden is de hoek tussen de Ottostraße, de Nußbaumerstraße en de Hauffstraße. Woningen in het noorden rond de Arminstrasse zijn ook gewild. Over de exacte vastgoedprijzen dadelijk meer.

Hier zijn onze gidsen op voorhand:

• Plat verkopen
• Huis verkopen
• Verkoop appartement huis
• Land verkopen
• Overzicht: Verkoop van een woning

Oudbouw flat, loft & penthouse: Prijzen per vierkante meter

Als u uw flat in Neuehrenfeld wilt verkopen, kunt u rekenen op een gemiddelde van 5.100 euro per vierkante meter. Het is vooral duur in het zuidwesten van het district. Afhankelijk van het type flat, het bouwjaar en de staat, kunt u gemakkelijk 5.750 euro per vierkante meter vragen. Om een exacte aankoopprijs te bepalen, raden wij u daarom aan een professionele taxatie te laten uitvoeren. Dit is de enige manier om een realistische aankoopprijs te berekenen.

Meer tips vindt u hier:

• Plat tarief
• Beoordeel een huis
• Beoordeel appartement huis
• Beoordeel eigendom
• Overzicht: Waardering van onroerend goed

Taxatie van een appartement: bepalen van de vraagprijs

Wie zijn appartement wil verkopen, wordt geconfronteerd met de allesbepalende vraag: Wat is mijn eigendom waard? Hier blijkt de emotionele band met het onroerend goed een beperking te zijn voor een realistische taxatie, zodat particuliere eigenaars meestal een veel te hoge prijs vaststellen. Als de vraagprijs te hoog is, blijven geïnteresseerden weg en duurt de verkoop langer dan gepland. Als u het pand om persoonlijke redenen snel wilt verkopen en daarom een te lage prijs vaststelt, zult u geld verliezen en uiteindelijk ontevreden zijn over uw beslissing.

Voordeel van de taxatie: vaststelling van een realistische prijs

Om de authentieke waarde van het onroerend goed te bepalen, heeft u uitgebreide marktkennis nodig en de realistische waarde per vierkante meter op de betreffende locatie. Het bouwjaar, de inrichting en de staat zijn ook factoren die de prijs beïnvloeden en bepalen welke biedprijs optimaal is voor uw flat. Wanneer het om zoiets waardevols als uw eigendom gaat, moet u geen beslissingen nemen op basis van uw buikgevoel en vertrouwen op een professionele taxatie.

Deze factoren beïnvloeden de waarde van het onroerend goed:

• Locatie
• Jaar van vervaardiging
• Uitrusting
• Staat
• Infrastructuur in de wijk
• Aansluiting

Extra’s zoals een terras, een serre, een garage of een balkon verhogen ook de waarde van uw flat:

Procedure: Bereiding, afzet en verwerking

Wilt u verkopen via een makelaar of verkiest u een onderhandse verkoop? Hierover zo dadelijk meer. Laten we eerst eens kijken naar het precieze proces van het verkopen van een flat. Dit kan in drie fasen worden verdeeld:

1. Voorbereiding
2. Marketing
3. Verwerking

Hier zijn de drie fasen in detail:

Planning van de verkoop van een appartement: checklist

Zeer goed gepland is half verkocht! Bespaar uzelf stress en tijd in de latere stadia van de verkoop door belang te hechten aan een gedetailleerde voorbereiding. Een van de belangrijkste stappen is het verzamelen van alle belangrijke documenten. Dit omvat het uittreksel uit het kadaster, plannen van het terrein, facturen voor renovatie- en vernieuwingsmaatregelen, alsmede het energiecertificaat. Zodra u al deze documenten bij elkaar hebt, kunt u zorgen voor de taxatie, evenals voor de voorbereiding van het vastgoedexposé.

Voorbereidingsfase samengevat:

1. Indien nodig, maak een afspraak met de makelaar
2. Terbeschikkingstelling van documenten
3. Woningwaardering
4. Voorbereiding van het exposé

Marketing onroerend goed: Verkoopstrategie

Zodra de belangrijkste documenten zijn verzameld en de koopprijs en de verkoopperiode zijn vastgesteld, komen we bij het verkoopproces. U kunt kiezen uit drie soorten marketing voor onroerend goed: Offensief, defensief en van de markt af. Welke van de strategieën u kiest, hangt af van de ligging van het pand en van het type flat en huis. Als de eerste potentiële kopers telefonisch of per e-mail contact met u opnemen, organiseert u bezichtigingsafspraken, controleert u de kredietwaardigheid van de potentiële kopers en voert u de onderhandelingen over de koopprijs.

De stappen van de verkoopstrategie:

1. Adverteren plat
2. Organiseren van vragen van belangstellenden
3. Het regelen van de bezichtigingsafspraken
4. Controleer de kredietwaardigheid van de belanghebbende partijen
5. Onderhandelingen over de aankoopprijs

Verwerking: notarisbenoeming & overhandiging

Tijdens de laatste stappen van de verkoop wordt u begeleid door een ervaren notaris. Dit wordt niet alleen aanbevolen, maar is wettelijk verplicht. De notaris treedt op als neutrale autoriteit tussen u, de verkoper en de toekomstige eigenaar. Hij verduidelijkt de laatste vragen, brengt wijzigingen aan in het koopcontract en notariseert het. De nieuwe eigenaar wordt in het kadaster ingeschreven, de koopprijs wordt overgemaakt en u kunt uw appartement in Neuehrenfeld aan de nieuwe eigenaar overdragen – uiteraard met een overdrachtscertificaat.

De nederzetting in een oogopslag:

1. Koopcontract opstellen
2. Notarisbenoeming en -certificering
3. Inschrijving in het kadaster
4. Ontvangst van de koopprijs
5. Overdracht van de flat & sleutel
6. Makelaarscourtage en notariskosten betalen

Tot de taken van een makelaar behoort ook het maken van informatieve foto’s voor uw exposé. Zo kunt u de kenmerken van uw eigendom en de doorslaggevende argumenten voor de aankoopprijs op een passende manier voorstellen. Hierover zo dadelijk meer:

Particulier verkopen of met een makelaar?

Als eigenaar hecht u bijzonder veel belang aan een positieve ervaring bij de verkoop van uw eigendom. Over het algemeen moet u er bij de verkoop van onroerend goed in Neuehrenfeld rekening mee houden dat u zelf veel tijd en energie kwijt bent aan de verkoop. Dus moet je particulier verkopen of met een makelaar? Beide opties hebben hun eigen voor- en nadelen.

Typisch voor de verkoop van onroerend goed:

• Onderhandelingsvaardigheden
• Organisatietalent
• Marktkennis
• Hoge uitgaven aan tijd en kosten

Laten we beide nu eens nader bekijken:

Een flat particulier verkopen: Nadelen & fouten

In het geval van door de eigenaar bewoonde woningen, die misschien al lang bestaan of geërfd zijn, is het niet ongewoon dat er een emotionele band bestaat met het appartement of huis. De nauwe band kan echter uitgroeien tot een probleem en het zicht vertroebelen voor een realistische bepaling van de biedprijs. Als u zelf verkoopt, krijgt u te maken met een lange agenda van voorbereidende taken en planning die een hoog foutenrisico inhouden. Daarnaast zijn er kosten die u moet investeren in de voorbereiding van het energiecertificaat, de advertenties in diverse portalen en voor een taxatie. Als u het huis samen met een ander familielid hebt geërfd en het eigendom wordt verdeeld, ontstaat er een nieuwe moeilijkheid.

Onroerendgoed particulier verkopen – nadelen:

• Emotionele band
• Onjuiste vaststelling van de biedprijs
• Hoog foutenrisico
• Hoge kosten
• Soms een te complexe situatie

Onroerend goed makelaar in Ehrenfeld: Voordelen

De verkoop van het onroerend goed zelf is voor particuliere eigenaars een enorme belasting, die zeer ingewikkeld is door de talrijke details die aandacht behoeven. Een ervaren makelaar ondersteunt u tijdens de hele verkoopfase en adviseert u ook op het gebied van belastingen en financiering. Alle taken, van planning, voorbereiding en publicatie tot de laatste stap van de transactie, worden voor u uitgevoerd door specialisten met kerncompetentie en vele jaren beroepservaring. U beschermt uzelf tegen financiële verliezen en hebt de zekerheid dat het appartement tegen de beste prijs zal worden verkocht en dat de eigendomsoverdracht zonder problemen zal verlopen.

Lees hier meer: Taken van een vastgoedmakelaar

Voordelen van een makelaar:

• Vele jaren ervaring
• Marktkennis
• Eigen kopersnetwerk
• Advies over belastingen en financiën
• Vermijding van fouten
• Professionele waardering

Verkopen in de mediametropool: XL gids

Met meer dan 1 miljoen inwoners is de mediametropool aan de Rijn een van de knooppunten in NRW, maar ook in Duitsland. De stad ligt in het westen van Duitsland en grenst aan andere agglomeraties, zoals Düsseldorf en Bonn. De mediastad ligt direct aan de Rijn en kan worden onderverdeeld in verschillende delen en districten. Naburige steden zijn Düsseldorf, Bonn en Leverkusen. Keulen staat als geen andere stad in Duitsland voor media, TV en pers. Daarom groeit de metropool aan de Rijn voortdurend. Südstadt, Altstadt, Ringe, Ehrenfeld of Sülz, waar kun je het beste wonen?

Hier zijn onze exclusieve gidsen:

• Onroerend goed Keulen
• Verkoop vastgoed Keulen

Commercieel onderzoek: berekening van de aankoopprijs

Dus als je een woning hebt gevonden die je bevalt, moet je die eerst bekijken. Er zijn twee stappen die u kunt nemen om dit te doen:

1. Commercieel onderzoek
2. Technische test

Om de aankoopprijs te berekenen, moet u alle negatieve punten op voorhand noteren. U zult deze niet alleen nodig hebben voor de berekening van de koopprijs, maar ook voor de latere onderhandelingen over de koopprijs met de verkoper. Dit zijn de belangrijke, algemene punten die bij elk commercieel onderzoek van een onroerend goed aan de orde komen.

Huurovereenkomst, huurachterstand en huurverlaging

Als u een niet-verhuurde woning koopt voor eigen gebruik, zijn deze punten minder belangrijk voor u. Als uw eigendom echter nog wordt verhuurd of u het als investering wilt kopen, moet u naast de waarborgsom ook nota nemen van eventuele bijzonderheden en individuele afspraken in de huurovereenkomsten.

• Kunnen alle lopende exploitatiekosten aan de huurders worden toegerekend?
• Is er een borgsom afgesproken?
• Welke bijzonderheden werden in de huurovereenkomsten overeengekomen?

Huurverlagingen en -verhogingen zijn ook van belang voor de commerciële audit en moeten voor dit doel worden genoteerd.

Niet-proportioneerbare exploitatiekosten: Checklist

Sommige exploitatiekosten kunnen worden doorberekend aan uw huurders, maar sommige niet. Bovenal moeten de kosten voor beheer en onderhoud van het onroerend goed, evenals de afschrijvingen, altijd door de verhuurder worden gedragen.

Zijn er niet-portioneerbare kosten?

Hier zijn een paar voorbeelden:

• Kosten voor vastgoedbeheer
• Onderhoudskosten
• Kosten voor reparatie
• Afschrijving
• Reserves

Vooral opknap- en renovatiewerkzaamheden die het onderhoud van het onroerend goed dienen, kunnen niet op de huurder worden afgewenteld.

Onderhoud: huurachterstanden en komende renovaties

Onderhoud is ook een belangrijk criterium bij de commerciële audit. Daartoe raden wij u aan de reserve voor levensonderhoud te controleren op basis van de meest recente afrekening van de huishoudelijke uitgaven door te vragen naar de meest recente afrekening van de huishoudelijke uitgaven. Bereken een typisch gemiddelde van 1 euro +/- 20 cent per vierkante meter. De komende renovatie- en moderniseringsmaatregelen zijn te vinden in de verzameling resoluties.

Dus je moet hier zeker aandacht aan besteden:

• Bedrag van de reserve voor onderhoud
• Bedrag van het bestaande achterstallige huisgeld
• Onderzoek van de verzameling resoluties

Checklist: Commercieel Onderzoek

Hier volgt een samenvatting van de – typische – 11 testpunten:

1. Kunt u alle lopende exploitatiekosten doorberekenen aan uw huurder(s)?
2. Is er een aanbetaling overeengekomen?
3. Zijn er bijzonderheden in de huurovereenkomsten?
4. Zijn er op dit moment huurachterstanden?
5. Zijn er actieve huurverlagingen?
6. Wanneer zijn de laatste huurverhogingen doorgevoerd?
7. Hoeveel huur zou je kunnen krijgen met een nieuw huurcontract?
8. Verwacht u niet-portioneerbare kosten?
9. Hoe hoog is de onderhoudsreserve van de WEG?
10. Zijn er achterstanden in de betalingen van het huis van de WEG?
11. Heb je de verzameling resoluties gecontroleerd?

Tip. Onroerend goed kopen: Leren van A-Z

Alles van A tot Z: koop of huur, financiering van een appartement, appartementen zoeken, vastgoedportalen, makelaars, taxatie, aankoopprijzen, onderhandelingen en belastingen. Kennis en ervaring van experts, in één gids.

✓ Een gids
✓ Alle feiten
Tips van insiders
✓ Aankoop checklists

Leer stap voor stap het proces van het kopen van een flat en veel insider tips!

• Plat kopen