Wat is de onroerendgoedbelasting?

Huiseigenaren, flatbewoners, landeigenaren, allen zijn in Duitsland onderworpen aan onroerendgoedbelasting. De onroerendgoedbelasting wordt jaarlijks berekend door de belastingdiensten, meer bepaald het Lagefinanzamt.

Onroerendgoedbelasting voor eigenaars van:

• Huizen
• Condominiums
• Land

Hoe berekent u de onroerendgoedbelasting?

Berekening in 3 stappen – Om het bedrag van de onroerende voorheffing voor een individueel onroerend goed te berekenen, is er een formule met 3 stappen. Eerst moet u de taxatiewaarde hebben, eenvoudig gezegd de waardebepaling van het belastingkantoor voor uw eigendom.

Stap 2 is het tarief van de onroerende voorheffing, eenvoudig gezegd: afhankelijk van het soort onroerend goed dat u bezit, zal de waarde hoger of lager zijn. Voorbeeld: In een twee-onder-een-kapwoning is het tarief van de onroerende voorheffing iets lager dan in een vrijstaande eengezinswoning. Stap 3 is de aanslagvoet van de onroerendgoedbelasting. Dit wordt door elke gemeente afzonderlijk vastgesteld. Op die manier kunnen gemeenten zichzelf ook aantrekkelijker maken voor bijvoorbeeld huizenbouwers en kapitaalinvesteerders.

Formule:

• Vastgestelde taxatiewaarde x aanslagvoet onroerendgoedbelasting x aanslagvoet onroerendgoedbelasting

De basis is de taxatiewaarde – hoe hoger de taxatiewaarde van uw eigendom, hoe meer onroerende voorheffing u betaalt, vergeleken met de andere eigenaars in uw gemeente.

Onroerende voorheffing snel uitgelegd

Laten we de onroerendgoedbelasting nog eens snel samenvatten, met de belangrijkste onderdelen.

Onroerendgoedbelasting snel uitgelegd:

• Jaarlijkse belasting op onroerend goed
• Stap 1 – Grondslag van de schatting = standaardwaarde (schatting van uw eigendom door het belastingkantoor)
• Stap 2 – Onroerendgoedbelastingtarief : Type onroerend goed
• Stap 3 – Belastingtarief: Gemeentelijk belastingtarief

Wijziging als gevolg van de hervorming van de onroerendgoedbelasting

1. Herwaardering van ~ 35 miljoen eigendommen
2. Uniforme beoordeling door de federale overheid
3. Onroerende voorheffing C als nieuwe categorie

Herwaardering van ~ 35 miljoen eigendommen

De onroerendgoedbelasting is sinds de invoering ervan in 1998 altijd controversieel geweest. Dit komt doordat de grondslag voor de waardebepaling volgens de BewG (Waarderungsgesetz) verouderde waarden zijn uit 1964 (oude Bundesländer) en 1935 (nieuwe Bundesländer).

In 2018 oordeelde het Federaal Grondwettelijk Hof daarom dat er een fundamentele hervorming van de onroerende voorheffing moet komen. Zij moet uiterlijk op 31 december 2024 ten uitvoer zijn gelegd. Daarom ontvangen de eigenaars van onroerend goed nu brieven van hun belastingkantoren waarin zij worden verzocht actuele gegevens over de herwaardering van hun onroerend goed in te dienen.

• Oude waarden uit 1964 (oud BL) en 1935 (nieuw BL)

Lees hier meer over de methodologie van de beoordeling:

• Methode van de gekapitaliseerde winsten
• Reële waarde methode

Uniforme beoordeling door de federale overheid

• Gepland: Uniforme beoordelingsmethoden in het hele land
• Actueel: Verschillende waarderingsmethoden in federale staten

Onroerende voorheffing C als nieuwe categorie

Er zijn nog steeds 2 soorten onroerendgoedbelasting, onroerendgoedbelasting A en onroerendgoedbelasting B. Onroerendgoedbelasting “A” wordt gebruikt voor grond met een agrarisch en bosbouwkundig gebruik, of kortweg landbouwgrond. Onroerendgoedbelasting “B” wordt gebruikt voor andere ontwikkelde en bebouwbare eigendommen, d.w.z. alles wat bebouwbaar is.

Met de hervorming van de onroerendgoedbelasting komt er nog een categorie bij, de onroerendgoedbelasting C.

• Grondbelasting “A” – landbouwgebruik (land met gebruik voor land- en bosbouw)
• Onroerendgoedbelasting “B” – Gebruik voor gebouwen (andere ontwikkelde en bebouwbare grond)

Onroerendgoedbelasting “C” splitst de vorige onroerendgoedbelasting “B” in 2 delen. in onroerendgoedbelasting “B” blijven alle andere, bebouwde eigendommen over. Onroerendgoedbelasting “C” zal alleen voor vrijstaande woningen gelden. Met andere woorden, grond die nog niet bebouwd is, maar waarvoor reeds lang een vergunning is afgegeven.

Het doel van onroerendgoedbelasting “C” is het scheppen van nieuwe woonruimte. Braakliggende terreinen die waarschijnlijk bebouwd zullen worden, kunnen dus een eigen (nog hoger) heffingspercentage krijgen.

• Onroerendgoedbelasting “C” – vrijstaande bouwpercelen

Appartement en huis te koop in Bingen

Het romantische Bingen wordt vaak de poort naar de Midden-Rijn genoemd. De Kulturufer nodigt uit tot een wandeling bij zonsondergang en het sprookjesachtige uitzicht op de wijnbergen betovert niet alleen de reeds lang gevestigde, maar ook de nieuwe inwoners van Bingen – een indrukwekkende stad met een unieke geschiedenis en historische bezienswaardigheden.

Verspil geen tijd, begin er meteen aan! Leer alle stappen hier.

• Eigendom
• Condominium
• Appartement huis
• Land
• Portefeuille

Hier is de kaart van Bingen:

Uitstekende ligging direct aan de Rijn

De mooie stad Bingen ligt, zoals de naam al doet vermoeden, direct aan de Rijn en is slechts op korte afstand van Mainz, Wiesbaden, Frankfurt en Darmstadt.

Hier is de mesolage van Bingen:

Onroerend goed verkopen: procedure, aankoopprijs & Co. – tips

Of u nu particulier of via een makelaar verkoopt, de verkoop van onroerend goed kan behoorlijk stressvol zijn. Daarom is, zoals we allemaal weten, voorbereiding het halve werk. De taxatie van het onroerend goed is dus een van de belangrijkste stappen. Leer hier alles wat u moet weten over het proces.

Voorbereiding en planning: Overzicht

Of het nu gaat om een echtscheiding, een erfenis of een persoonlijke beslissing, als u uw eigendom wilt verkopen, moet u niet alleen voldoende tijd van tevoren nemen, maar ook denken aan de extra kosten. Deze omvatten niet alleen de makelaarscourtage en de notaris, maar ook renovatie en verbouwing.

Hier is een overzicht:

• Wat is de beste manier om een eigendom te verkopen?
• Wanneer moet ik mijn eigendom verkopen? Of heeft het zin om nu een woning te verkopen?
• Wanneer is de verkoop van een onroerend goed belastingvrij?
• Wat moet u verduidelijken voordat de verkoop begint?
• Tegen welke prijs kunt u uw eigendom aanbieden?
• Onroerend goed particulier verkopen of via een makelaar?
• Reclame, marketing of onroerend goed buiten de markt?
• Welke paragrafen moeten in het koopcontract staan en welke niet?
• En… moet je bekende gebreken vermelden in het koopcontract?

Waardering van onroerend goed: vaststelling van de aankoopprijs

Tijdens de taxatie van het onroerend goed wordt de koopprijs bepaald en vastgesteld. Dit vereist ervaring, deskundigheid en professionalisme. Anders kan een onjuiste taxatie leiden tot een te lage koopprijs. Naast de locatie spelen ook het bouwjaar, de grootte en de inrichting een belangrijke rol.

De drie factoren van de taxatie van onroerend goed:

1. Locatie – infrastructuur in de buurt
2. Onroerend goed – oppervlakte en inhoud
3. Extra’s – Uitrusting

Stel het koopcontract op: Checklist

Een van de laatste stappen vóór de overdracht van het onroerend goed is het opstellen van het koopcontract.

Wat moet er in een koopcontract staan? Hier is de checklist:

1. Welk voorwerp van aankoop wordt verkocht?
2. Wie verkoopt aan wie?
3. Wat wordt er mee verkocht? (Ingerichte keuken, woning,…)
4. Hoe wordt het verkocht?
5. Hoe wordt betaald? (Contant, bankoverschrijving, …)
6. Wanneer is de overdrachtsdatum?
7. Wat is de uitsplitsing van neven- en onderhoudskosten?
8. Hoe worden de ontwikkelingskosten geregeld?
9. Zijn er mogelijke garantieclaims?
10. Wat is de toestand van het object?
11. Heeft het object gebreken?
12. Welke vergunningen zijn beschikbaar en welke ontbreken?
13. Toerekening van de kosten
14. Toestemming van het notariskantoor

Bingen am Rhein: Onroerend goed in Rijnland-Palts

Kopen, huren en verkopen van onroerend goed in Bingen am Rhein – De stad direct aan het water is populair bij investeerders en ondernemers, maar ook bij gezinnen, studenten en jonge professionals. Hier vindt u het grote overzicht, over het onderwerp kopen, verkopen, huren, kapitaalinvesteringen en alles wat u verder nog moet weten over de onroerendgoedmarkt in Bingen.

• Eigendom
• Condominium
• Gedeeltelijke verkoop
• Appartement huis
• Land
• Portefeuille

Onroerende voorheffing: definitie en uitleg

Onroerendgoedbelasting moet niet worden verward met overdrachtsbelasting. Terwijl de overdrachtsbelasting slechts eenmaal verschuldigd is bij de aankoop van een eigendom of een stuk grond, wordt de onroerende voorheffing viermaal per jaar geheven. Er is een onderscheid tussen onroerendgoedbelasting “A” en onroerendgoedbelasting “B”. Terwijl onroerendgoedbelasting “A” wordt geheven op onroerend goed en grond voor gebruik in land- en bosbouw, is onroerendgoedbelasting “B” van toepassing op andere ontwikkelde grond en gebouwen. Zo vallen inkomenseigendommen en vastgoedbeleggingen in groep “B”.

• Onroerendgoedbelasting “A” voor land- en bosbouwgrond
• Onroerendgoedbelasting “B” voor andere ontwikkelde en bebouwbare eigendommen

Berekening van de onroerende voorheffing: belangrijke factoren

Er zijn verschillende factoren die de hoogte van de onroerendgoedbelasting beïnvloeden. Deze omvatten de taxatiewaarde van het onroerend goed, het individuele taxatiepercentage, de federale staat en het soort onroerend goed.

Hier in een oogopslag:

• Heffing volgens de waarde van het onroerend goed (taxatiewaarde), belast onroerend goed
• Gemeente (individueel belastingtarief)
• Federale staat (oude of nieuwe Länder)
• Type eigendom (huis, twee-onder-een-kap, flat, andere)

Laten we dit nu eens van naderbij bekijken.

Eenheidswaarde: Waarde van het onroerend goed

De standaardwaarde is de waarde van het onroerend goed of de waarde van het onroerend goed. Hier is een kort rekenvoorbeeld:

• Vastgestelde taxatiewaarde: 100.000
• X Onroerende voorheffing: 0,35%
• X Gemeentelijk beoordelingspercentage (B): 470%.
• = Onroerendgoedbelastingtarief

U moet dus weten: 1) de waarde van uw eigendom (taxatiewaarde), 2) het tarief van de onroerende voorheffing voor uw soort eigendom en 3) het gemeentelijke aanslagpercentage (B).

Heffingspercentage en onroerendgoedbelastingcode: plaats en type eigendom

Het heffingspercentage is een individueel bepaald cijfer dat door de stad of gemeente wordt vastgesteld. Dit wordt vermenigvuldigd met de taxatiewaarde van uw eigendom. Hetzelfde geldt voor de onroerendgoedbelasting. Dit hangt af van de federale staat en het soort eigendom.

De exacte cijfers van de onroerendgoedbelasting per deelstaat vindt u hier: Onroerende voorheffing

Zo verschilt bijvoorbeeld het bedrag van de onroerende voorheffing in Hamburg van dat in Berlijn.

Voorbeeld: Flat voor 100.000 euro

Laten we ter afsluiting een kort voorbeeld bekijken:

• Vastgestelde taxatiewaarde: 100.000
• Onroerende voorheffing: 0,35% = 350 euro
• Gemeentelijk aanslagbiljet (B): 470% = 1.645 euro
• = 1.645 euro of in het kwartaal 411,25 euro (onroerendgoedbelastingtarief)

Wilt u meer weten over het kopen van een appartement of huis? Dan kunt u hier van A tot Z alles te weten komen: koop of huur, financiering van een condominium, flat zoeken, vastgoedportalen, makelaars, taxatie, koopprijzen, onderhandelingen en belastingen. Kennis en ervaring van experts, in één gids.

✓ Een gids
✓ Alle feiten
Tips van insiders
✓ Aankoop checklists

Leer stap voor stap het proces van het kopen van een flat en veel insider tips!

• Plat kopen

Makelaarscourtage: kosten en uitsplitsing

Indien een makelaar betrokken is bij de aankoop van uw eigendom, zullen er kosten aan verbonden zijn. Deze worden makelaarscourtage genoemd. Het bedrag van de commissie hangt af van de aankoopprijs en van de federale staat. Voor particuliere aankopen wordt de commissie van de makelaar 50/50 verdeeld tussen de koper en de verkoper. Voor commerciële aankopen kan over deze splitsing afzonderlijk worden onderhandeld.

• Onderhandse aankoop: 50/50 tussen koper en verkoper
• Commerciële aankoop: vrij bespreekbaar

Vergoedingen per federale staat: Tabel

Afhankelijk van de federale staat waarin het onroerend goed is gelegen, zijn verschillende vergoedingen verschuldigd. In principe kunt u een makelaarscourtage tussen 3,57% en 7,14% verwachten.

Makelaarscourtage: 3,57% – 7,14%

Voor particuliere aankopen zijn deze waarden dus van toepassing:

Eigendom kopen: Leren van A-Z

Hier vindt u alles wat u moet weten voor de aankoop van onroerend goed, van A tot Z: koop of huur, financiering van een appartement, zoeken naar appartementen, vastgoedportalen, makelaars, taxatie, aankoopprijzen, onderhandelingen en belastingen. Kennis en ervaring van experts, in één gids.

✓ Een gids
✓ Alle feiten
Tips van insiders
✓ Aankoop checklists

Leer stap voor stap het proces van het kopen van een flat en veel insider tips!

• Plat kopen

Uitleg overdrachtsbelasting: aankoop van grond of grondaandeel

Zoals beschreven in de inleiding: Telkens wanneer een stuk grond of een aandeel in een stuk grond wordt gekocht, moet in Duitsland overdrachtsbelasting worden betaald. De belasting wordt geheven op basis van de wet op de overdrachtsbelasting (GrEStG). Het bedrag van de grondoverdrachtsbelasting wordt door de deelstaten vastgesteld. Het is dus een staatsbelasting. De respectieve federale staat kan dus zelf beslissen of hij de geheven belasting aan zijn gemeenten doorberekent.

Wie betaalt de overdrachtsbelasting?

Nadat u uw eigendom hebt gekocht, moet de koop nog notarieel worden vastgelegd. In de koopovereenkomst staat wie de belasting op de overdracht van onroerend goed moet betalen: Koper of verkoper. Zonder deze aanvullende overeenkomst is het zo dat volgens de wet (§13 Nr. 2 GrEStG) in eerste instantie de vorige eigenaar en de koper aansprakelijk zijn voor de belasting, d.w.z. beiden tezamen, koper en verkoper.

In de regel draagt men de betaling van de belasting op de overdracht van onroerend goed op aan de koper.

Na de notariële akte zendt de notaris het ondertekende koopcontract naar het bevoegde belastingkantoor, dat vervolgens een aanschrijving zendt aan de partij die belast zal worden met de belasting op de overdracht van onroerend goed. De belasting is verschuldigd één maand na kennisgeving van de belastingaanslag. Het belastingkantoor kan echter indien nodig een langere betalingstermijn vaststellen (zie Wet overdrachtsbelasting onroerende zaken (GrEStG) §15 Vervaldatum van de belasting).

Wet overdrachtsbelasting onroerend goed (GrEStG): § 13 Belastingplichtige

Hier volgt een korte blik op de wetstekst volgens §13 Nr. 2 GrEStG.

De belastingschuldigen zijn:

1. In de regel: de bij een overnametransactie betrokken personen als partijen bij het contract;
2. In geval van verkrijging van rechtswege: de vorige eigenaar en de verkrijger;
3. In het geval van verwerving door onteigening: de verwerver;
4. In het geval van het hoogste bod in een executoriale procedure: de hoogste bieder;
5. In geval van fusie van ten minste 95 procent van de aandelen van een vennootschap in handen van
   1. Van de overnemende partij:
      de overnemende partij;
   2. Verschillende bedrijven of personen:
      deze belanghebbenden;
6. In geval van wijziging van de vennoten van een maatschap: de maatschap;
7. In het geval van een economisch belang van ten minste 95 procent in een vennootschap: de juridische entiteit die het economische belang houdt.

Bron: Bondsministerie van Justitie (per 09/2020).

Kostentabel: Belasting volgens aankoopprijs

Status: 09/2020

Baden-Wuerttemberg – 5,0%

Beieren – 3,50%

Meer over: Onroerend goed in München. U wilt niet kopen, maar verkopen? Lees hier alles wat je moet weten over

Berlijn – 6,0%

Meer over: Onroerend goed in Berlijn. Bovendien: niet alleen de koper moet belastingen betalen voor de aankoop van onroerend goed. Er zijn ook belastingen voor de verkoper. Ontdek hier alles wat u moet weten, van de prijzen per vierkante meter in Berlijn tot de populairste soorten huizen en flats in de Duitse hoofdstad: Eigendom verkopen in Berlijn.

Brandenburg – 6,50%

Bremen – 5.0%

Hamburg – 4,50%

Hessen – 6,0%

Mecklenburg-Vorpommern – 6,0%

Nedersaksen – 5,0%

Noordrijn-Westfalen – 6,50%

Rijnland-Palts – 5,0%

Saarland – 6,50%

Saksen – 3,50%

Saksen-Anhalt – 5,0%

Sleeswijk-Holstein – 6,50%

Thüringen – 6,50%

Onroerende voorheffing wordt geheven op grond, maar ook op erfelijke opstalrechten op grond, de zogenoemde grondbelasting. De heffingsgrondslag voor de grondbelasting is gewoonlijk de waarde van de grond. Het belastingtarief wordt gewoonlijk op gemeentelijk niveau vastgesteld.

Deze infografiek toont de belastinginkomsten van de Duitse gemeenten per soort belasting (in miljarden euro’s).

Aankoopprijs: belastingbedrag bij de aankoop van onroerend goed

Voorbeeld tabel: Een eigendom kopen voor 1.000.000 euro

De basis is een aankoopprijs van 1 miljoen euro.

Voorbeeld tabel: Een eigendom kopen voor 1.200.000 euro

De basis is een aankoopprijs van 1,2 miljoen euro.

Voorbeeld tabel: Een eigendom kopen voor 1.500.000 euro

De basis is een aankoopprijs van 1,5 miljoen euro.

Voorbeeld tabel: Een eigendom kopen voor 2.000.000 euro

De basis is een aankoopprijs van 2 miljoen euro.

Voorbeeld tabel: Een eigendom kopen voor 2.500.000 euro

De basis is een aankoopprijs van 2,5 miljoen euro.

Voorbeeld tabel: Een eigendom kopen voor 5.000.000 euro

De basis is een aankoopprijs van 5 miljoen euro.

Leestip: Hoeveel vierkante meter krijg ik in …?

Onroerend goed, appartement & huis in Duitsland. Klassiek of exotisch: welk onroerend goed is geschikt als investering? Het interview: Onroerend goed als investering. In onze stadsanalyse vindt u aanwijzingen voor de

Tip van de makelaar: U wilt een aankoopprijs om te vergelijken? Voordat u uw woning taxeert, gebruikt u apps van onroerend goed portals. Hier kunt u gewoon uw locatie volgen met GPS en de app zal u aankoopprijzen en vergelijkende aanbiedingen in uw omgeving tonen. De snelle manier om een eerste, ruwe schatting van uw eigendom te krijgen.

Prijs: huren, kopen, wonen

Huren, kopen, wonen. Hier vindt u nog meer informatie over bevolking, huurprijzen en koopprijzen in de afzonderlijke steden:

• Kopen en huren: Berlijn
• Kopen en huren: Düsseldorf
• Kopen en huren: Frankfurt
• Kopen en huren: Keulen
• Kopen en huren: Hamburg
• Kopen en huren: Hannover
• Kopen en huren: München
• Kopen en huren: Stuttgart

Fiscale optimalisering: procedure en kennisopbouw

Het onderwerp belastingen. Dit brengt ons rechtstreeks bij het onderwerp van het vermijden of optimaliseren van belastingen. Zelfs voor de aankoop van uw eerste woning is kennis over financiën en belastingen absoluut belangrijk. Inzicht in belastingen is belangrijk omdat het u in staat stelt belastingen om te zetten in privévermogen.

Hoe werkt het? Een voorbeeld voor investeerders in onroerend goed

In de vastgoedsector gaat het bijvoorbeeld om hefplatforms voor duplexparkeerplaatsen. Met andere woorden, hefplatforms waar je twee auto’s op één parkeerplaats krijgt, bijvoorbeeld. Deze hebben een kortere afschrijvingstermijn. Hier geldt de afschrijving wegens slijtage, verdeeld over de werkelijke gebruiksduur, aftrekbaar volgens de officiële lijsten van het Ministerie van Financiën. Uitzondering: uitgaven tot 800 euro – zonder BTW – kunnen onmiddellijk worden afgetrokken in het jaar van aankoop.

Natuurlijk krijgt u die kennis niet van uw belastingadviseur. Waarom zou u? Als hij of zij het wist, zou uw belastingadviseur zelf miljonair zijn.

Kennis opbouwen: procent voor procent omzetten in activa

In deze kleine, overdreven infographic kunt u zien hoe effectief uw kennis uw belastingdruk geleidelijk zal verlagen. Deze uiterst vereenvoudigde grafiek wil u duidelijk maken dat fiscale optimalisatie vooral betekent: financiële kennis opbouwen. Natuurlijk is het niet op alle gebieden zo “extreem” als in deze grafiek. Maar het is mogelijk op veel gebieden. Kijk maar naar het voorbeeld van de bijna belastingvrije schenking van aandelen.

Lees hier meer over het onderwerp:

• Fiscale optimalisatie
• Ervaring met fiscale coaching

Belastingen in Duitsland: Lijst

Vennootschapsbelasting (KSt), inkomstenbelasting (ESt), vermogenswinstbelasting (KapESt), omzetbelasting (USt), bedrijfsbelasting (GewSt) – wie betaalt wat? In dit overzicht van de verschillende soorten belastingen in Duitsland vindt u relevante belastingen voor u als individu en voor uw onderneming, afhankelijk van de rechtsvorm die u hebt gekozen. Ook, na de belasting lijst: Hoe werkt de belastingcyclus rond het maandelijks financieel overzicht, het jaarlijks financieel overzicht en de balans? Een beetje inzicht voor degenen die hun eerste bedrijf opzetten. Welke belastingen zijn er? Eenvoudige uitleg, definities, inzicht in belastingen.

• Belastingen: Lijst