Bruikbare ruimte, woonruimte en vloeroppervlakte: wat is het verschil?

Laten we heel eenvoudig beginnen. U zult deze waarden tegenkomen in exposés, in advertenties, bij elke zoektocht naar onroerend goed. Daarom is het belangrijk het verschil te weten.

3 U zult vaak oppervlakken tegenkomen:

1. Vloeroppervlak
2. Nuttige oppervlakte
3. Leefruimte

De volgorde is speciaal voor dit doel gekozen. Want zoals u hier kunt zien, gaat u van de 1) vloerruimte naar de 2) bruikbare ruimte naar de uiteindelijke 3) leefruimte.

Tip! Aan het eind van het artikel vindt u ook extra infographics ter verduidelijking

Aangezien er op het internet nog steeds een eenvoudige “formule” voor de berekening bestaat, hier in vrij eenvoudig uitgelegd.

Simpel uitgedrukt als een “formule”:

• Vloeroppervlakte = bruikbare oppervlakte + circulatieoppervlakte (zoals trappenhuis) + functionele oppervlakte (zoals stookruimte)
• Bruikbare oppervlakte = bruikbare oppervlakte (woonruimte – kelder – zolder – …)
• Woonruimte = woonkamer (woonkamer + slaapkamer + …)

Bereken stap voor stap

Laten we het proces nog eens stap voor stap bekijken:

Basisareaal: stap 1 + definitie

Dit betekent dat de 1) vloeroppervlakte de volledige bruikbare vloeroppervlakte omvat, alsmede de gangen en trappenhuizen (circulatieoppervlakte), en de vuilnis- of verwarmingsruimte (functionele oppervlakte).

Dit omvat alle vloeroppervlakken:

• Leefruimte
• Zolders, kelders, garages en balkons
• Trappenhuis, gangen… (zogenaamd verkeersgebied)
• Vuilnisruimte, stookruimte, … (zogenaamd functioneel gebied)

Dit omvat niet:

• Land

Bereken:

Vloeroppervlakte = bruikbare oppervlakte + circulatieoppervlakte (zoals trappenhuis) + functionele oppervlakte (zoals stookruimte)

Infographic:

Voorbeeld: Alle bebouwde gebieden, overdekte gebieden en bovenverdiepingen.

Nuttige zone: stap 2 + definitie

Na het vloeroppervlak moet de 2) bruikbare ruimte in aanmerking worden genomen, d.w.z. wat werkelijk kan worden gebruikt in het huis of het flatgebouw (voor flatgebouwen).

Deze omvatten, bijvoorbeeld:

• Zolder
• Kelder
• Garages
• Bergruimten (buiten de woonruimte)
• Balkons

Dit omvat niet langer:

• Trappenhuis, gangen… (zogenaamd verkeersgebied)
• Vuilnisruimte, stookruimte, … (zogenaamd functioneel gebied)

Bereken:

Bruikbare oppervlakte = bruikbare oppervlakte (woonruimte, kelder, zolder, …)

Infographic:

Voorbeeld: de trap maakt deel uit van de bruikbare vloeroppervlakte.

Leefruimte: Stap 3 + definitie

Pas dan kom je bij de 3) leefruimte. De woonruimte geeft dan de werkelijke bewoonbare ruimte van het pand aan.

Typisch alleen omvat:

• Woonkamers (slaapkamer, keuken, badkamer, woonkamer, enz.)
• Balkons, loggia’s, terrassen en daktuinen worden voor 25% meegerekend, en voor maximaal 50% (§4 WoFlV).

Bereken:

Woonruimte = woonkamer (woonkamer + slaapkamer + …)

Nu weet je het verschil.

Infographic:

Voorbeeld: Woonkamer van een flatgebouw.

Samenvatting: Technische termen als infographics

Nogmaals, snel samengevat, de gebieden, vereenvoudigd met infographic.

1. Totale oppervlakte (gebruik + verkeer + functie)
   1. Verkeersterrein (trappenhuis, gangen in het huis)
   2. Functionele ruimte (stookruimte, afvalruimte, enz.)
2. Bruikbare oppervlakte (alles behalve verkeersruimte / functionele ruimte)
3. Leefruimte (bruikbare ruimte die niet wordt bewoond, bijvoorbeeld: kelder)

Totale oppervlakte / vloeroppervlak in het huis

Gebruik + verkeer + functie resulteren in de totale oppervlakte.

Bruikbare ruimte in het huis

Alles behalve verkeersruimte / functionele ruimte resulteert in de bruikbare ruimte.

Leefruimte in het huis

Bruikbare ruimte die niet wordt bewoond, bijvoorbeeld: kelder, wordt woonruimte genoemd.

Der Beitrag Bruikbare ruimte, leefruimte en vloeroppervlakte: Verschil? Dit is hoe het werkt erschien zuerst auf ℄ Eigendom.

Taxatie van onroerend goed: stap voor stap uitgelegd

Uit ervaring kunnen wij zeggen dat een objectieve en grondige taxatie van onroerend goed bepalend is voor het welslagen van de verkoop. Als de prijs te laag is, geeft u geld weg; als de aankoopprijs te hoog is, vervreemdt u echte potentiële kopers. Het bepalen van de juiste vraagprijs is een van de belangrijkste punten bij de verkoop van een woning.

Voordat we dieper ingaan op het onderwerp van de waardering van de locatie, de structuur van het gebouw, de marktwaarde & Co., laten we beginnen met de basis 3 vragen die we krijgen in overleg met klanten:

• Hoe kan ik een eigendom taxeren?
• Wie bepaalt de marktwaarde van een onroerend goed?
• Hoe waardeert de bank een eigendom?

Tip! Verderop in het artikel vindt u veel gedetailleerdere informatie over alle soorten taxatieprocedures voor onroerend goed.

Verwijdering: Leeftijd, Investering, Nalatenschap & Veranderingen

Er zijn vele redenen om een eigendom te verkopen. Beleggingsoverwegingen, een erfenis of veranderingen in levensomstandigheden kunnen doorslaggevend zijn. Als er kinderen zijn, wil het gezin misschien een grotere woning.

Op oudere leeftijd willen veel mensen verhuizen naar een kleinere woning, bijvoorbeeld om te besparen op onderhoudskosten. Eigenaars van onroerend goed hebben vaak een sterke band met hun eigendom. Er is veel tijd, werk en liefde in het huis of appartement gestoken.

Het eigendom heeft een hoge persoonlijke waarde, wat tot uiting komt in de gewenste aankoopprijs. Maar als de prijs te hoog is, wuiven veel kopers hem meteen weg. Succes brengt het juiste evenwicht.

Iedereen die op de bezichtigingsafspraak verschijnt, is al gewapend met argumenten om de koopprijs te drukken. Gebreken worden opgespoord en de potentiële koper beoordeelt uiteindelijk alleen hoeveel werk hij nog in het pand moet steken. In het kort:

Als de vraagprijs ver boven de realistische marktwaarde ligt, zult u niet verkopen.

Voor een korte verkoopperiode en het bereiken van de beste aankoopprijs is een juiste beoordeling van de marktprijs van cruciaal belang.

Welke eigendommen worden getaxeerd en hoe?

In de volgende tabel hebben wij een overzicht gegeven van de soorten onroerend goed en hun gebruikelijke waarderingsprocedures. Bij de “compenserende” waarderingsprocedure vindt een herziening plaats van de eerder vastgestelde waarden:

Flats (door de eigenaar bewoond)

• Methode van de vergelijkende waarde
• Compenseren met: Inkomstenbenadering of vermogensbenadering

Flats (verhuurd aan derden)

• Methode van de gekapitaliseerde winsten
• Compenseren met: Methode van de vergelijkende waarde of methode van de vermogenswaarde

Woonhuis (door de eigenaar bewoond)

• Reële waarde methode
• Compenseren met: Inkomsten kapitalisatie benadering

Residentieel gebouw (gehuurd, bv. flatgebouw)

• Methode van de gekapitaliseerde winsten
• Compenseren met: Materiële-waardemethode

Land (onontwikkeld)

• Methode van de vergelijkende waarde
• Compenseren met: [Geen]

Grond (onbebouwd maar gehuurd)

• Methode van de vergelijkende waarde
• Compenseren met: Inkomsten kapitalisatie benadering

Uw eigendom laten taxeren?! Ja. Absoluut.

Als u een huis wilt verkopen, is ons advies: schakel deskundigen in voor een gefundeerde taxatie. Als de prijs te laag is, zult u geld verliezen. Wij zullen u een ruwe schatting geven voor een eerste beoordeling.

Ik taxeer uw eigendom gratis: Taxatie van onroerend goed

Een kort advies van een deskundige is meestal voldoende voor de taxatie van het onroerend goed. Een dergelijke taxatie door een deskundige gaat verder dan een gestandaardiseerde waardebepaling en wordt de essentiële basis voor het bepalen van de beste biedprijs.

Bij een dergelijke taxatie houden deskundigen ook rekening met regionale kenmerken, vraag en aanbod. Zij helpen u de huidige marktwaarde van uw eigendom te bepalen. Vertrouw op ervaren contacten en behaal de best mogelijke verkoopprijs voor uw eigendom.

Taxatie voor de verkoop van onroerend goed

Een samenvatting van alle belangrijke informatie over taxatie bij de verkoop van onroerend goed:

Inkomstenbenadering: Uitsplitsing van de marktwaarde en de inkomenswaarde van het gebouw

De methode van de gekapitaliseerde opbrengstwaarde verdeelt het onroerend goed in de marktwaarde van de grond en de opbrengstwaarde van het gebouw.

Grondwaarde rente = 7 procent * 100.000 euro = 7.000 euro

Inkomenswaarde gebouw = 5.600 euro * 12,50 (vermenigvuldigingsfactor) = 70.000 euro

Dit omvat de huurinkomsten, de onderhoudskosten en de kosten voor het beheer van de grond en het gebouw. Dienovereenkomstig worden de huuropbrengsten minus de beheerskosten en de grondwaarde inclusief de rente vergeleken.

• Methode van de gekapitaliseerde winsten

Materiële waarde methode: Waarde voor de nieuwbouw van een onroerend goed

Bij de berekening wordt eerst de standaardgrondwaarde gebruikt om de marktwaarde van de grond te bepalen, vervolgens wordt de werkelijke waarde van het gebouw toegevoegd.

De werkelijke waarde van het gebouw wordt berekend op basis van de productiekosten van het gebouw minus eventuele ouderdomsreducties. De reële waarde van de grond (marktwaarde van de grond) en de reële waarde van het gebouw worden bij elkaar opgeteld en vermenigvuldigd met een reële-waardefactor.

Waarde in natura = (100.000 euro + 150.000 euro) * 0,5 = 125.000 euro

De berekening van de reële-waardefactor is gebaseerd op het soort gebouw, de voorlopige reële waarde en de genormaliseerde grondwaarde. De totale materiële waarde die op deze wijze wordt bepaald, geeft aan welke financiële middelen zouden moeten worden besteed om het onroerend goed te herbouwen.

• Reële waarde methode

Vergelijkende waarde methode: Vergelijking van gelijksoortige eigenschappen

De comparatieve waarde methode vergelijkt uw eigendom met gelijkaardige eigendommen. Het wordt met name gebruikt voor de verkoop van eigen flats en huizen. De vergelijkende waarde kan ook worden bepaald voor onbebouwde grond.

Prijs per vierkante meter van het vergelijkbare onroerend goed = 300.000 euro / 100 m² = 3.000 euro per m²

Aankoopprijs van het te taxeren onroerend goed = 3.000 euro * 200 m2 = 600.000 euro

Alleen eigendommen op vergelijkbare locaties en met een vergelijkbare indeling worden in de vergelijking meegenomen. De in de taxatie opgenomen eigendommen moeten afkomstig zijn uit de onmiddellijke omgeving van het woonhuis. De methode van de vergelijkende waarde wordt geacht de werkelijkheid bijzonder dicht te benaderen. Het wordt zeer vaak gebruikt om de waarde van eigendommen te bepalen omdat de locaties regionaal betrekkelijk vergelijkbaar zijn.

• Vergelijkende waardeprocedure

Formularium voor vastgoedeigenaars

Huren, kopen, wonen, hier vindt u alle belangrijke formules voor u als eigenaar. In onze verzameling vastgoedformules vindt u berekeningen en voorbeelden voor kopen, verkopen en verhuren. Huur- of koopprijsmultiplicator, brutorendement, rendement op eigen vermogen, vastgoedrendement, reserves voor onderhoud en nog veel meer. Klik hier om terug te keren naar het overzicht:

• Onroerend goed formularium

Kosten: Eindevaluatie van huis en flat

Voor de berekening wordt eerst een ruwe schatting gemaakt. De prijs voor de definitieve taxatie is daarom in de meeste gevallen gebaseerd op de geschatte waarde van het te taxeren onroerend goed.

Voor een onroerend goed met een waarde onder de grens van 150.000 euro kunt u rekenen op ongeveer 1.500 euro kosten. Voor appartementsgebouwen met een vastgoedwaarde van meer dan 1 miljoen stijgt de geraamde vergoeding tot 3.000 euro.

• Onder 150.000 euro waarde, ca. 1.500 euro
• Meer dan 1.000.000 Euro waarde, circa 3.000 Euro

Bijkomende kosten: recht van overpad & Co.

Aangezien ook een recht van overpad werd beoordeeld, kan een toeslag van 20 procent = 360 euro in rekening worden gebracht. Dit betekent dat voor een onroerend goed van minder dan 150.000 euro de vergoeding 1.500 euro zou bedragen voor de taxatie van het onroerend goed plus 360 euro voor de verwerking van het recht van overpad; de totale kosten zouden 1.860 euro netto bedragen.

Waardebepaling (kosten)

Wie stelt taxaties op voor onroerend goed? Wat kost een huis taxateur? Wat kost een taxateur voor oude gebouwen? Tenzij wettelijke voorschriften de aanstelling van een deskundige vereisen, zal een taxatie van onroerend goed u een realistische waardebepaling van uw onroerend goed op de regionale en nationale markt geven. Wij bieden tijdige en nauwkeurige taxaties van grond, residentieel en commercieel vastgoed.

Indien de taxatie echter voor de rechter moet worden gebracht, bijvoorbeeld bij een echtscheiding, moet een beroep worden gedaan op een deskundige tegen betaling. De woon- of huurwoning wordt ter plaatse geïnspecteerd. In de regel wordt zowel een schriftelijke als een digitale kopie van de taxatie afgegeven.

• Taxatieverslag

Plat tarief

Flattaxatie en waardefactoren – U hebt een flatgebouw en wilt weten wat het waard is? Met deze vraag kunt u natuurlijk meteen naar een taxateur en/of makelaar gaan. De exacte waardebepaling wordt echter pas belangrijk wanneer u het appartement wilt verkopen of nalaten. Ook als u een hypotheek op het onroerend goed neemt – bijvoorbeeld omdat u een ander onroerend goed wilt kopen – moet de waarde zeer nauwkeurig worden bepaald. Dit is wanneer de expert in het spel komt.

Wat beïnvloedt de waarde van een flat? Maar laten we ons eerst houden aan de zogenaamde “pi uit de duim waarde”, d.w.z. een zeer ruwe waardebepaling. Om de waarde van uw flat te bepalen, spelen eerst een aantal “zachte” invloedsfactoren een rol.

• Plat tarief

Beoordeel een huis

Maak een ruwe schatting van de aankoopprijs of laat deze schatten – Als een huis of appartement nog niet zo lang geleden is gekocht, vormen de bouwkosten of de aankoopprijs de eerste referentiepunten voor de taxatie van het huis. Op het Lukinski vastgoedportaal kunt u verdere aanwijzingen krijgen over de huidige waarde van uw eigendom door het te vergelijken met eigendommen op soortgelijke locaties, van dezelfde grootte en met dezelfde inrichting, enz. Onze exacte vaststelling van de onroerend goed prijs hangt af van verschillende criteria.

Het belangrijkste criterium is de locatie. De prijzen van onroerend goed verschillen per regio, soms aanzienlijk. Daarom mogen alleen eigendommen in de nabijheid in de vergelijking worden opgenomen. Als experts voor de verkoop van onroerend goed in de regio’s Rijnland-Palts en Hessen kunnen wij snel een realistische inschatting maken via de vastgoedvergelijking. Aspecten van de micro- en macrolocaties en van de onmiddellijke ligging van het onroerend goed zijn belangrijk bij de waardebepaling van het huis: achtergrondlawaai, uitzicht en lichtomstandigheden zijn interessant voor potentiële kopers en beïnvloeden de waarde van het onroerend goed en de haalbare prijs.

• Beoordeel een huis

Beoordeel appartement huis

Marktwaarde, taxatie en aankoopprijs van uw eigendom –

Als u uw appartementsgebouw wilt verkopen, dan is één ding belangrijk: Een geïnformeerde, marktgerichte, realistische aankoopprijs. De centrale vragen van de eigenaars: Wat is mijn eigendom waard? Hoe bereken je de waarde van een appartementsgebouw? Hoe bepaalt de belastingdienst de waarde van een huis? Wie bepaalt de marktwaarde van een onroerend goed? Hoe waardeert de bank een eigendom? Veel vragen en veel feiten die u zult tegenkomen tijdens de taxatie van een meergezinswoning. Om u een eerste indruk te geven van de complexiteit van de locatie, de marktwaarde, vergelijkbare panden, de structuur van het gebouw, enz., hebben wij voor u deze gids over de taxatie van appartementsgebouwen geschreven.

• Beoordeel appartement huis

Beoordeel eigendom

Bepaling van de marktwaarde, taxatie en koopprijs – Hoe waardeer je een onroerend goed? Hoe berekent u de marktwaarde van een onroerend goed Wie mag een onroerend goed taxeren? Wie verstrekt informatie over de standaard grondwaarde?

• Beoordeel eigendom

Bereken de opbrengst: Formule Collectie

Waarde van onroerend goed berekenen – huren, kopen, wonen, hier vindt u alle belangrijke formules voor u als eigenaar. In onze verzameling vastgoedformules vindt u berekeningen en voorbeelden voor kopen, verkopen en verhuren. Huur- of koopprijsmultiplicator, brutorendement, rendement op eigen vermogen, vastgoedrendement, reserves voor onderhoud en nog veel meer.

• Bereken de waarde van het eigendom: Formule Collectie

Lopende kosten en reserves

• Beheer van uw eigendom
• Reparatie-, onderhouds- en opknapkosten
• Onderhoudskosten die niet regelmatig voorkomen
• Telefoongesprekken, correspondentie, rekeningen en rente
• Evenredige servicekosten voor leegstaande flats
• Rechtsbijstands- en huurdervingverzekering

Huurmultiplicator (factor aankoopprijs)

In vastgoedexposés vindt u bijna altijd informatie over het bruto rendement, soms ook over de huurmultiplicator. De huurmultiplicator (aankoopprijsfactor) is een eenvoudig kengetal om verschillende eigendommen in een oogopslag te vergelijken.

Dit is hoe je de huur vermenigvuldiger berekent:

Huurmultiplicator = aankoopprijs / jaarlijkse koude huur

Voorbeeld:

Een flat in Los Angeles kost 1.000.000 euro en brengt jaarlijks 52.000 euro aan huur op, heeft een huurmultiplicator van 19,2:

Huurvermeerderingsfactor = 100.000 euro / 5.500 euro = 19,2

Bruto-opbrengst

De bruto-opbrengst in procenten is de tegenhanger van de vermenigvuldigingsfactor.

Zo berekent u de bruto-opbrengst:

Bruto-opbrengst = jaarlijkse koude huur x 100 / aankoopprijs

Voorbeeld:

Hun flat in Los Angeles genereert jaarlijkse huurinkomsten van het equivalent van 52.000 euro, de aankoopprijs was 1.000.000 euro. Het bruto rendement is 5,2:

• Bruto-opbrengst = 52.000 x 100 / 1.000.000 = 5,2

Bruto huurrendement

Zo berekent u de bruto huuropbrengst:

100 x jaarlijkse netto koude huur / aankoopprijs onroerend goed = bruto huurrendement in %.

Voorbeeld berekening van de bruto huuropbrengst:

1. Stap: 3.000.000 euro aankoopprijs + 350.000 euro bijkomende kosten = 3.350.000 euro
2. Stap: Netto koude huur per jaar = 150.000
3. Stap: 150.000 euro / 3.350.000 euro x 100 = 4,47 % bruto huurrendement

Netto huurrendement

Zo berekent u de netto huuropbrengst:

1. Stap: Aankoopprijs + bijkomende aankoopkosten
2. Stap: Netto koude huur – (jaarlijkse) beheerskosten – (jaarlijkse) onderhoudskosten = jaarlijks netto inkomen
3. Stap: Jaarlijkse netto-opbrengst / investeringskosten

Voorbeeldberekening voor het netto huurrendement:

1. Stap: 3.000.000 euro aankoopprijs + 350.000 euro bijkomende kosten = 3.350.000 euro
2. Stap: 150.000 euro netto koude huur – 20.000 euro administratie – 70.000 euro onderhoud = 60.000 euro jaarlijks netto inkomen
3. Stap: 60.000 euro jaarlijkse netto-inkomsten / 3.350.000 euro investeringskosten x 100 = 1,79 procent netto huurrendement

Rendement op eigen vermogen

U berekent het rendement op eigen vermogen met de volgende rendementsformule:

Winst na belastingen x 100 / gebonden eigen vermogen

Opbrengst eigendom

Het vastgoedrendement wordt als volgt berekend:

Huurinkomsten – onderhoudskosten – belastingdruk = vastgoedrendement

Der Beitrag Taxatie van onroerend goed: Factoren, online, gratis – Appartement, huis & appartementsgebouw erschien zuerst auf ℄ Eigendom.

Een appartementencomplex verkopen [jaar]: Stap voor stap

Laten we beginnen met de 3 meest gestelde vragen voor mensen die voor het eerst verkopen:

• Hoeveel is jouw flatgebouw waard?
• Met of zonder makelaar?
• Publiekelijk of discreet verkopen?

Dan leer je alle 18 stappen van de verkoop!

Hoeveel is jouw flatgebouw waard?

Berlijn, Hamburg, München, Keulen, Düsseldorf, Frankfurt en Duitsland zijn er veel vragen die beantwoord moeten worden. Het beste antwoord is om een expert aan je zijde te hebben voor de taxatie van onroerend goed. Als je je appartementencomplex wilt verkopen, is één ding belangrijk: Een geïnformeerde, marktgerichte, realistische aankoopprijs. Het type woning bepaalt welke taxatiemethode wordt gebruikt om de marktwaarde te bepalen. Er zijn drie gestandaardiseerde waarderingsmethoden om de marktwaarde van onroerend goed te bepalen: de vergelijkingswaardemethode, de vermogenswaardemethode en de gekapitaliseerde winstwaardemethode. In de regel worden ten minste twee van deze procedures tegelijkertijd berekend.

• Vergelijkende waardemethode
• Methode op basis van geactiveerde winst
• Reële-waardemethode
• Restprocedure
• Bepaling van de hypotheekwaarde

De centrale vragen van eigenaars van onroerend goed: Wat is mijn eigendom waard? Hoe bereken je de waarde van een flatgebouw? Hoe bepaalt de belastingdienst de waarde van een huis? Wie bepaalt de marktwaarde van een woning? Hoe waardeert de bank een woning? Om je een eerste indruk te geven van de complexiteit van locatie, marktwaarde, vergelijkbare eigendommen, de structuur van het gebouw, enzovoort, hebben we deze gids geschreven over het taxeren van appartementsgebouwen.

• Beoordeel appartement huis

Verkopen met of zonder makelaar?

Je mag de voorbereidingstijd niet onderschatten. Wees realistisch en eerlijk tegen jezelf, bijvoorbeeld over de mogelijke achterstand van verbouwingen. Bovenop al het werk aan het appartement of het huis komen nog alle voorbereidingen voor de verkoop.

Meer dan 70% verkoopt zonder professionele ondersteuning van de makelaar. Maanden gaan voorbij zonder kennis van de markt, van de taxatie tot het opstellen van het exposé, de klantenbenadering en de verkoopfase. Op alle gebieden is locatie de belangrijkste factor, niet alleen bij de verkoop van appartementencomplexen. Bij de verkoop van onroerend goed kunnen gemakkelijk fouten worden gemaakt, vooral bij de verkoop van grotere objecten zoals appartementencomplexen.

Op de vraag met: “Verkopen met of zonder makelaar?” komt de vraag:

Op de markt of buiten de markt verkopen?

Off Market – Een off market verkoop betekent dat de verkoop van je woning nooit publiekelijk zichtbaar zal zijn. Je appartementencomplex wordt alleen aanbevolen aan een interne, solvabele groep kopers met een ideale constellatie. Verkoop buiten de markt wordt met name gebruikt door prominenten die de verkoop en het adres, de foto’s en nog veel meer geheim willen houden. Particulieren maken ook gebruik van deze service, bijvoorbeeld als ze niet willen dat hun familie of buren op de hoogte zijn van de aanstaande verkoop. Jouw voordeel: niemand komt achter de verkoop.

• Onroerend goed buiten de markt

Op de markt – Bij verkoop op de markt wordt je appartementencomplex door de makelaar gepresenteerd via de gebruikelijke marketingkanalen. Je bent waarschijnlijk bekend met de typische marketingkanalen:

• Advertentie op het kantoor van de makelaar
• Advertenties in regionale kranten
• Supraregionale onroerend goed portals
• Portaalsites voor advertenties zoals Ebay

Dus aan het gebruikelijke 18-stappenproces is +1 vraag voor je toegevoegd:

Op de markt of buiten de markt verkopen?

Om goede makelaars buiten de markt te vinden, moet je vooral letten op referenties, eigendommen die verkocht zijn. Je kunt deze vaak vinden op de websites van de makelaars. Het is daarom de moeite waard om de website van de makelaar te bekijken in plaats van alleen naar “Contact” te gaan.

18 stappen naar de verkoop: checklist MFH

Procedure, kosten en tips – alles in één groot, gratis artikel voor onroerend goed, flat, huis, villa, appartementencomplex. Leer hoe je stap voor stap een huis verkoopt: huis verkopen.

Alle 18 stappen in 3 fasen:

1. Voorbereiding: Huis voorbereiden en verkopen
1. Financiële planning en timing van verkoop
2. Makelaar inhuren
3. Archieven en documenten
4. Eigendomswaarde verhogen
5. Aanbodprijs bepalen
6. Maak exposé
2. Verkoopfase: het huis op de markt brengen en kopers vinden
1. Eigendom op de markt
2. Contact met potentiële kopers
3. Potentiële kopers filteren en selecteren
4. Kredietcontrole
5. Data bekijken
6. Verkoopgesprek & onderhandeling over aankoopprijs
3. Verkooptransactie: Koopcontract tot overdracht
1. Koopcontract opstellen bij notaris
2. Notaris afspraak
3. Kadaster invoeren en betalingen verwerken
4. Overdracht van de woning
5. Notariskosten & makelaarscourtage
6. Belasting betalen

Hier zijn nog een paar details.

Voorbereiding op verkoop: procedure

Wil je je huis verkopen zonder makelaar? Dan moet je deze verkoopstappen in hun volgorde plannen en uitvoeren.

Besluit tot verkoop

Wanneer is het juiste moment om te verkopen? Uiteindelijk bepaal alleen jij wanneer je verkoopt. Er is geen tijd van het jaar die bijzonder “veelbelovend” of “bijzonder onsuccesvol” is voor de verkoop van onroerend goed. Als je jezelf niet wilt belasten met de vakantie- of kerstperiode, dan is dat alleen jouw beslissing. Want de kopers zelf beslissen meestal volledig onafhankelijk van de tijd van het jaar.

Tip van Lukinski: Woningen met een tuin verkopen eigenlijk beter tussen de lente en de herfst. Maar dan moet de tuin ook in een verzorgde staat zijn.

Marktanalyse en prijsstrategie

Hoe krijg ik de juiste verkoopprijs?

Dit is waar het heel bijzonder wordt! Want het beoordelen van de vastgoedmarkt in het algemeen en ook regionaal vereist veel kennis en ervaring. Dit geldt ook voor de taxatie van een woning. Vooral als het gaat om je eigen “vier muren” die te koop staan.

Het bepalen van de waarde van een huis kan het beste gebeuren zonder een “emotionele band” met het huis. Dus als je je huis wilt verkopen zonder makelaar, moet je jezelf bevrijden van alle “banden” met het huis. Maar zelfs dan zijn er nog genoeg “valkuilen” waar de particuliere verkoper in kan trappen. Investeringen in hoogwaardige inrichting van badkamers, vloeren enz. verhogen bijvoorbeeld niet per se de waarde van het huis. Vooral de keuze van badkamers, vloerbedekking, inrichting enz. hangt vaak af van de smaak van de eigenaar. Een nieuwe eigenaar wil hier bijvoorbeeld geen geld aan uitgeven en zal op die manier proberen de aankoopprijs te drukken. Een makelaar als Lukinski weet zeker welke inrichting van een woning als “luxe” wordt beschouwd.

Een belangrijke indicator voor de “juiste” prijs van je woning kan een vergelijking zijn met de prijs van andere eigendommen met een vergelijkbare locatie, uitrusting en staat. Om dit te doen, moet je ofwel praten met kopers en verkopers van andere eigendommen, of de relevante makelaarsportalen in je regio doorbladeren. Maar zelfs dan weet u niet zeker of de prijzen van andere woningen volledig overdraagbaar zijn op uw situatie. Dit komt omdat microfactoren altijd een rol spelen bij de taxatie van onroerend goed, die vastgoedexperts je zonder vooroordelen zullen uitleggen.

Voorbereidingen: Renoveren, ontwerpen, moderniseren?

Veelgestelde vraag bij de verkoop van een huis: Moet je vooraf verbouwen? Onze Lukinski tip op dit punt: Als je de hoogste prijs voor je woning wilt krijgen, moeten grote bouwgebreken worden verwijderd. Uiteraard moet dit controleerbaar zijn aan de hand van bijbehorende facturen. Vochtplekken op de muren, schimmel, raamkozijnen met afbladderende verf, “blinde” ramen of versleten parket verlagen de aankoopprijs aanzienlijk. Zelfs als er maar een paar plekken zijn waar je woning zich niet van zijn beste kant laat zien, zullen deze gebreken afstralen op de woning als geheel.

De kosten voor renovatie of modernisering moeten altijd in een redelijke verhouding staan tot de verwachte verkoopprijs. Het is vaak erg moeilijk om dit in te schatten. Natuurlijk kan ook hier een bouwkundige worden geraadpleegd. Maar dit deskundigenadvies kost hoe dan ook geld. Lukinski en natuurlijk ook andere makelaars geven gratis advies met veel expertise en ervaring.

Een speciaal geval zijn eigendommen die niet (meer) bewoond zijn op het moment van de verkoop. Zodra alle meubels en persoonlijke bezittingen uit het huis of de flat zijn verwijderd, wordt eventuele schade snel duidelijk. Ook hier is het motto: verwijderen! Anders kan een verkoop later worden geannuleerd vanwege het verbergen van gebreken. Als er nog meubels in het huis staan, moeten die in perfecte staat verkeren. Al het andere geeft de indruk van “grofvuil” en moet vóór de eerste bezichtigingsafspraak worden verwijderd.

Moeilijk voor particuliere verkopers, maar al een gangbare praktijk voor vastgoedexperts: zogenaamde “home staging”. Lege flats worden opzettelijk ingericht voor bezichtigingsafspraken. Dit geeft de koper een indruk van comfort en gezelligheid en verhoogt zo – vaak ongemerkt door de koper – de koopintentie.

Marketing en presentatie: Exposé

Hoe maak je een sales exposé?

Zeker een van de zwaardere taken in het verkoopproces: het opstellen van een zinvol verkoopdocument voor de woning. Heel vaak is het exposé een van de doorslaggevende factoren voor de prijs en ook voor de snelheid waarmee je je huis verkoopt. De juiste lichtomstandigheden voor de foto’s, een goed perspectief bij het nemen van de foto’s en zinvolle teksten zijn de doorslaggevende factoren voor het exposé. De foto’s moeten een realistisch beeld van het huis geven en de teksten moeten niet te veel woorden bevatten. Als de beweringen in het exposé en de werkelijkheid te ver uit elkaar liggen, geeft dit de koper een indruk van onbetrouwbaarheid van de verkoper.

Zelfs in het digitale tijdperk zijn gedrukte en gebonden exposés vaak erg nuttig. Vooral als je onroerend goed van hogere waarde is. Als je het exposé op je thuisprinter wilt maken, moeten de inktpatronen goed gevuld zijn. Doffe kleuren of streperige afdrukken zijn absoluut onprofessioneel.

Hoe dan ook: het presenteren van je woning door middel van foto’s en tekst vergt veel tijd. Daarbij komt nog een diepgaande ervaring in het kiezen van de juiste woorden voor de begeleidende tekst. Laat alle persoonlijke relaties met het pand achterwege en neem – zo goed als je kunt – een afstandelijke kijk op je pand.

Aanbod en onderhandeling

Wie is de beste koper en hoe krijg ik de beste prijs?

Als je je huis verkoopt zonder makelaar, heb je bijna geen mogelijkheid om de kopers vooraf te filteren. Potentiële kopers kunnen een uitstekende indruk maken aan de telefoon. Maar uiteindelijk weet je nooit wie je daadwerkelijk binnenlaat bij de bezichtiging. Maak voor het eerste oriënterende gesprek een lijst met vragen die je aan de potentiële koper wilt stellen. Hieronder valt onder andere de vraag waar en hoe je op dit moment woont. Ook is het belangrijk om te vragen of er al een financieringsbank is voor de eventuele aankoop. Alleen getrainde oren kunnen echter horen of de aspirant-koper aan de telefoon de waarheid spreekt of niet.

Als je je woning particulier verkoopt, moet je ook alle bezichtigingsafspraken zelf coördineren en uitvoeren. Dit is meestal het meest tijdrovende deel van het werk voor bijzonder interessante eigendommen. Het kost je tijd en vaak ook zenuwen, omdat echte potentiële kopers zeer gedetailleerde vragen stellen tijdens de bezichtiging. En tot slot moet je zelf de geïnteresseerden afwijzen die niet op de shortlist staan. Ook dit kost tijd en zenuwen.

Koopcontract: Hoe individueel mag het contract zijn?

Het aanwijzen van een notaris voor het definitieve koopcontract is ook de verantwoordelijkheid van de verkoper in het geval van een particuliere verkoop. Natuurlijk zal de notaris je ook vertellen welke zaken in het contract horen en welke niet. Veel kopers hebben individuele wensen met betrekking tot de betaling van de koopprijs, de datum van overdracht, aansprakelijkheid, enz. Het bespreken van deze contractpunten is ook erg tijdrovend. Aan de andere kant is er zeker minder risico op grote fouten voor de particuliere verkoper op dit punt, omdat de notaris als adviseur optreedt in de aanloop naar het koopcontract.

Overdracht huis

Afhankelijk van de relatie tussen het onroerend goed en de verkoper, is dit zeker een van de emotioneel moeilijkste onderdelen van de verkoop van een huis. Zeker als de huizenverkoop is ontstaan uit een noodsituatie en de scheiding van de woning min of meer onvrijwillig is. Verkopen via een derde partij – zoals Lukinski – is op dit punt bijzonder rustig en onproblematisch.

Er zijn vaak vertragingen bij de overdracht van een huis. Bijvoorbeeld omdat de nieuwe woning van de verkoper nog niet klaar is voor bewoning, of omdat andere zaken de overdracht vertragen. Bij een puur particuliere verkoop is het dan weer aan de verkoper om deze vertragingen in goede banen te leiden. Dit gaat vaak gepaard met vervelende discussies met de koper en zelfs juridische geschillen. Als tussenpersoon in de ware zin van het woord kan ook hier een beroep worden gedaan op de kennis en ervaring van de makelaar.

Inspectie, onderhandeling en fouten

Voorbereiding: documenten, planning en ondersteuning

Wil je je huis of appartement verkopen en snel een geschikte, solvabele koper vinden? Denk er dan zeker aan dat de voorbereidingsfase de basis vormt voor een vlotte huisverkoop. Wees voorbereid op een tijdrovende en complexe taak.

Voor een onderhandse verkoop heb je een hele reeks documenten nodig. Zelfs de kleinste fouten kunnen kostbare gevolgen hebben en ertoe leiden dat de verkoop van het huis erg moeilijk en langdurig wordt. De complexiteit begint al bij de bepaling van de biedprijs. Als je de voorwaarde vastlegt op basis van een professionele woningtaxatie, heb je een goede kans om de gewenste verkoopprijs te bereiken. Toch zijn er veel onderhandelingsvaardigheden, gevoeligheid en kennis van de menselijke natuur nodig. Wees voorbereid op allerlei vragen van potentiële kopers en wapen jezelf met alle benodigde documenten die gevraagd kunnen worden of ongevraagd getoond moeten worden. Nu moet je een exposé voorbereiden en je woning waarheidsgetrouw beschrijven, maar wel van de mooiste kant. De woordkeuze in de presentatie bepaalt op doorslaggevende wijze hoe snel en voor welke prijs je woning van eigenaar wisselt.

Bezoek: Gesprekken en presentatie

Elke potentiële koper wil het huis bekijken voordat hij het koopt om een idee te krijgen van hoe het eruitziet. De bezichtiging is daarom een belangrijk onderdeel van de verkoopfase. Hoe aantrekkelijker de woning wordt gepresenteerd en hoe beter je voorbereid bent om de vragen van de potentiële koper te beantwoorden, hoe groter je kans op succes. Dit vereist echter wel wat voorbereidend werk en goede organisatorische vaardigheden.

De eerste indruk telt

Netheid, openheid en de juiste sfeer – ook bij de verkoop van een huis geldt: de eerste indruk telt. Daarom moet een woning zo aantrekkelijk mogelijk worden gepresenteerd. Dit betekent dat zowel het interieur als het exterieur in orde moet zijn. Gazons en heggen moeten goed onderhouden zijn. Indien nodig is een nieuwe verflaag voor de gevel aan te raden. Afval en grofvuil moeten worden verwijderd. Binnen zorgen opgeruimde en schone kamers voor een aangename sfeer. In het beste geval vinden rondleidingen overdag plaats. In de wintermaanden moet er voldoende verlichting zijn. Als de kamers donker zijn, geven ze een ongemakkelijke indruk. Je kunt de kamer er uitnodigend uit laten zien door onopvallende decoratieve voorwerpen te gebruiken, zoals planten of gordijnen.

Presentatie en decoratie

Maar het is niet alleen de presentatie die telt. Huizenverkopers moeten ook kritische vragen kunnen beantwoorden tijdens de kijkafspraak. Ook hier ben je in het voordeel als je een makelaar inschakelt. Zij kennen de veelgestelde vragen en natuurlijk de juiste antwoorden. Hij of zij heeft de plattegrond en het energiecertificaat bij de hand en kent het vloeroppervlak van het huis. Veel potentiële kopers zijn ook geïnteresseerd in informatie over bijkomende kosten en huiskosten. Tijdens de bezichtiging moeten alle vragen naar tevredenheid worden beantwoord. Voordelen kunnen worden benadrukt. Omgekeerd mogen gebreken niet worden verzwegen. De verkoper is hiervoor aansprakelijk, zelfs nadat het contract is ondertekend, tenminste als hij op de hoogte was van de gebreken in kwestie en ze desgevraagd niet heeft genoemd. Een ervaren makelaar weet precies wat hij wel en niet moet melden.

In de regel is het raadzaam dat de verkoper niet aanwezig is bij de bezichtiging. Laat deze taak over aan de makelaar. Dit heeft veel voordelen. Potentiële kopers zijn bijvoorbeeld minder geremd om vragen te stellen. Daarnaast loop je als verkoper niet het risico dat je een opmerking maakt die de potentiële koper mogelijk afschrikt. Daarnaast blijft de makelaar altijd professioneel en emotieloos tijdens het gesprek. Na de bezichtiging overhandigt hij de kandidaat-koper een voorbereid exposé met alle belangrijke kerngegevens van de woning.

Onderhandelen: voorbereiding, deskundigheid en ervaring

Onderhandelen over de verkoop van een huis vereist niet alleen expertise en ervaring, maar ook gevoeligheid. Eigenaren die hun flat of huis verkopen zijn meestal emotioneel gehecht aan het huis en schatten de waarde vaak hoger in dan deze is. Dit is niet alleen nadelig bij het inschatten van de waarde van de woning, maar ook tijdens de onderhandelingen. Een makelaar daarentegen blijft altijd objectief. Hij laat zich niet leiden door emoties en kan daarom meestal een beter onderhandelingsresultaat bieden.

Als je hulp wilt bij het verkopen van je huis en bij de onderhandelingsgesprekken, kun je het beste contact opnemen met Lukinski. Wij verkopen onroerend goed en onderscheiden ons door onze expertise en jarenlange ervaring. In de onderhandelingsgesprekken zetten we onze kennis en tact in, zodat u de beste aankoopprijs behaalt. Vertrouw op ons verkooptalent en profiteer van onze routine.

Wat telt in de onderhandeling

Een goede voorbereiding is allesbepalend voor een succesvolle prijsonderhandeling. De makelaar van Lukinski weet dat de koper zich ook zal voorbereiden op de onderhandeling en weet hoe hij elk minpuntje van het huis tegen hem kan gebruiken. Daarom is het des te belangrijker om de voordelen van het huis te kennen. Dit zijn bijvoorbeeld een rustige locatie op het platteland of een centrale locatie in de stad. Goede vervoersverbindingen en winkelmogelijkheden verhogen ook de waarde van een woning. Andere voordelen kunnen een nieuw geïnstalleerd verwarmingssysteem, pas geverfde muren of een recente renovatie zijn. De nabijheid van een universiteit of een belangrijke werkgever spreekt ook in het voordeel van het huis.

Aangezien er altijd onderhandeld wordt over de verkoop van een huis, is het te verwachten dat de startprijs niet gehaald kan worden. Daarom moet deze hoger worden vastgesteld, maar ook weer niet te hoog. Als de makelaar en de verkoper een gematigde startprijs overeenkomen, voelt de koper zich eerlijk behandeld en heeft hij niet het gevoel tegenover een profiteur te zitten. Een opgeblazen aankoopprijs leidt tot langere en moeizamere onderhandelingen, waarbij de prijs nog verder omlaag moet. Als het huis op een gewilde locatie staat en snel verkocht moet worden, is het ook mogelijk om een lage prijs vast te stellen, wat er dan toe leidt dat meerdere potentiële kopers tegen elkaar opbieden en jij als verkoper uiteindelijk de gewenste prijs krijgt. Welke strategie geschikt is voor jouw woning hangt af van veel individuele factoren.

Fouten vermijden: Particulier verkopen of via een makelaar?

Het kan niet zo moeilijk zijn om je eigen huis of appartement te verkopen. Maar als je met die zekerheid je huis gaat verkopen, zijn kostbare fouten al voorgeprogrammeerd. Voordat we dieper ingaan op de fouten en u laten zien waarom u de verkoop van uw woning moet toevertrouwen aan een ervaren makelaar zoals Lukinski, willen we u wijzen op een fundamenteel probleem.

Als je de verkoop van een huis alleen regelt, ben je praktisch dag en nacht bezig en moet je al je tijd investeren in het presenteren van het huis, het beantwoorden van vragen van kopers en het plannen van bezichtigingen. Zelfs het noodzakelijke verkrijgen van alle documenten op voorhand is een hindernissenrace die niet elke eigenaar die wil verkopen zonder een “blauw oog” kan overwinnen. U kunt onroerend goed serieus en professioneel verkopen door de complexe taak uit te besteden en u te concentreren op een professionele uitvoering door makelaars zoals Lukinski. Als online makelaar werken we snel en betrouwbaar, zodat u zonder stress kunt verkopen aan een solvabele koper tegen de beste prijs.

De meest gemaakte fouten bij verkoop

De eerste fout doet zich al voor lang voordat je je bezighoudt met de uiteenzetting en de voorbereiding ervan. Je stelt de vraagprijs voor je woning te hoog vast en hebt de neiging deze te overwaarderen, wat heel menselijk is in relatie tot je emotionele band met de woning. Een astronomisch hoge prijs die totaal niet marktconform is, zal er uiteindelijk toe leiden dat de verkoop onnodig lang duurt en dat je woning geen echte interesse wekt bij kopers. Het tegenovergestelde, een te lage biedprijs brengt ook nadelen voor jou met zich mee. Als je je eigendom aanbiedt voor minder dan het waard is, zullen er zich onmiddellijk tal van kopers melden, maar je zult er zeker op achteruitgaan wanneer het contract wordt ondertekend. Ontbrekende documenten, nietszeggende of onderbelichte foto’s, foto’s van het huis die op een regenachtige dag zijn genomen en foto’s waarop de straat en je huisnummer te zien zijn, blijken altijd een fout te zijn bij de verkoop van onroerend goed. Als je niet zonder afspraak het huis uit wilt worden gezet, moet je het moeilijk maken om je huis te vinden en daarom bewust geen informatie zoals een huisnummer of straatidentificatie in de exposé publiceren. Een privéverkoop trekt koopjesjagers aan, maar ook talloze dubieuze verkopers. Je zult bijna niet in staat zijn om vragen te vermijden, maar je zult ook niet in staat zijn om de gewenste prijs en een bevredigende verkooptransactie te bereiken. Ten laatste tijdens een bezichtiging kan de aanwezigheid van de eigenaar een nadelig effect hebben op de verkoop.

Koopcontract: procedure, notaris, voorlopig en hoofdcontract

Het koopcontract bevat alle regels en informatie die nodig zijn voor de verkoop van je huis. Daarom moet het met grote zorg worden opgesteld. Om onduidelijkheden en onaangename verrassingen te voorkomen, is het raadzaam om het koopcontract en de hele verkoop van het huis in handen te geven van een ervaren makelaar.

Een notarieel voorcontract is bijna altijd bindend

Bij de verkoop van een huis of een appartement worden zogenaamde voorlopige contracten gesloten. Deze worden pas wettelijk bindend als ze notarieel zijn bekrachtigd. Pas met de handtekening van de notaris wordt het huis echt als verkocht beschouwd. In het voorlopige contract worden alle belangrijke punten voor de verkoop van het huis vastgelegd. Als beide partijen akkoord gaan en het voorcontract is gesloten, volgt het hoofdcontract. Als het voorlopig contract niet notarieel is vastgelegd, heeft het geen betekenis. In dat geval kunnen zowel de koper als de verkoper zich zonder opgaaf van redenen uit het contract terugtrekken. Zodra het echter notarieel is bekrachtigd, is het voorcontract bindend, zodat het beide partijen zekerheid biedt. Alleen in zeldzame gevallen is het mogelijk om onder het voorlopig contract uit te komen. Dit zijn bijvoorbeeld natuurrampen. Als er geen ernstige redenen zijn en een van de partijen zich terugtrekt uit het voorcontract, kan de andere partij schadevergoeding eisen.

De volgende punten moeten worden opgenomen in het voorlopige contract:

• Naam en adres van koper en verkoper
• Details van het object van aankoop, inclusief meubilair
• De aankoopprijs en betalingsvoorwaarden
• Vaste datum voor het sluiten van het hoofdcontract
• Vrijwaringsclausule

Zodra de financiering is verduidelijkt, kan het voorlopige contract worden ondertekend en notarieel bekrachtigd. De notaris controleert het kadaster en bespreekt verdere details met beide partijen. Vervolgens stelt de notaris het hoofdcontract op. Dit bevat de informatie uit het voorlopige contract en alle voorwaarden die tijdens het gesprek met de notaris zijn besproken. Dit omvat bijvoorbeeld de overdracht van het huis, de regeling van de betalingen van de koopprijs en de vervaldatum, kadasterverklaringen en, indien van toepassing, een financieringsvolmacht. Dit is nodig als de koper een lening nodig heeft om de woning te financieren.

Beide partijen hebben de tijd om de hoofdovereenkomst te bekijken. Als er geen bezwaren zijn, kan het hoofdcontract worden ondertekend en notarieel bekrachtigd. Dit maakt de verkoop van het huis juridisch bindend. Na de betaaldatum kunnen het huis en de sleutels worden overhandigd volgens de afspraken in het contract.

Koper controleren: Kredietcontrole

Kredietwaardigheids- en solvabiliteitscontrole – De kredietwaardigheidscontrole geeft informatie over verschillende factoren. Aan de ene kant certificeert het het vermogen om een vastgoedaankoop te financieren en aan de andere kant de betalingsbereidheid en betrouwbaarheid. Deze gegevens kunnen worden verkregen via leningen en afbetalingen in het verleden. Met een zelfverklaring van Schufa kunnen verkopers realistisch inschatten of de koper in staat en bereid is om de koopprijs te betalen, evenals andere kosten, zoals voor de notaris of voor de overdrachtsbelasting. De verkoper kan de informatie zelf aanvragen bij Schufa of de koper om een eigen verklaring vragen. Dit laatste wordt in de praktijk vaker gebruikt, omdat het minder kosten met zich meebrengt. Daarnaast bevat de self-disclosure alle relevante gegevens, zoals de algehele beoordeling van het betalingsrisico en alle informatie over betalingservaringen in het verleden. De self-disclosure is gratis voor de afnemer.

Bevestiging van financiering, notariële escrowrekening en kredietwaardigheid

Bovendien kan een financieringsbevestiging worden aangevraagd bij de bank. Dit is echter alleen zinvol als de lening uitdrukkelijk bedoeld is voor de financiering van een aankoop van onroerend goed. Bovendien mag de uitbetaling van de lening niet afhankelijk zijn van andere voorwaarden.

Om meer zekerheid te bieden, kan er ook een notariële escrowrekening worden opgezet. Deze wordt gecontroleerd door de notaris en is bedoeld om de verkoper te beschermen. Pas als het geld is ontvangen, wordt het eigendom overgedragen aan de koper.

De kredietbeoordeling moet zo vroeg mogelijk plaatsvinden. Dit voorkomt lange onderhandelingen die uiteindelijk overbodig blijken te zijn. Bovendien heb je misschien al andere geïnteresseerden afgewezen die in de tussentijd een andere woning hebben gekocht. Een goede makelaar voert tijdig de koperscheck uit. Daarnaast zal hij of zij de koper er ook op wijzen dat hij of zij zo vroeg mogelijk financieringsgesprekken moet voeren met zijn of haar bank. Het kan namelijk tot 14 dagen duren voordat een financieringsbevestiging wordt afgegeven. Bovendien moet de koper documenten klaar hebben liggen voor de goedkeuring van een lening, die mogelijk eerst moet worden verkregen.

Overdracht: protocol, overdracht van sleutels en documenten

Zodra het koopcontract is ondertekend en de notaris is aangewezen, volgt de laatste stap van de huizenverkoop: de overdracht. Dit is het moment waarop je je woning overdraagt aan de nieuwe eigenaar. Om ervoor te zorgen dat er niets misgaat en er geen onaangename verrassingen zijn na de ondertekening van het koopcontract, zijn er een paar punten waar je rekening mee moet houden. Bij veel kopers gaan de haren recht overeind staan door schade of een latere verlaging van de aankoopprijs.

Zodra het koopcontract is ondertekend en de notaris is aangewezen, volgt de laatste stap van de huizenverkoop: de overdracht. Dit is het moment waarop je je woning overdraagt aan de nieuwe eigenaar. Om ervoor te zorgen dat er niets misgaat en er geen onaangename verrassingen zijn na de ondertekening van het koopcontract, zijn er een paar punten waar je rekening mee moet houden. Bij veel kopers gaan de haren recht overeind staan bij schade of een latere verlaging van de aankoopprijs. Maar dit hoeft niet het geval te zijn.

De overdracht is de laatste horde die je moet nemen als je een huis verkoopt. Als makelaar nemen we natuurlijk ook deze taak voor je op ons. Een overdrachtsprotocol schept duidelijkheid en voorkomt geschillen. In het koopcontract alleen worden niet alle belangrijke punten vastgelegd. Gebreken, meterstanden en bestaande inventaris kunnen opnieuw of veel gedetailleerder worden vastgelegd in een protocol. Dit wordt ondertekend door de verkoper, zodat hij achteraf niet kan beweren dat hij het huis niet heeft aangetroffen zoals contractueel was afgesproken.

Het overdrachtsprotocol voor de verkoop van een huis verschilt niet veel van het protocol voor de overdracht van een huurwoning. Er moeten echter andere belangrijke punten worden vastgelegd. Dit zijn bijvoorbeeld gebreken die nog verholpen moeten worden door de verkoper. Hiervoor moet ook een datum worden vastgelegd. Daarnaast moet in het overdrachtsprotocol worden vastgelegd welke inventaris nog moet worden verwijderd. Daarnaast moeten alle meterstanden worden opgeschreven. Het proces van sleuteloverdracht moet ook worden genoteerd in het protocol. Als er nog sleutels ontbreken, wordt genoteerd hoeveel en wanneer ze worden overhandigd. Overigens worden de sleutels meestal pas overhandigd nadat de koopprijs volledig is betaald.

Bij de overdracht van het huis worden niet alleen de sleutels overhandigd, maar ook veel andere belangrijke documenten. Bouwplannen, plattegronden, de berekening van de woonruimte, bouwcontracten, adviezen van deskundigen, onderhoudscontracten, verzekeringspolissen en nog veel meer worden op deze dag aan de nieuwe eigenaar overhandigd. Als je een huurwoning verkoopt, moeten ook de huurovereenkomsten en de documenten over de verschillende huurders worden overhandigd. Tijdens de overdracht legt de verkoper meestal ook de werking van het verwarmingssysteem en andere belangrijke apparaten in het huis uit aan de koper.

Checklist voor overdrachtsdocumenten:

• Bouwplannen
• Plattegronden
• Berekening van de leefruimte
• Bouwcontracten
• Deskundigen
• Onderhoudscontracten
• Verzekeringen

Notarisatie: Notarisatie door een notaris

Om een koopcontract voor een woning op te stellen, moet dit notarieel worden vastgelegd. Het doel van notariële verlijding is om de koper en verkoper te beschermen tegen overhaaste beslissingen en om ervoor te zorgen dat de belangen van beide partijen goed worden vastgelegd. Het vastleggen van de belangen wordt uitgevoerd door een notaris die geen belangenbehartiger van één partij is, maar onpartijdig handelt.

Taxatie van onroerend goed: Marktwaarde bepalen

Voor welke prijs kan ik mijn huis verkopen? Deze vraag wordt gesteld door elke eigenaar die een huis verkoopt en wil weten welke prijs realistisch is in het bod. Hoewel de woningtaxatie een schatting is, is deze gebaseerd op een objectieve en dus plausibele inschatting. De praktijk wijst uit dat de waarde verschilt van taxateur tot taxateur en dat er verschillende prijsadviezen kunnen voorkomen ondanks de vastgoedtaxatie. Toch moet je niet afgaan op je onderbuikgevoel of je eigen emotioneel gemaakte schatting als het gaat om de verkoopprijs van je huis. Om de waarde van een woning te bepalen, moeten verschillende factoren worden meegenomen. Hoe uitgebreider en professioneler de taxatie van het huis, hoe zekerder je het huis kunt verkopen en hoe kleiner het risico dat je een bod doet onder of boven de werkelijke marktwaarde.

Geen taxatie? Geen realistische prijsbepaling mogelijk!

Als je geen taxatie laat uitvoeren, laat je de prijs van je huis vooral afhangen van je gevoel en de kosten die je in het huis steekt. Woningen die zonder taxatie worden verkocht, zijn meestal te hoog geprijsd en daardoor praktisch onverkoopbaar, of te goedkoop en daardoor verliesgevend bij verkoop. Als eigenaar hoef je de factoren die de vraagprijs beïnvloeden niet te kennen als je kiest voor een taxatie door een expert. Voordat je een prijs noemt en je vastlegt op een verkoopbedrag, moet je zeker weten wat de marktwaarde van je huis is. Als je verkoopt zonder woningtaxatie, maak je een van de grootste fouten in de vastgoedsector en zal je zelden een bod doen dat authentiek is in de context van het aangeboden eigendom en dus interessant voor de koper en goed voor je eigen financiën.

Reële waarde en marktwaarde – de verschillen

Bij de verkoop van een huis zijn er uiteindelijk twee waarden, waarvan de marktwaarde of reële marktwaarde relevant is voor het bepalen van de prijs. De werkelijke materiële waarde geeft aan wat de waarde van een huis is op basis van het bouwjaar, de uitrusting, de inhoud en de grootte van het perceel. Als je de materiële waarde kent, weet je welke objectieve waarde er aan je huis verbonden is. De aankoopprijs is echter niet gerelateerd aan de zuivere materiële waarde, maar aan de marktwaarde of reële marktwaarde. Deze woningwaardering houdt rekening met factoren die relevant zijn voor de omgeving en de markt en vormt de basis voor de prijsbepaling. Om de marktwaarde te bepalen, zijn veel kennis en marktkennis, analyses en vergelijkingen en ervaring in het taxeren van onroerend goed nodig. Door de grote vraag en het weinige aanbod is de marktwaarde tegenwoordig vaak hoger dan de zuivere vermogenswaarde en dit geeft je de kans om het vastgoed tegen de op dit moment hoogst mogelijke prijs te verkopen. De markt speelt de belangrijkste rol bij het bepalen van de marktwaarde en is een doorslaggevende factor bij de beslissing of je je huis voor een goede of een vrij lage prijs kunt verkopen. Om fouten te voorkomen, moet je een makelaar of taxateur de opdracht geven voor de taxatie en hen de beste vraagprijs laten bepalen waarvoor je huis geadverteerd en verkocht zal worden.

De hypotheekwaarde is gebaseerd op een gefundeerde expertopinie van een woningtaxatie

De marktwaarde is een belangrijke parameter, niet alleen voor jou als eigenaar, maar ook voor potentiële kopers. Om een vastgoedfinanciering mogelijk te maken, heeft de bank die de lening verstrekt de hypotheekwaarde van het onroerend goed nodig. Deze is gebaseerd op de marktwaarde en bedraagt 80 procent van het bedrag dat in de taxatie als marktwaarde is bepaald. Expliciet is de hypotheekwaarde een gefundeerde schatting van het bedrag waarvoor een eigendom op langere termijn kan worden verkocht. Voor een potentiële koper is de taxatie van het onroerend goed om twee redenen belangrijk. De vraagprijs weerspiegelt ernst en geeft aan dat deze met kennis van zaken is vastgesteld en niet met emotionele invloeden is geschat. Op de tweede plaats komt de hypotheekwaarde, die belangrijk is in de context van financiering en doorslaggevend is voor de vraag of een potentiële koper het huis kan financieren voor de specifieke vraagprijs en de bevestiging van de bank kan krijgen.

Belangrijke feiten in het taxatierapport

De taxatie van onroerend goed bestaat uit verschillende aspecten. Natuurlijk speelt het bouwmateriaal, d.w.z. de feitelijke materiële waarde van het huis, een belangrijke, om niet te zeggen de belangrijkste rol. Maar even belangrijk zijn de details van de locatie, die een doorslaggevend effect hebben op de verkoopprijs. In drukbezochte en populaire regio’s liggen de prijzen van onroerend goed ver boven de aanbiedingen in landelijke, infrastructureel zwakke en minder gewilde regio’s. Terwijl de waarde van het onroerend goed variabel is, bijvoorbeeld door sloop en nieuwbouw, blijft de locatie statisch en onveranderlijk. Een taxatie van onroerend goed houdt rekening met de toekomstige ontwikkeling van de regio en met de huidige populariteit van de locatie waar je je huis wilt verkopen. Hoe beter de infrastructurele ontwikkeling en het netwerk op de locatie van het onroerend goed, hoe hoger de vraagprijs kan zijn. Voor een taxatie van een woning wordt ook rekening gehouden met de vraag naar een woning op deze locatie en het aanbod van woningen. Vergelijkende prijzen van vergelijkbare woningen op dezelfde locatie worden ook meegenomen in de taxatie.

Marktwaarde bepalen

De bepaling van de marktwaarde van een onroerend goed is wettelijk geregeld in de Waarderingsverordening Onroerende Zaken (ImmoWertV). Naast het type gebruik, de grootte van het onroerend goed en de staat waarin het zich bevindt, is ook de energetische toestand een belangrijke factor bij het bepalen van de marktwaarde. Er wordt ook rekening gehouden met de waarderelevantie van stedenbouwkundige omstandigheden (stedenbouwkundige maatregelen in stedelijke herontwikkelingsgebieden) en te verwachten toekomstige ontwikkelingen. De marktwaarde wordt bepaald door een makelaar of taxateur. Alleen erkende vastgoedtaxateurs kunnen echter een marktwaarde bepalen die door een rechtbank wordt erkend.

De marktwaarde is de prijs die binnen een bepaald tijdsbestek kan worden verkregen in het normale zakelijke verkeer op basis van de wettelijke omstandigheden en de feitelijke kenmerken, andere eigenschappen en de locatie van het onroerend goed of ander object van de taxatie. In 2004 werd de term “marktwaarde”, die in de hele EU wordt gebruikt, toegevoegd aan de definitie van marktwaarde § 194 Baugesetzbuch (BauGB). De marktwaarde is dus een schatting van de prijs die op de markt kan worden bereikt. Bij de aan- en verkoop van grond en gebouwen wordt meestal de marktwaarde gebruikt. De bepaling van de marktwaarde kan ook nodig zijn bij gedwongen veilingen, belastingheffingen door de belastingdienst en bij echtscheidingen en erfenissen.

Marktwaarde bepalen: welke factoren zijn belangrijk?

De beoordeling van de marktwaarde heeft betrekking op de macrolocatie (stad/regio) en de microlocatie (directe omgeving van het eigendom) van het eigendom, de sectie, de grootte en eventuele bestaande grondlasten die de waarde kunnen verlagen. Volgens het BauGB is de marktwaarde geen vaststaande waarde, maar verwijst deze naar de referentiedatum die in het taxatierapport wordt vermeld. Het is mogelijk dat de marktwaarde gedurende een bepaalde periode doorslaggevend verandert.

De marktwaarde kwantificeert de waarde op het moment van de taxatie. De marktwaarde taxatie houdt rekening met de volgende punten:

• Materiële waarde van het onroerend goed, indien bebouwd
• Aard en locatie van het object (grootte, type ontwikkeling)
• Juridische omstandigheden (bijv. kadaster, monumentenzorg)
• Andere objecten van de taxatie

In feite heeft de marktvraag echter een doorslaggevende invloed op de waarde van je woning. De vraag naar vastgoed en de gezochte kenmerken verschillen sterk van regio tot regio.

Praktische procedure voor het bepalen van de marktwaarde

Als het gaat om de verkoop van onroerend goed, is de gratis vastgoedtaxatie een uitstekend uitgangspunt voor een snelle en goede verkoop. Als een taxateur de marktwaarde moet bepalen, wordt de precieze taak echter eerst met de klant besproken. In bijzondere gevallen (bijvoorbeeld bij erfenisgeschillen of bij echtscheiding) moet een taxateur worden aangesteld als bijvoorbeeld een marktwaardetaxatie of een schriftelijke verklaring over de marktwaarde vereist is. De taxateur mag de staat en waarde van het onroerend goed alleen bepalen in een afspraak ter plaatse met toegang tot alle gebouwen.

Documenten voor het bepalen van de marktwaarde

Over het algemeen worden de volgende documenten geëvalueerd voor de taxatie van de verkoop van onroerend goed:

• Uittreksel uit het kadaster
• Bouwplannen, plattegronden, doorsneden
• Beschrijving gebouw
• Plattegrond en kadastrale kaart
• Berekening leefruimte
• Energiecertificaat

In het geval van eigendom van een condominium is het volgende aanvullend vereist:

• Notulen van de laatste drie bijeenkomsten van eigenaren
• Ondernemingsplan
• Verklaring van splitsing (kadaster)
• Overzicht huursubsidie

In het geval van inkomenseigendommen moet ook het volgende worden ingediend:

• Bedrijfskosten
• Verhuur lijsten
• Huurovereenkomsten

In het geval van rechten en bezwaringen moet het volgende ook worden opgenomen:

• Notariële akten
• Speciale ingangen (doorgangsrechten, woonrechten, enz.)

Weging van criteria in de marktwaarde

Er wordt een speciale weging gegeven aan de locatie en de verwachte toekomstige risico’s van het onroerend goed. De risico’s zijn meestal moderniseringsrisico’s, zoals de te verwachten kosten van een renovatieachterstand. Daarnaast worden de duurste onderhoudsmaatregelen beoordeeld, waaronder meestal het dak, de kelder, de ramen en de verwarming. Het type huis wordt ook beoordeeld. Een gebouw dat gebouwd is tot 1945 wordt beschouwd als een oud gebouw, na 1945 wordt het gebouw beschouwd als een nieuw gebouw. Daarnaast wordt er rekening gehouden met het ontwerp van het exterieur, de plattegrond, de tuin, de gevel, de indeling van de kamers en de lichtomstandigheden.

Factoren als locatie, balkon en aantrekkelijkheid voor de doelgroep spelen een belangrijke rol bij de verhuurbaarheid van het pand. Andere factoren die worden meegenomen in de taxatie zijn bijvoorbeeld een lift en de inrichting van het pand:

• Eigendom oppervlakte (proportionele woonruimte of totale oppervlakte)
• Leefruimte volgens de woonruimteverordening (WoFIV)
• Garage, ondergrondse parkeergarage, parkeerplaatsen (bestaande herontwikkelingsrisico’s)
• Kelder kan aanvullend worden gebruikt of bijv. renovatieachterstand in de kelder
• Demografische gegevens voor de vastgoedlocatie
• Type vastgoed (commercieel, woningen, zorg, monument, andere bijzondere vormen, gemengd vastgoed)

Waardering: gekapitaliseerde winstwaardemethode & vermogenswaardemethode

Alle belangrijke informatie over taxatie voor de verkoop van onroerend goed en de andere taxatieprocedures duidelijk voor je samengevat:

De gekapitaliseerde winstwaardemethode – opdeling in marktwaarde & gebouwinkomstenwaarde

De gekapitaliseerde winstwaardemethode verdeelt het onroerend goed in de marktwaarde van de grond en de inkomstenwaarde van het gebouw. Dit omvat huurinkomsten, onderhoudskosten en kosten voor het beheer van de grond en het gebouw. Dienovereenkomstig worden de huuropbrengsten minus de beheerkosten en de grondwaarde inclusief rente met elkaar vergeleken.

Ons team van investeerders bij Lukinski maakt graag rendementsberekeningen voor jouw droomhuis. Zo kunnen potentiële kopers overtuigd worden van een goed rendement. Op verzoek informeren wij u over de gegevens die nodig zijn voor de berekening. Na ontvangst van de documenten nemen we de bepaling van de gekapitaliseerde waarde over en geven we u een eerste schatting van het rendement.

De vermogenswaardemethode – waarde voor de wederopbouw van een pand

De berekening bepaalt eerst de marktwaarde van de grond met behulp van de standaard grondwaarde, waarna de reële waarde van het gebouw wordt toegevoegd. De reële waarde van het gebouw is het resultaat van de productiekosten van het gebouw minus eventuele ouderdomsverminderingen. De grondwaarde (marktwaarde van de grond) en de gebouwwaarde worden bij elkaar opgeteld en vermenigvuldigd met een waarderingsfactor. De berekening van de reële waarde factor hangt af van het type gebouw, de voorlopige reële waarde en de standaard grondwaarde. De totale reële waarde die op deze manier wordt bepaald, geeft de financiële middelen aan die zouden moeten worden uitgegeven om het gebouw te herbouwen.

De vergelijkendewaardemethode – vergelijking met soortgelijke eigendommen

De vergelijkendewaardemethode vergelijkt je woning met vergelijkbare woningen. Deze methode wordt met name gebruikt voor de verkoop van koopappartementen en -huizen. De vergelijkende waarde kan ook worden bepaald voor onbebouwde grond. De vergelijking houdt alleen rekening met eigendommen op vergelijkbare locaties en met een vergelijkbare indeling. De eigendommen die in de taxatie worden opgenomen, moeten uit de onmiddellijke omgeving van het woonhuis komen. De methode van de vergelijkende waarde wordt beschouwd als een methode die bijzonder dicht bij de realiteit staat. Ze wordt heel vaak gebruikt om de waarde van eigendommen te bepalen omdat de locaties regionaal relatief vergelijkbaar zijn.

Het energiecertificaat – verplicht bij de verkoop van onroerend goed

De energiestatus van een woning is een van de belangrijkste beslissingscriteria voor potentiële kopers. Dit is waar het energiepaspoort op de agenda komt, omdat het informatie geeft over de energie-efficiëntie van het huis en dus over het toekomstige verbruik. De energie-efficiëntie wordt geclassificeerd op een schaal van A+ tot H, waarbij de letter H staat voor dringende maatregelen op het gebied van energierenovatie en aangeeft dat de woning niet meer up-to-date is wat betreft energieverbruik.

Geen verkoop van onroerend goed zonder energiecertificaat

Alleen erkende deskundigen mogen een energiecertificaat opstellen (volgens §16 van de EnEV). Dit betekent dat je op zoek moet gaan naar een deskundige met de juiste vergunning. Artikel 16 van de EnEV bepaalt dat elke koper van een woning een energiecertificaat moet aanvragen. Voor jou als eigenaar en verkoper betekent dit dat je de pas moet laten maken en opnemen in de verkoopdocumenten. Als u weigert om het te produceren en te presenteren, begaat de eigenaar een administratieve overtreding en kan hij een boete krijgen die kan oplopen tot 15.000 euro.

Waarom is het energiecertificaat zo belangrijk? Het bevat alle voor de koper relevante informatie over de energiestatus van het pand. Het geeft ook informatie over hoeveel energie er is verbruikt en welke leveringskosten de toekomstige eigenaar kan verwachten. Als de energiebalans negatief is, duidt dit voor een toekomstige koper op de noodzaak van een passende renovatie en dus op de hoge kosten die gemaakt zullen worden, bijvoorbeeld door het vernieuwen van verouderde elektra en een verwarmingssysteem. Het energiecertificaat is een integraal onderdeel van het exposé wanneer een huis wordt verkocht door onze makelaars en wordt direct online gepubliceerd. Tijdens een bezichtiging krijgen geïnteresseerden het origineel direct te zien en uitleg van ons over het lezen en beoordelen van het energiecertificaat.

Vraagcertificaat of verbruikscertificaat?

Een verbruikscertificaat kost 100 euro, terwijl een vraagcertificaat tussen de 300 en 500 euro kost. De kosten voor de afgifte van het energiecertificaat worden gedragen door de eigenaar, die verplicht is deze gegevens te verstrekken bij de verkoop van het huis. Wij raden je aan om het informatieve vraagcertificaat af te geven en niet aan het verkeerde eind te besparen door alleen een verbruikscertificaat met veel minder nuttige gegevens voor de koper af te geven.

Het verbruikscertificaat is gebaseerd op de laatste 3 jaarrekeningen van de energieleverancier. Het vraagcertificaat daarentegen bevat concreet bepaalde feiten die door een energieconsulent ter plaatse worden gecontroleerd. Het belangrijkste verschil tussen een verbruikscertificaat en een vraagcertificaat is dat het eerste informatie geeft over het verleden, terwijl het vraagcertificaat het energieverbruik in perspectief bekijkt. Hiervoor moet een specialist ter plaatse de staat van het gebouw, de isolatie en het verwarmingssysteem controleren en op basis van deze individuele gegevens een prognose maken voor de energiebalans van het gebouw.

Makelaar: voordelen

De grootste uitdaging bij het verkopen van huizen of appartementen is het bepalen van een correcte vraagprijs. In dit verband raden we een marktwaardeschatting aan die alle factoren omvat die ver verwijderd zijn van de zuivere vastgoedprijs.

De inrichting en bouwmaterialen van een huis zijn net zo belangrijk bij het bepalen van de marktwaarde als de locatie, marktspecifieke factoren en infrastructuur, en het verschil tussen vraag en aanbod. Als je de taxatie als particuliere klant laat uitvoeren, moet je rekening houden met kosten van ongeveer 1.000 euro en meer.

Bepaling van de marktwaarde en bijkomende aankoopkosten

Als je daarentegen een makelaar inschakelt, is de taxatie van de marktwaarde inbegrepen in de dienstverlening en wordt deze door de koper gefinancierd via de bijkomende aankoopkosten. Je kunt je huis professioneel laten verkopen zonder kosten te maken bij de verkoop van je huis of appartement. Degenen die afzien van een marktwaardetaxatie schatten meestal een ongeloofwaardige prijs in en bieden het huis boven of onder de werkelijke waarde aan. In beide gevallen maak je een grote fout die het verkoopproces kan verlengen of tot vermijdbare verliezen kan leiden.

Met een ervaren makelaar bescherm je jezelf tegen fouten bij het verkopen van onroerend goed en heb je de zekerheid dat je een verkoopbod ontvangt dat de huidige waarde van je huis, grond of appartement bevat, gebaseerd op alle feiten. Je hoeft je ook geen zorgen te maken over het organiseren van documenten, het voorbereiden van het exposé of het publiceren van je bod. Alle processen die relevant zijn voor de verkoop worden uitgevoerd vanuit één bron en op een professionele manier.

Der Beitrag Een appartementencomplex verkopen: Prijs, belastingen & huurders bepalen + speculatiebelasting erschien zuerst auf ℄ Eigendom.

Verkopen van onroerend goed [jaar]: Procedure + checklists

Er zijn vele soorten onroerend goed en elk soort onroerend goed spreekt zeer specifieke groepen kopers (doelgroepen) aan. Condominium, huis, villa, appartementsgebouw of zelfs land. Maar de redenen voor verkoop zijn ook belangrijk (als het snel moet gebeuren). De verkoop van onroerend goed kan verschillende redenen hebben, waaronder “dringende” gevallen zoals dreigende insolventie, echtscheiding of zelfs het geërfde ouderlijk huis met de grote vraag: Wat te doen? Houden, verhuren en beheren of verkopen?

Locatie, locatie, locatie! Hier is nog een speciale blik op een selectie van grote steden:

• Berlijn
• Düsseldorf
• Frankfurt
• Hamburg
• Keulen
• München
• Stuttgart

Verkopen van onroerend goed: Wat moet je in gedachten houden?

In deze gids leert u alle centrale stappen van de verkoop. Van toepassing op alle soorten onroerend goed, van condominiums tot appartementsgebouwen. Hier vindt u speciale kenmerken van meergezinswoningen: Een appartementsgebouw verkopen. Laten we stap voor stap beginnen met de verkoop van onroerend goed.

In onze counseling sessies, zijn dit de 8 meest gestelde vragen door onze cliënten:

• Wat is de beste manier om een eigendom te verkopen?
• Wanneer moet ik mijn eigendom verkopen?
• Wat moet u verduidelijken voordat de verkoop begint?
• Onroerend goed particulier verkopen of via een makelaar?
• Tegen welke prijs kunt u uw eigendom aanbieden?
• Welke paragrafen moeten in het koopcontract staan en welke niet?
• Moet u bekende gebreken in het koopcontract vermelden?
• Wanneer is de verkoop van een onroerend goed belastingvrij?

Op alle gebieden:

De locatie en het type bepalen in grote mate de verkoopprijs van uw eigendom

Laten we beginnen met de procedure in 3 fasen – dit is hoe u uw eigendom verkoopt!

De 3 fasen bij de verkoop van onroerend goed

1. Voorbereiding: Voorbereiding eigendom en verkoop
1. Financiële planning en timing van verkoop
2. Makelaar huren
3. Gegevens en documenten
4. Verhogen waarde eigendom
5. Bepaal de aanbiedingsprijs
6. Maak een exposé
2. Verkoopfase: het pand op de markt brengen en kopers vinden
1. Markt eigendom
2. Contact met potentiële kopers
3. Potentiële kopers filteren en selecteren
4. Kredietcontrole
5. Data bekijken
6. Verkoopgesprek & onderhandeling over aankoopprijs
3. Verkooptransactie: Koopovereenkomst tot overdracht
1. Opstellen koopcontract bij notaris
2. Notaris afspraak
3. Inschrijving in het kadaster en verwerking van betalingen
4. Overdracht van het eigendom
5. Notariskosten en makelaarscourtage
6. Belasting betalen

In deze gids leert u alle stappen stap voor stap. Perfect voor diegenen die hun eerste eigendom verkopen.

Tip! Klik op de doorlopende links (dik gemarkeerd) en weer terug, zodat u alles leert wat belangrijk is voor de verkoop van onroerend goed!

Voorbereiding: Voorbereiding eigendom en verkoop

Alvorens een onroerend goed te verkopen, zoals bij alle winstgevende, ondernemende projecten, met voldoende winst aan het eind van de onderhandelingen, is het nodig vooruit te plannen. Een persoon verkoopt een van X eigendommen uit zijn eigen portefeuille, heeft dus weinig tijdsdruk. Iemand anders verkoopt zijn eigen woning (koopwoning) en heeft het kapitaal nodig om een nieuwe woning te financieren, hierdoor ontstaat tijdsdruk bij de verkoop.

Daarom stap 1: “Tijdsplanning en, indien nodig, financiële planning”.

Financiële planning en timing van verkoop

Twee aspecten zijn dus bijzonder belangrijk bij de voorbereiding van de verkoop. Een vooruitziend tijdschema dat realistisch is en een eerste, ruw financieel plan (voor grotere nalatenschappen, kwartjes & co.). Niet alleen moet het tijdstip van verkoop realistisch worden vastgesteld, maar ook moeten alle bijkomende kosten van tevoren worden berekend.

• Financiële planning en timing van verkoop

Een makelaar inhuren: taken & voordelen

Verkopen met of zonder makelaar? Een groot deel hangt af van de makelaar, maar niet alleen vanwege deze individuele procedures en processen, vooral hun eigen tijd, is een hoog goed voor de meeste verkopers. Daarom raden wij altijd aan om uw huis of appartement samen met een makelaar te verkopen. Een ervaren makelaar is zeer goed op de hoogte van de huidige markt, heeft een eigen netwerk van kopers en put uit zijn ervaring.

• Makelaar huren

Wie fouten maakt bij de verkoop van zijn eigendom, betaalt een dure prijs. Professioneel gepresenteerde eigendommen verkopen het best. Dat is de reden waarom makelaars de hoogste verkoopprijzen behalen. Gemiddeld 72% van alle eigendommen wordt via vastgoedmakelaars verkocht (bron: Federaal Bureau voor de Statistiek).

1. Berlijn met makelaar: 78,6%
2. Düsseldorf met makelaar: 76.0%
3. Hamburg met makelaar: 65,1%
4. Keulen met makelaar: 63,0%
5. Stuttgart met makelaar: 56.8%
6. München met makelaar: 55,2%
7. Frankfurt met makelaar: 53,3%

Verkoop zogenaamd “om niet”, d.w.z. onderhands en zonder makelaar, houdt risico’s in en maakt de verkoop en de hele transactie (taxatie tot notaris en koopcontract) vatbaar voor fouten.

Documenten en bescheiden: Energiecertificaat & Co

Welke documenten moet u voorbereiden voor de verkoop? Voordat we aan de marketing van onroerend goed beginnen, moet u eerst alle belangrijke documenten regelen die nodig zijn voor de verkoop. Dit kan een hele tijd duren. Ontdek hier welke documenten u nodig hebt voor de verkoop van uw huis of appartement.

• Gegevens en documenten

Waardestijging onroerend goed: flat en huis

Ter voorbereiding kunt u veel doen om de verkoopprijs van uw woning positief te beïnvloeden. Afhankelijk van het eigendom, het soort constructie, de staat en de mogelijkheden, strekt het gamma zich uit van visuele verbeteringen, bijvoorbeeld door gespecialiseerd schoonmaakpersoneel, tot renovatie en modernisering om de waarde van het eigendom te verhogen.

• Waardestijging onroerend goed: flat en huis

Bepaal de aanbiedingsprijs: Taxatie van een huis en een flat

Zoals we al eerder hebben geleerd, is een biedprijs geen verkoopprijs! Je kunt een eenvoudige flat van 100 vierkante meter in Bochum voor 5 miljoen aanbieden, maar het is de vraag of één enkele, relevante geïnteresseerde dan op het aanbod zal ingaan. Daarom is het belangrijk een goede aanbiedingsprijs vast te stellen. Maar hoe bereken je de verkoopprijs van een woning? Hoe wordt een eigendom getaxeerd?

• Bepaal de aanbiedingsprijs: Taxatie van een huis en een flat

Het maken van een exposé voor het huis – checklist

Je hebt al veel geleerd over het verkopen van onroerend goed. Nu is het tijd om de eerste kennis toe te passen door het maken van het eigendom exposé. Het exposé geeft belangstellenden een eerste inzicht. Voordat er tijdrovende bezichtigingsafspraken moeten worden gemaakt, kunnen potentiële kopers snel en gemakkelijk de belangrijkste informatie zien en in geval van twijfel ook vergelijken met andere aanbiedingen.

• Maak een exposé: Documenten, foto’s, strategie

Laten we nu overgaan tot de verkoopfase.

Taxatie: soorten onroerend goed (marktwaarde)

Naast de stap: “Biedprijs: taxatie en gewenste verkoopprijs”, vindt u hier nog meer gedetailleerde informatie over de afzonderlijke soorten onroerend goed. Alle belangrijke informatie over de taxatie van onroerend goed, voor u samengevat: Een eigendom taxeren.

Wat is mijn huis nog waard? Of het nu gaat om een huis, een stuk grond, een flat of een volledig appartementsgebouw, de basis van een succesvolle vastgoedoverdracht is altijd een solide, realistische waardebepaling van het eigen onroerend goed.

Als de vraagprijs ver boven de realistische marktwaarde ligt, zult u niet verkopen / kopers zullen niet toeslaan

Als de prijs te laag is, geeft u geld weg; als de aankoopprijs te hoog is, vervreemdt u echte potentiële kopers. Het bepalen van de juiste vraagprijs is een van de belangrijkste punten bij de verkoop van een woning.

Waardering van de afzonderlijke soorten onroerend goed:

• Taxatie van onroerend goed
• Land
• Flat
• Huis – ook rijtjeshuis, halfvrijstaand huis & Co.
• Appartement huis

Laten we nu overgaan tot de 3 hierboven vermelde waarderingsmethoden.

1. Methode van de gekapitaliseerde winsten
2. Reële waarde methode
3. Methode van de vergelijkende waarde

Inkomstenbenadering: Uitsplitsing van de marktwaarde en de inkomenswaarde van het gebouw

De methode van de gekapitaliseerde opbrengstwaarde verdeelt het onroerend goed in de marktwaarde van de grond en de opbrengstwaarde van het gebouw.

Grondwaarde rente = 7 procent * 100.000 euro = 7.000 euro

Inkomenswaarde gebouw = 5.600 euro * 12,50 (vermenigvuldigingsfactor) = 70.000 euro

Dit omvat de huurinkomsten, de onderhoudskosten en de kosten voor het beheer van de grond en het gebouw. Dienovereenkomstig worden de huuropbrengsten minus de beheerskosten en de grondwaarde inclusief de rente vergeleken.

• Methode van de gekapitaliseerde winsten

Materiële waarde methode: Waarde voor de nieuwbouw van een onroerend goed

Bij de berekening wordt eerst de standaardgrondwaarde gebruikt om de marktwaarde van de grond te bepalen, vervolgens wordt de werkelijke waarde van het gebouw toegevoegd.

De werkelijke waarde van het gebouw wordt berekend op basis van de productiekosten van het gebouw minus eventuele ouderdomsreducties. De reële waarde van de grond (marktwaarde van de grond) en de reële waarde van het gebouw worden bij elkaar opgeteld en vermenigvuldigd met een reële-waardefactor.

Waarde in natura = (100.000 euro + 150.000 euro) * 0,5 = 125.000 euro

De berekening van de reële-waardefactor is gebaseerd op het soort gebouw, de voorlopige reële waarde en de genormaliseerde grondwaarde. De totale materiële waarde die op deze wijze wordt bepaald, geeft aan welke financiële middelen zouden moeten worden besteed om het onroerend goed te herbouwen.

• Reële waarde methode

Vergelijkende waarde methode: Vergelijking van gelijksoortige eigenschappen

De comparatieve waarde methode vergelijkt uw eigendom met gelijkaardige eigendommen. Het wordt met name gebruikt voor de verkoop van eigen flats en huizen. De vergelijkende waarde kan ook worden bepaald voor onbebouwde grond.

Prijs per vierkante meter van het vergelijkbare onroerend goed = 300.000 euro / 100 m² = 3.000 euro per m²

Aankoopprijs van het te taxeren onroerend goed = 3.000 euro * 200 m2 = 600.000 euro

Alleen eigendommen op vergelijkbare locaties en met een vergelijkbare indeling worden in de vergelijking meegenomen. De in de taxatie opgenomen eigendommen moeten afkomstig zijn uit de onmiddellijke omgeving van het woonhuis. De methode van de vergelijkende waarde wordt geacht de werkelijkheid bijzonder dicht te benaderen. Het wordt zeer vaak gebruikt om de waarde van eigendommen te bepalen omdat de locaties regionaal betrekkelijk vergelijkbaar zijn.

• Vergelijkende waardeprocedure

Voordat we overgaan tot het verkoopproces, volgen hier de waarderingsmethoden voor de afzonderlijke soorten onroerend goed.

Taxatie van een appartement / condominium (incl. gedeeltelijke kavel)

De precieze waardebepaling van uw eigen flat wordt ten laatste belangrijk wanneer u de flat wilt verkopen of nalaten. Zelfs in geval van hypothecaire lening – bijvoorbeeld omdat u een ander onroerend goed wilt kopen – moet de waarde zeer nauwkeurig worden bepaald. Dit is waar een expert in het spel komt. Wat beïnvloedt de waarde van een flat? Maar laten we ons eerst houden aan de zogenaamde “pi uit de duim waarde”, d.w.z. een zeer ruwe waardebepaling. Om de waarde van uw flat te bepalen, spelen eerst een aantal “zachte” invloedsfactoren een rol.

• Plat tarief

Taxatie van een huis / vrijstaand huis

Beoordeel de aankoopprijs ruwweg of laat deze schatten – Als het huis of appartement nog niet zo lang geleden is gekocht, vormen de bouwkosten of de aankoopprijs de eerste leidraad voor de taxatie van het huis. Het belangrijkste criterium is de locatie. De prijzen van onroerend goed kunnen van regio tot regio aanzienlijk verschillen. Daarom moeten alleen eigendommen in de nabijheid in de vergelijking worden opgenomen. Aspecten van de micro- en macrolocaties en van de onmiddellijke ligging van het onroerend goed zijn eveneens van belang bij de waardebepaling van de woning: achtergrondlawaai, uitzicht en lichtomstandigheden zijn interessant voor potentiële kopers en beïnvloeden de waarde van het onroerend goed en de haalbare prijs.

• Beoordeel een huis

Taxatie van een appartementsgebouw (incl. huurovereenkomsten)

Als u uw appartementsgebouw wilt verkopen, dan is één ding belangrijk: Een geïnformeerde, marktgerichte, realistische aankoopprijs. De centrale vragen van eigenaars: Wat is mijn eigendom waard? Hoe bereken je de waarde van een appartementsgebouw? Hoe bepaalt de belastingdienst de waarde van een huis? Wie bepaalt de marktwaarde van een onroerend goed? Hoe waardeert de bank een eigendom? Veel vragen en veel feiten die u zult tegenkomen tijdens de taxatie van een meergezinswoning. Om u een eerste indruk te geven van de complexiteit rond locatie, marktwaarde, vergelijkbare panden, bouwconstructie, enz. hebben wij deze gids over het taxeren van meergezinswoningen voor u geschreven. Waardefactoren, locatie, uitrusting, marktwaarde, realistische prijs:

• Beoordeel appartement huis

Waardering van grond (bebouwd en onbebouwd)

Bepaling van de marktwaarde, taxatie en koopprijs – Hoe waardeer je een onroerend goed? Hoe berekent u de marktwaarde van een onroerend goed Wie mag een onroerend goed taxeren? Wie verstrekt informatie over de standaard grondwaarde?

• Beoordeel eigendom

Verkoopfase: het pand op de markt brengen en kopers vinden

De verkoopfase begint met het vinden van een strategie. Strategie vinden in de verkoop van onroerend goed? Ja, dat klopt. Ook hier is het een spel van vraag en aanbod.

Marketing onroerend goed: Defensief, Offensief & Off Market

Om uw flat of huis bij de koper te brengen, moet het ook goed in de markt worden gezet. Hiervoor bestaan een aantal strategieën, die verschillen naargelang van het type eigendom en de locatie. Laten we de verschillende opties eens nader bekijken.

• Marketing onroerend goed: Defensief, Offensief & Off Market

Contact met potentiële kopers: Vragen aanvaarden

Een groot deel van het werk bestaat nu uit het verwerken van de verzoeken om inlichtingen van belangstellenden. Omdat: Niet eerder is uw woning geadverteerd dan potentiële kopers beginnen contact met u op. Lees hier meer.

• Contact met potentiële kopers: Vragen aanvaarden

Filteren en selecteren van potentiële kopers: Tips

Afhankelijk van de exclusiviteit van het onroerend goed kan het communicatieproces met elke afzonderlijke kandidaat-koper uren of zelfs weken duren. Immers, niet elke kandidaat-koper is een geschikte koper.

• Potentiële kopers filteren en selecteren

Kredietbeoordeling: nagaan van de economische kredietwaardigheid van de betrokken partijen

Om er zeker van te zijn dat de potentiële koper in staat is te betalen, moet eerst zijn economische kredietwaardigheid worden gecontroleerd. Wat wordt bedoeld met het proces van kredietbeoordeling en hoe het werkt – meer hier:

• Kredietwaardigheidsbeoordeling: controleer de economische kredietwaardigheid

Het organiseren en uitvoeren van bezichtiging afspraken

Een afspraak voor bezichtiging moet gewetensvol worden voorbereid. Hier wordt immers vaak beslist wie echt geïnteresseerd is in uw eigendom en wie als koper zal worden overgeslagen. Om de juiste argumenten naar voren te brengen, moeten alle documenten uiterlijk op dit tijdstip beschikbaar zijn. De meeste nieuwe kopers willen immers weten waar ze aan beginnen als ze een huis of appartement kopen.

• Het organiseren en uitvoeren van bezichtiging afspraken

Verkoopgesprek & onderhandeling over aankoopprijs

Niet alleen de bezichtigingen moeten goed worden voorbereid, maar ook de verkoopgesprekken. Zodra een geschikte koper is gevonden, is de volgende stap het onderhandelen over de prijs! Hier heb je zowel verkoopsvaardigheden als overtuigingskracht nodig. Onze tips vindt u hier:

• Verkoopgesprek & onderhandeling over aankoopprijs

Verkooptransactie: Koopovereenkomst tot overdracht

Zodra de juiste koper is gevonden, is het tijd om over te gaan naar de volgende fase, het verkoopproces!

Opstellen koopcontract bij notaris

De onderhandelingen over de aankoop waren succesvol en er werd een koper gevonden. Gefeliciteerd! Nu is het alleen nog een kwestie van het koopcontract opstellen en de transactie kan beginnen. Aantal sleutels, overdracht, uitrusting & Co. – lees hier welke punten in het koopcontract moeten worden opgenomen.

• Opstellen koopcontract bij notaris

Notaris afspraak: Notariële akte, procedure en duur

Voordat u uw eigendom overdraagt, maken u en de koper een afspraak bij de notaris om de verkoop van het eigendom te bevestigen. Lees meer over de procedure en de duur in onze gids:

• Notaris afspraak: Notariële akte, procedure en duur

Inschrijving in het kadaster en verwerking van betalingen

Met de inschrijving in het kadaster en de overdracht van de koopprijs wordt de geplande verkoop van onroerend goed een succesvolle verkoop. De volledige aankoopprijs wordt op uw rekening bijgeschreven en u kunt het geld nu gebruiken voor nieuwe investeringen.

• Inschrijving in het kadaster en verwerking van betalingen

Overdracht van het eigendom

Een opleveringsprotocol, meer bepaald een opleveringsprotocol voor een flat of een huis, geeft een samenvatting van de staat van een onroerend goed op het ogenblik van de oplevering aan een nieuwe eigenaar, huisbaas of huurder. De overhandiging is altijd hetzelfde, belangrijke documenten worden overhandigd, natuurlijk in het origineel, en tenslotte de sleutels.

• Overdracht van het eigendom

Notariskosten en makelaarscourtage

Na de koopprijs moet de koper gewoonlijk de notaris en de makelaar betalen. Er is hier echter een kleine wijziging, en daarom wordt dit apart als punt vermeld. Met de nieuwe wet op de makelaars, onder voorbehoud, is het zo dat ik de kosten voor de makelaar verdeel bij verkoop aan een particulier. Volgens deze nieuwe wet moet de verkoper ten minste de helft van de kosten van de makelaar betalen. Het is belangrijk op te merken dat dit alleen geldt voor particuliere verkoop.

• Notariskosten en makelaarscourtage

Belasting betalen bij de verkoop van onroerend goed

Op het gebied van belastingen wordt bij de meeste verkopers alleen de koper belast met overdrachtsbelasting. Als u als particulier verkoopt en dat niet op commerciële basis doet, bent u over het algemeen niet belastingplichtig. Dit geldt echter alleen als de verkoop van het onroerend goed tien jaar na de aankoop plaatsvindt en als u in de afgelopen vijf jaar niet meer dan drie eigendommen hebt verkocht, met inbegrip van dit onroerend goed. Kijk hier voor de huidige, exacte wetgeving.

• Belasting betalen bij de verkoop van onroerend goed

Verkopen van onroerend goed – Conclusie

Met deze gedetailleerde en gratis gids over het onderwerp van de verkoop van onroerend goed, wil ik u een inzicht geven in het proces van de verkoop van onroerend goed. Te beginnen met het juiste timemanagement, de selectie van een makelaar, de voorbereiding van het onroerend goed, het juiste exposé, de marketing, de communicatie met geïnteresseerden, het regelen van bezichtigingsafspraken, de onderhandeling over de koopprijs, het koopcontract, de notaris, het kadaster en al het andere!

Je hebt stap voor stap geleerd hoe je een huis moet verkopen, met kleine trucjes en tips onderweg.

Als u op zoek bent naar een onroerend goed expert voor uw condominium, huis of villa, zijn wij de juiste contactpersoon voor de job. Met een sterk netwerk in Duitsland, Europa en de VS. Op die manier bereikt u niet alleen de typische kopers van de typische portalen. U kunt exclusieve koperskringen bereiken, projectontwikkelaars uit Duitsland, ondernemers uit Europa, investeerders uit de VS. Wij vinden de juiste strategie en u kunt uw tijd winstgevend gebruiken.

• Neem contact op met

Verkopen van onroerend goed: meer tips voor verkopers

Hier vindt u nog meer specifieke tips voor grond, condominium, huis, appartementsgebouw en villa.

• Verkopen van land / landbouwgrond / bosgrond
• Plat verkopen
• Huis verkopen
• Villa verkopen
• Commercieel onroerend goed te koop / hotel / winkelcentrum
• Verkopen appartement huis / Oud appartement huis
• Onroerend goed verkopen

Land verkopen

Een eigendom verkopen is een beslissing waar u lang over hebt nagedacht. Er kunnen verschillende redenen zijn voor de verkoop. Maar als het gaat om het succes van de verkoop, zijn alle eigenaren het eens. Het eigendom moet tegen de beste prijs en zonder lange wachttijd worden verkocht. Als u besluit onderhands te verkopen, krijgt u te maken met een enorme portefeuille aan taken en organisatorische details. In de praktijk heeft het aanbieden van uw eigendom via een vastgoedmakelaar met knowhow zijn waarde bewezen, aangezien bronnen van vergissingen zijn geëlimineerd en u uw eigendom volledig kunt aanbieden zonder stress en zonder een reorganisatie van uw dagelijkse leven.

• Land verkopen
• Beoordeel eigendom

Plat verkopen

Flat verkoop – Veel redenen in het leven maken ons spelen met het idee van de verkoop van het flatgebouw. Vooral op oudere leeftijd. Is het minder geschikt voor seniorenwoningen, moeilijk te bereiken of gewoon te groot en te duur? Is een verhuizing in verband met werk aan de orde of is de flat te klein geworden voor het gezin? Lukinski ondersteunt u vakkundig en betrouwbaar bij de verkoop van uw woning. Gebruik onze online service en ontvang een taxatie van uw woning.

Van taxatie tot speculatiebelasting. In deze gids vindt u alle belangrijke factoren in eenvoudige bewoordingen uitgelegd. Leer het proces van het verkopen van een flat stap voor stap kennen, zodat u ook de vraag kunt beantwoorden: Verkopen met of zonder makelaar? De particuliere verkoop van onroerend goed houdt vele risico’s en bronnen van fouten in, te beginnen met de taxatie van het appartement en de vraagprijs tot de individuele marketing, van “reclame” tot interne klantennetwerken en de verkoop van onroerend goed buiten de markt om. Leer de antwoorden op vragen als: Wanneer is het een goed moment om uw huis te verkopen? Welke documenten heb je vooraf nodig om te verkopen? En kunt u uw appartement verkopen als het nog niet volledig is afbetaald?

• Plat verkopen
• Plat tarief

Huis verkopen

Een huis verkopen – Eengezinswoningen worden gekenmerkt door het feit dat zij slechts door één gezin, één echtpaar of één alleenwonende persoon worden bewoond. Ze hebben een tuin die ook eigendom is van de eigenaar. Niet alle vrijstaande huizen worden bewoond door hun eigenaars. Er is ook de mogelijkheid om een vrijstaand huis met tuin te huren. In bijna alle federale staten zijn eengezinswoningen zeer populair als vorm van huisvesting. De vraag op de vastgoedmarkt is navenant hoog.

• Huis verkopen
• Beoordeel een huis

Type huis: Types

Het verkoopproces voor de verschillende woningtypes is vergelijkbaar.

• Eengezinswoning (en appartementsgebouw)
• Rijtjeshuis
• Twee-onder-een-kap woning
• Stedelijke villa
• Villa
• Designwoning
• Landhuis
• Vakwerkhuis
• Bauhaus / Kubus
• Mediterraan Huis
• Meer speciaal (kapiteinshuis, Fries huis, pentakhuis, Zweeds huis of bungalow)

Om u zo goed mogelijk te helpen bij de verkoop van het onroerend goed, raden wij u aan de nodige documenten zo goed mogelijk voor te bereiden vóór de afspraak.

• Huis verkopen

Je huis snel verkopen? Tips

Snel een huis verkopen – Het verkopen van een huis is een complexe aangelegenheid en omvat veel verschillende stappen. Van het opstellen van een aansprekende advertentie tot de taxatie van het onroerend goed en de daaropvolgende juridische stappen, zoals het koopcontract en de afspraken met de notaris. Tijdens al deze stappen moet met verschillende punten rekening worden gehouden om de verkoop van het onroerend goed zo winstgevend en snel mogelijk af te ronden.

Een eigendom zo snel mogelijk succesvol verkopen is moeilijker dan u denkt. Er zijn veel zaken waarmee rekening moet worden gehouden en veel fouten die kunnen worden gemaakt. U moet dus vanaf het begin op de hoogte zijn van de processen en er zeker van zijn dat u alles goed doet. Het proces wordt voor u alleen maar gemakkelijker gemaakt door de juiste deskundigheid en de juiste ondersteuning op dit gebied.

• Heb je geen tijd? Huis snel verkopen

Verkoop appartement huis

Een appartementsgebouw verkopen – U wilt verkopen? Als u besluit uw huis particulier te verkopen, betekent dit dat u veel tijd moet investeren. Van de taxatie tot het opstellen van het exposé, tot de benadering van de klant en de verkoopfase, gaan maanden voorbij zonder enige kennis van de markt.

Daarom is het voor particuliere verkopers het belangrijkste om de tijd altijd realistisch in te schatten! Het begint immers allemaal vóór de verkoop, u mag de voorbereidingstijd niet onderschatten. Wees realistisch en eerlijk tegen jezelf, bijvoorbeeld over de mogelijke achterstand van renovaties. Naast al het werk aan het condominium of het huis, zijn er alle voorbereidingen voor de verkoop.

Fundamentele vragen rijzen reeds lang vóór de verkoop. Hier is een kort overzicht van de belangrijkste vragen voordat u uw appartementsgebouw gaat verkopen: Heeft u een vervolgpand in het vooruitzicht? Is er behoefte aan renovatie / opknapbeurt? Zijn alle documenten beschikbaar (kadastrale kaart, uittreksel uit het kadaster, plattegronden, energiecertificaat)?

• Verkoop appartement huis
• Beoordeel appartement huis

Villa verkopen

Verkoop van een villa – De verkoop van villa’s en exclusieve landgoederen verloopt niet volgens een vast patroon. Waarom? Hoe exclusiever het onroerend goed, hoe groter de kans dat verkopers op zoek gaan naar absoluut discrete makelaars. De technische term hier: Buiten de markt. Ze verschijnen in geen enkel onroerend goed portaal. Onroerend goed buiten de markt wordt alleen aangeboden aan interne, bekende kopers, zoals particulieren, family offices en investeerders. Hier is een overzicht van het onderwerp: Verkoop van een villa.

• Villa verkopen

Echtscheiding

Wie besluit te trouwen en in het huwelijk te treden, is in de meeste gevallen van plan voor altijd met zijn echtgenoot samen te leven en alles te delen wat hem toebehoort. Wanneer men trouwt, denkt niemand eraan dat er uiteindelijk een echtscheiding zal komen en mogelijk zelfs een geschil over bezittingen. Maar in 2017 bedroeg het scheidingspercentage in Duitsland meer dan 36 procent, wat aantoont dat helaas niet alle huwelijken eeuwig stand houden. Vaak zijn vreemdgaan, het dagelijkse leven inclusief routine of zelfs financiële problemen de redenen voor een scheiding.

• Eigendom verkopen: echtscheiding
• Meer over het onderwerp onroerend goed en echtscheiding

Erfgoed

Een geërfd huis verkopen – Er zijn veel voorkomende vragen die ons bereiken, zoals “Wanneer kan ik een geërfd huis verkopen?” en in het bijzonder veel variaties rond één onderwerp: belastingen bij verkoop. Is de verkoop van een geërfd huis belastbaar? Hoe wordt een geërfd huis belast? Hoeveel bedraagt de successierechten op een huis? Voordat het geërfde huis kan worden verkocht, moet eerst worden besloten of de erfenis überhaupt zal worden aanvaard. Er zij op gewezen dat een nalatenschap slechts in haar geheel kan worden aanvaard. Niet alleen de grond en het eigendom worden verworven, maar ook de hypotheek en eventuele schulden worden door de erfgenaam overgenomen. Zo komen er niet alleen rechten, maar ook plichten op de erfgenaam. Je hebt zes weken om voor of tegen de erfenis te beslissen. Binnen deze periode moet u berekenen of het financieel rendabel is om de erfenis te aanvaarden.

In de meeste gevallen beslissen de erfgenamen om te erven. Zelfs als het eigendom ver verwijderd is van de woonplaats van de erfgenaam. Maar juist in deze situatie rijst de vraag wat er met het eigendom moet gebeuren. Als bewonen of verhuren van het huis geen optie is, is de meest voorkomende overweging het geërfde huis te verkopen.

• Verkopen van onroerend goed: Erfenis
• Meer over onroerend goed en erfenissen

Boedelinsolventie

Boedelinsolventie, wat is dat? De dood van een persoon die ons dierbaar was, is altijd een zware last. Ongeacht of het al te voorzien was dat iemand niet lang meer te leven zou hebben of dat het een verrassende speling van het lot was, de situatie is nooit gemakkelijk voor de nabestaanden. Het overlijden van een persoon gaat gewoonlijk niet alleen gepaard met een zware rouw, maar ook met de kwestie van de nalatenschap. Er zijn veel verschillende situaties: Sommige mensen hebben al voor hun dood nagedacht over wie welke aandelen moet erven en andere mensen hebben er niet over nagedacht of hebben geen tijd gehad om zich met het onderwerp bezig te houden omdat zij door een speling van het lot werden verrast.

• Verkopen van onroerend goed: Boedelinsolventie

Der Beitrag Verkopen van onroerend goed: Flat, huis, appartement bouwen – procedure, kosten en tips erschien zuerst auf ℄ Eigendom.

Huis evaluatie

Het belangrijkste criterium is de locatie. De prijzen van onroerend goed verschillen per regio, soms aanzienlijk. Daarom mogen alleen eigendommen in de nabijheid in de vergelijking worden opgenomen. Als experts voor de verkoop van onroerend goed in de regio’s Rijnland-Palts en Hessen kunnen wij snel een realistische inschatting maken via de vastgoedvergelijking. Aspecten van de micro- en macrolocaties en van de onmiddellijke ligging van het onroerend goed zijn belangrijk bij de waardebepaling van het huis: achtergrondlawaai, uitzicht en lichtomstandigheden zijn interessant voor potentiële kopers en beïnvloeden de waarde van het onroerend goed en de haalbare prijs.

Voor we dieper ingaan op het onderwerp van de waardering van de locatie, de structuur van het gebouw, de marktwaarde & co., laten we beginnen met de basis 3 vragen die we krijgen in consultaties met klanten:

• Hoe kan ik een huis taxeren?
• Wie bepaalt de marktwaarde van een huis?
• Hoe taxeert de bank een huis?

Natuurlijk zijn er altijd twee partijen die op zoek zijn naar een ruwe waarderingsmethode voor onroerend goed: Verkopers en kopers van onroerend goed.

Ten eerste, hier zijn 2 directe tips voor verkopers en kopers.

Verkoper – Snelste Waarderingsmethode

Voer zelf een taxatie uit – Gebruik hiervoor de eerste indicatoren, bijvoorbeeld deze prijsatlas (extern), voor de huidige grondprijzen. Dit geeft u echter slechts een overzicht. Vele andere factoren spelen een rol bij een goede, ruwe taxatie.

Taxatie door een professional – Voor grond, condominium, huis, appartementsgebouw, maar ook voor speciale eigendommen. Deze 6 factoren tellen mee voor de taxatie: type eigendom, ligging, vloer- en woonoppervlakte, het bouwjaar van uw eigendom. Optionele factoren zijn: reden voor verkoop (als u snel moet verkopen) en foto’s van het pand. Onze gids: onroerend goed verkopen.

• Krijg een rating

Koper – snelste waarderingsmethode

Taxeren in 5 seconden? Dat is mogelijk met het huurrendement, of nauwkeuriger gezegd het bruto huurrendement. Een kleine uitweiding: voor langetermijninvesteringen, kopers met veel eigen vermogen, is er ook de factor aankoopprijs.

Maar, wat is het verschil en hoe werkt deze supersnelle taxatie? Beginners en nieuwkomers op het gebied van onroerend goed horen vaak twee technische termen als het gaat om de taxatie van onroerend goed, de aankoopprijsfactor en de brutohuuropbrengst (kortweg huuropbrengst). Beiden helpen bij een snelle taxatie, zodat u verschillende aanbiedingen kunt vergelijken. Nog voor de bezichtiging, bij het bekijken van het exposé, aanbod of advertentie in het onroerend goed portaal.

Beoordeling in 5 seconden:

• Huurrendement (en aankoopprijsfactor)

Definitie van marktwaarde: eenvoudig uitgelegd

De marktwaarde wordt gedefinieerd als de prijs die op een bepaald tijdstip volgens verschillende criteria wordt berekend en die voor het goed in het kader van een normale bedrijfsuitoefening kan worden gerealiseerd. Er zijn verschillende aanknopingspunten om de marktwaarde te bepalen. Enerzijds betreffen zij de juridische omstandigheden en anderzijds de feitelijke kenmerken van het goed. Dit heeft betrekking op de staat van renovatie, de inrichting, de ligging in het gebouw, het energiecertificaat en nog veel meer.

Er wordt geen rekening gehouden met de persoonlijke omstandigheden van de eigenaar. Voor de marktwaarde maakt het dus niet uit of en hoe dringend een eigenaar het geld van de verkoop nodig heeft. Anderzijds heeft de algemene vraag naar het betrokken soort onroerend goed een effect op de marktwaarde. In het Europees recht wordt de term marktwaarde meestal niet gebruikt. Hier heeft men het al lang over marktwaarde.

Waardering volgens: materie, opbrengst of vergelijkende waarde

Er zijn drie verschillende procedures vastgesteld om de waarde van een onroerend goed te bepalen. Een taxatie van een huis wordt bijvoorbeeld uitgevoerd volgens de methode van de materiële waarde, de methode van de gekapitaliseerde winstwaarde en de methode van de vergelijkende waarde. Bij alle waarderingsmethoden is de materiële waarde van het goed de eerste doorslaggevende factor. De waarderingsmethoden worden afzonderlijk of in combinatie gebruikt. De keuze van de methode hangt in de eerste plaats af van het gebruik van de woning. Zo wordt voor huurflats vaak de methode van de gekapitaliseerde winstwaarde gebruikt, en voor koopflats en -huizen de methode van de comparatieve waarde.

Momenteel stijgen de verkeerswaarden bijzonder sterk in het zuiden:

Meer infografieken vindt u op Statista

Factoren die een rol spelen in de marktwaarde

De marktwaarde van een onroerend goed is uiteindelijk de verkoopprijs die op de markt kan worden bereikt. In de praktijk is de marktwaarde van een huis of appartement echter grotendeels gebaseerd op een realistische beoordeling van vraag en aanbod: hoe groter de vraag naar een stuk grond of het onroerend goed en hoe schaarser het overeenkomstige aanbod, hoe hoger de marktprijs van het onroerend goed en dus de marktwaarde ervan.

Bepaal de waarde van het terrein volgens de standaard grondwaarde

De gemakkelijkste manier om de ligging van het onroerend goed te bepalen is gebruik te maken van de standaard grondwaarde. De standaardgrondwaarden worden voor elk stuk grond in Duitsland afzonderlijk vastgesteld. De grondwaarde is echter ook slechts een richtwaarde, omdat alleen de vastgestelde gemiddelde waarde in aanmerking wordt genomen. De werkelijke eigenschappen – voordelige en minder voordelige – van het specifieke stuk grond komen niet tot uiting in de standaard grondwaarde. De standaardwaarde is een berekende waarde die is afgeleid van andere grondverkopen. De standaardgrondwaarde speelt een centrale rol in de vergelijkende waardeprocedure.

Hoe de waarde van het gebouw wordt bepaald

Voor een volledige taxatie van onroerend goed wordt naast de grondwaarde ook de marktwaarde van een bestaand gebouw in aanmerking genomen. De waarde van het gebouw wordt bepaald door de gebruiksmogelijkheden. In het geval van een gehuurd gebouw worden de jaarlijkse huurinkomsten vergeleken met de onderhoudskosten die over dezelfde periode moeten worden gemaakt. Indien bijvoorbeeld slechts een zeer lage huur kan worden gerealiseerd, bijvoorbeeld op basis van de plaatselijke huurindex, is ook het inkomstenpotentieel van het onroerend goed beperkt. Dit is ook inbegrepen in de marktwaarde.

Waarderingskosten

Voor de berekening wordt eerst een ruwe schatting gemaakt. De prijs voor de definitieve taxatie is daarom in de meeste gevallen gebaseerd op de geschatte waarde van het te taxeren onroerend goed.

Voor een onroerend goed met een waarde onder de grens van 150.000 euro kunt u rekenen op kosten van ongeveer 1.500 euro. Voor luxe eigendommen of appartementsgebouwen met een waarde van meer dan 1 miljoen euro, stijgt de geschatte vergoeding tot 3.000 euro.

• Onder 150.000 euro waarde, ca. 1.500 euro
• Meer dan 1.000.000 euro waard, ongeveer 3.000 euro

Bron: Federale vereniging van deskundigen

Wat telt bij de taxatie van het huis

In het geval van niet-verhuurde gebouwen worden, naast de grondwaarde, de volgende criteria in de waardebepaling van het huis opgenomen:

• Locatie
• Type huis – eengezinswoning, appartementencomplex, rijtjeshuis, villa, vakwerkhuis, enz.
• Uitrusting
• Bouwkwaliteit
• Bouwplannen met grootte, indeling en aantal kamers

De kwaliteit van de constructie en de staat van de vloerbedekking, de badkamer, de keuken en het dak zijn ook criteria bij het bepalen van de marktwaarde. Andere speciale kenmerken die de woning onderscheiden van andere in de buurt, zoals een open haard, een mooi aangelegde tuin, serres, vloerverwarming, een zwembad of beveiliging en slimme technologie, zijn van invloed op de prijsbepaling. Woningen worden ook interessant door grote en moderne badkamers en regelmatige renovatiemaatregelen.

Vermogenswaardemethode: dit is de manier waarop de vermogenswaarde wordt berekend

In tegenstelling tot een marktgerichte vergelijkende waardebepaling berekenen door de overheid benoemde of beëdigde taxateurs de intrinsieke waarde van het onroerend goed volgens de vermogenswaardemethode. Alleen de standaard grondwaarde en de produktiekosten van het onroerend goed worden in aanmerking genomen. Met een taxatie door ervaren makelaars kunt u echter ook vertrouwen op de vaststelling van de best mogelijke aankoopprijs. Wij weten welke locaties en kenmerken bijzonder gewild zijn. Bij het bepalen van de aankoopprijs houden wij rekening met de huidige situatie op de onroerendgoedmarkt. Onze taxatieprocedure maakt het mogelijk exacte conclusies te trekken over de realiseerbare marktwaarde van uw onroerend goed. De gebruikte vergelijkende waarderingsmethode is niet gericht op de materiële waarde van het onroerend goed, maar op de verkoopprijzen die soortgelijke eigendommen op vergelijkbare locaties daadwerkelijk behalen.

• Reële waarde methode

Altijd belangrijk: energie-efficiëntie

De verkoper is wettelijk verplicht de aspirant-koper een energiecertificaat van het appartement of gebouw te overhandigen. Een laag energieverbruik is een zeer gewilde eigenschap in onroerend goed en heeft een gunstig effect op de waardebepaling van het onroerend goed. Vuistregel: Hoe hoger het energierendement, hoe lager de energiekosten (verwarming, elektriciteit) voor de koper. Intussen spelen ook idealistische redenen een grote rol bij energie-efficiëntie bij de aankoop van onroerend goed: moderne vastgoedklanten willen slechts in de kleinst mogelijke mate verantwoordelijk zijn voor de klimaatverandering.

Toegevoegde waarde creëren: Toevoegingen, verbouwingen en renovaties

Renovatie- of verbouwingswerkzaamheden die bijdragen tot een verhoging van het wooncomfort, de kwaliteit en de uitrusting van het onroerend goed, kunnen de waarde van het onroerend goed extra verhogen. Bewaar de facturen van de verbouwingen en leg ze, indien mogelijk, voor bij onze online schatting. De professionele installatie van het zwembad, bijvoorbeeld, met details over prijs, bouwjaar en gebruikte onderdelen, zal toekomstige kopers overtuigen van de toegevoegde waarde van het onroerend goed.

Als het gaat om de staat van het pand, staan de ramen, het dak en de gevel op de voorgrond. Als er renovaties zijn uitgevoerd om verouderde of verouderde installaties te vervangen, zal dit de waarde van het onroerend goed zeker verhogen. Landmeters houden ook rekening met de factoren die betrekking hebben op de staat van het onroerend goed onder de term “renovatieachterstand”: Welke kosten kan de toekomstige eigenaar in de volgende jaren verwachten? Nieuwe en energiebesparende verwarmingssystemen, vernieuwd sanitair, deurklinken of extra thermische isolatie zijn andere maatregelen die een woning een meerwaarde geven.

Indienen kadastraal uittreksel

Het kadastraal uittreksel bevat gebeurtenissen uit het verleden en het heden met betrekking tot het onroerend goed en de ontwikkeling ervan: wanneer was het eigendom van wie, welke gebouwen werden op welke datum opgericht of gewijzigd? Het kadaster bij de plaatselijke arrondissementsrechtbank beheert alle kadastrale inschrijvingen in de regio en verstrekt de eigenaar op verzoek het kadastrale uittreksel.

• Uittreksel kadaster

Huurovereenkomsten zijn opgenomen in de waardering

Het is meestal gemakkelijker om eigendommen op de markt te brengen die niet verhuurd zijn, omdat veel kopers willen verhuizen naar het nieuwe huis of appartement dat zij zelf hebben gekocht. Indien eigendommen worden verhuurd, zijn de verkoopopbrengsten in deze omstandigheden dus iets lager. Voor investeerders daarentegen is de bezettingsgraad van een flat een doorslaggevende factor bij de aankoopintentie.

Zeer belangrijk voor de taxatie van huurwoningen zijn de bestaande huurcontracten. Als de potentiële koper een rendement kan behalen met de aankoop van de woning, kan een verhuurde woning zeker interessant zijn voor investeerders en de prijs opdrijven. De huurovereenkomsten bevatten informatie over hoe lang de huurders al in het huis of appartement wonen en hoe hoog de maandelijkse nettohuur is. Goede makelaars gebruiken de gekapitaliseerde winstwaardemethode om te bepalen hoe de aankoop van een huurwoning zich daadwerkelijk uitbetaalt.

Huizenprijzen in Duitsland: de opwaartse trend

Meer statistieken vindt u op Statista

De definitieve aankoopprijs

Ongeacht de waarderingsprocedure wordt de aankoopprijs uiteindelijk beïnvloed door de marktgebeurtenissen. Vanuit het oogpunt van de koper lijken de thans gevraagde koopprijzen velen te hoog. De verkoper daarentegen heeft een aanzienlijk voordeel bij de huidige ontwikkeling van de vastgoedprijzen: door de – uiteraard van de locatie afhankelijke – thans haalbare prijzen kunnen vele vastgoedeigenaars hun panden thans aanzienlijk boven de werkelijke marktwaarde verkopen.

Der Beitrag Een huis taxeren: de aankoopprijs ruw schatten of laten schatten? Waardering erschien zuerst auf ℄ Eigendom.