Servicekosten: definitie en toelichting

Of het nu gaat om een opbrengsteigendom of een beleggingspand, bij de aankoop van een huis of een appartement zijn er altijd bijkomende aankoopkosten. Wat velen onderschatten: De lopende bijkomende kosten die het bezit van een eigendom met zich meebrengt. Als u een huurwoning koopt of voor het eerst zelf verhuurt, kunt u sommige van deze bijkomende kosten doorberekenen aan de huurder.

Niet-toerekenbare bijkomende kosten: Reparatie, onderhoud & Co.

U kunt de kosten voor ambachtslieden, onderhoud en administratie niet doorberekenen aan de huurder. Het is tenslotte uw verantwoordelijkheid als verhuurder om ervoor te zorgen dat de woning aan de moderne veiligheidsnormen voldoet en verhuurbaar is.

Als verhuurder moet u deze kosten zelf dragen:

• Reparatiekosten
• Onderhoudskosten
• Administratieve kosten
• Bankkosten

Toerekenbare servicekosten: de huurder betaalt

De toerekenbare bijkomende kosten zijn de kosten die u als verhuurder aan de meter kunt toerekenen. Om misverstanden te voorkomen, moeten deze in de huurovereenkomst worden overeengekomen. Dit soort incidentele kosten wordt ook wel exploitatiekosten genoemd. Laten we ze eens van dichterbij bekijken.

Lijst van exploitatiekosten: (BetrKV) § 2

De exploitatiekosten zijn dus constante lopende openbare lasten op het onroerend goed. Deze zijn bij wet gedefinieerd en geregeld. Aldus vallen alle kosten voor het onderhoud van de gemeenschappelijke ruimten en faciliteiten onder de categorie van toerekenbare servicekosten. Eventuele kosten voor straatreiniging, afvalverwijdering en schoorsteenvegen worden ook door de huurder betaald.

Hier is een kort overzicht:

1. Watervoorziening
2. Riolering
3. Verwarmingssysteem en brandstoffen
4. Warmwatersysteem, toevoer en toestellen
5. Aangesloten systemen voor verwarming en warmwatervoorziening
6. Personen- of goederenlift
7. Straatreiniging en afvalverwijdering
8. Schoonmaak van gebouwen en ongediertebestrijding
9. Tuinonderhoud
10. Verlichting
11. Schoorsteen schoonmaken
12. Opstal- en aansprakelijkheidsverzekering
13. Conciërge
14. Communautair antennesysteem
15. Voorzieningen voor wasverzorging
16. Andere bedrijfskosten

Meer over het kopen van een huis: Exploitatiekosten

Koopt u een woning die reeds verhuurd is of bent u van plan uw nieuw verworven woning te verhuren? Als u nog nooit een woning heeft verhuurd, moet u zeker de verschillende servicekosten eens nader bekijken. Lees hier meer over dit onderwerp, op mijn nieuwe site voor kopers, Immobilien-Erfahrung.de:

• Toerekening van de exploitatiekosten aan de huurders (extern)

Commercieel onderzoek: berekening van de aankoopprijs

Dus als je een woning hebt gevonden die je bevalt, moet je die eerst bekijken. Er zijn twee stappen die u kunt nemen om dit te doen:

1. Commercieel onderzoek
2. Technische test

Om de aankoopprijs te berekenen, moet u alle negatieve punten op voorhand noteren. U zult deze niet alleen nodig hebben voor de berekening van de koopprijs, maar ook voor de latere onderhandelingen over de koopprijs met de verkoper. Dit zijn de belangrijke, algemene punten die bij elk commercieel onderzoek van een onroerend goed aan de orde komen.

Huurovereenkomst, huurachterstand en huurverlaging

Als u een niet-verhuurde woning koopt voor eigen gebruik, zijn deze punten minder belangrijk voor u. Als uw eigendom echter nog wordt verhuurd of u het als investering wilt kopen, moet u naast de waarborgsom ook nota nemen van eventuele bijzonderheden en individuele afspraken in de huurovereenkomsten.

• Kunnen alle lopende exploitatiekosten aan de huurders worden toegerekend?
• Is er een borgsom afgesproken?
• Welke bijzonderheden werden in de huurovereenkomsten overeengekomen?

Huurverlagingen en -verhogingen zijn ook van belang voor de commerciële audit en moeten voor dit doel worden genoteerd.

Niet-proportioneerbare exploitatiekosten: Checklist

Sommige exploitatiekosten kunnen worden doorberekend aan uw huurders, maar sommige niet. Bovenal moeten de kosten voor beheer en onderhoud van het onroerend goed, evenals de afschrijvingen, altijd door de verhuurder worden gedragen.

Zijn er niet-portioneerbare kosten?

Hier zijn een paar voorbeelden:

• Kosten voor vastgoedbeheer
• Onderhoudskosten
• Kosten voor reparatie
• Afschrijving
• Reserves

Vooral opknap- en renovatiewerkzaamheden die het onderhoud van het onroerend goed dienen, kunnen niet op de huurder worden afgewenteld.

Onderhoud: huurachterstanden en komende renovaties

Onderhoud is ook een belangrijk criterium bij de commerciële audit. Daartoe raden wij u aan de reserve voor levensonderhoud te controleren op basis van de meest recente afrekening van de huishoudelijke uitgaven door te vragen naar de meest recente afrekening van de huishoudelijke uitgaven. Bereken een typisch gemiddelde van 1 euro +/- 20 cent per vierkante meter. De komende renovatie- en moderniseringsmaatregelen zijn te vinden in de verzameling resoluties.

Dus je moet hier zeker aandacht aan besteden:

• Bedrag van de reserve voor onderhoud
• Bedrag van het bestaande achterstallige huisgeld
• Onderzoek van de verzameling resoluties

Checklist: Commercieel Onderzoek

Hier volgt een samenvatting van de – typische – 11 testpunten:

1. Kunt u alle lopende exploitatiekosten doorberekenen aan uw huurder(s)?
2. Is er een aanbetaling overeengekomen?
3. Zijn er bijzonderheden in de huurovereenkomsten?
4. Zijn er op dit moment huurachterstanden?
5. Zijn er actieve huurverlagingen?
6. Wanneer zijn de laatste huurverhogingen doorgevoerd?
7. Hoeveel huur zou je kunnen krijgen met een nieuw huurcontract?
8. Verwacht u niet-portioneerbare kosten?
9. Hoe hoog is de onderhoudsreserve van de WEG?
10. Zijn er achterstanden in de betalingen van het huis van de WEG?
11. Heb je de verzameling resoluties gecontroleerd?

Tip. Onroerend goed kopen: Leren van A-Z

Alles van A tot Z: koop of huur, financiering van een appartement, appartementen zoeken, vastgoedportalen, makelaars, taxatie, aankoopprijzen, onderhandelingen en belastingen. Kennis en ervaring van experts, in één gids.

✓ Een gids
✓ Alle feiten
Tips van insiders
✓ Aankoop checklists

Leer stap voor stap het proces van het kopen van een flat en veel insider tips!

• Plat kopen