Geld investeren in zorgvastgoed, maar hoe?

Wat betekent zorgbezit? Wat kost een zorgwoning? Kun je je inkopen in een bejaardentehuis? Eerlijke vragen, eerlijke antwoorden.

Een blik op Duitsland als beleggingsmarkt.

Er zijn momenteel 4,1 miljoen mensen die zorg nodig hebben in Duitsland. 731.000 mensen worden verpleegd in volledig intramurale zorginstellingen. Duitsland heeft het duurste gezondheidszorgsysteem ter wereld. De grootste rendementsfactor bij investeringen in zorgvastgoed is uiteraard de ontwikkeling van de demografie, maar ook de economische draagkracht van een land, die uiteindelijk het zorgstelsel en de financiering ervan ondersteunt. Zoals veel rijke of welvarende landen wordt de bevolking van Duitsland steeds ouder.

Binnenkort zal de helft van de bevolking ouder zijn dan 50 jaar, en de vraag naar zorgvastgoed, verzorgingshuizen en bejaardentehuizen zal navenant toenemen. Er is vraag naar eenvoudige woningen die aan de norm voldoen en natuurlijk ook naar woningen in de zorgsector die aan hogere normen voldoen. Latere huurders betalen hier 2.000 euro en meer per maand, afhankelijk van het zorgniveau. Gemiddeld 2.600 euro per maand, met 731.000 mensen die intramurale zorg nodig hebben, is dat 1,9 miljard euro per maand of 22,8 miljard per jaar.

Zonder omwegen, eerst een blik op de voor- en nadelen van dit systeem:

Voordelen van een zorgvastgoed als financiële investering

Verpleeghuizen zijn populair bij ervaren investeerders. Zij bieden enkele voordelen die “klassiek” onroerend goed als investering niet biedt. Het grootste voordeel is zeker dat u als belegger relatief zorgeloos kunt beleggen.

De huurovereenkomst op lange termijn van een verzorgingspand met de exploitant zorgt voor minimale inspanningen. U, als verhuurder of eigenaar, heeft weinig werk te doen. Het opgedragen vastgoedbeheer regelt bijna alles rechtstreeks met de exploitant van het onroerend goed.

Voordelen:

• Groot ontwikkelingspotentieel, 4,1 miljoen (stijgend) hebben zorg nodig
• 731.000 mensen worden verpleegd in instellingen voor volledige intramurale zorg
• Kapitaalinvestering ter plaatse, 100 eenheden in steden met 10.000 inwoners
• Huurovereenkomst op lange termijn met de exploitant
• Weinig moeite, vastgoedbeheer regelt bijna alles met de exploitant
• Projectontwikkelaars zoeken investeerders voor nieuwe gebouwen

Nadelen: Risico’s van de beleggingsvorm verpleeghuis

Natuurlijk kan er geen sprake zijn van eigenbelang. Evenzo zijn er speciale bouwvoorschriften, die echter als “zuivere” koper niet echt een rol spelen, aangezien aan de eisen reeds wordt voldaan door het bouwbedrijf of de projectontwikkelaar.

Nadelen:

• Geen optie voor eigen gebruik (ETW wordt geleased aan exploitant)
• Speciale bouwvoorschriften (vervuld door de ontwikkelaar)
• En…

Er is ook kritiek op het model, zoals hier in het onroerend goed tijdschrift FIV (interview). De vraag aan onze deskundige: “Wat vindt u van beleggingen in bejaarden- of verzorgingstehuizen?” Zijn antwoord: “Heel weinig! – is mijn korte antwoord. Dit heeft te maken met het zeer hoge risico dat deze vorm van huisvesting als investering met zich meebrengt. We hebben het over zogenaamd maatschappelijk vastgoed. Met het oog op de steeds ouder wordende bevolking en de dus zeker toenemende vraag naar senioren- en verpleeghuisplaatsen, wordt gesuggereerd dat het een veilige investering is. Maar als beheersobjecten – zoals bijvoorbeeld hotels – hebben deze objecten een ernstig nadeel: als de exploitatiemaatschappij slecht werk levert, wordt zo’n object al snel een bodemloze put”.

Lees meer in het tijdschrift (extern):

• Onroerend goed als investering: belastingvoordelen? Verpleeghuis?

Opbrengst & kosten (aankoopprijs, bijkomende acquisitiekosten)

Er zijn bejaardentehuizen, bejaardentehuizen en andere variaties in elk district. Eén ding hebben investeerders gemeen: de huurovereenkomsten zijn van lange duur. De exploitanten tekenen contracten van 20, 25 jaar, met verlengingsopties van 3 jaar, soms 5 jaar. Dus de “zaak is veilig gesteld voor de lange termijn”. Degenen die willen instappen kunnen verwachten dat de typische rendementen van de eigendommen gewoonlijk tussen 3,2 – 5,0% liggen.

Opbrengst:

Rendement meestal tussen 3,2 – 5,0%

Om het rendement te bereiken, moet er natuurlijk eerst worden geïnvesteerd. Deze bijkomende verwervingskosten worden aan de aankoopprijs toegevoegd:

Overdrachtsbelasting (3,0 – 6,5 %)

en daarnaast:

Notaris, rechtbank (2,5 %)

Twee factoren springen in het oog: ten eerste de overdrachtsbelasting, en ten tweede de notaris- en gerechtskosten. Afhankelijk van de deelstaat varieert de overdrachtsbelasting van 3,0 tot 6,5 %. De notaris- en gerechtskosten bedragen ongeveer 2,5 % van de koopprijs.

Nu de “vraagzijde”. Hoe ontwikkelt de markt voor zorgvastgoed zich in Duitsland?

Vergrijzing van de samenleving: toenemende vraag naar aan de leeftijd aangepaste huisvesting

Factor 1: vergrijzing van de samenleving. Ik zal u een voorbeeld geven – een plaats in een verpleeghuis kost bij Caritas Altenhilfe gemiddeld 2.600 euro. In een jaar, is dat 31.200 euro. Afhankelijk van het zorgniveau, de federale staat en de instelling variëren de kosten tussen 1.800 en 3.990 euro per maand, aldus Caritas.

Er zijn in Duitsland ongeveer 4,1 miljoen mensen die zorg nodig hebben (volgens het Federale Bureau voor de Statistiek). De meerderheid van de zorgbehoevenden in dit land is ouder dan 60 jaar. Uiteindelijk zijn de maandelijkse kosten, voor de privé-persoon achter de zorgbehoevende, zeer hoog. In zorgniveau 2 bedragen de kosten al ~ 2.800 euro per maand, voor een eenpersoonshuishouden. Hier hebben we het over de absolute basisuitrusting. Afhankelijk van het verpleeghuis, de grootte en de uitrusting van de individuele flats, zijn er, zoals altijd, geen bovengrenzen.

• 731.000 personen in verzorgingstehuizen
• 2.600 euro / maand; of 31.200 euro / jaar
• Opbrengsten / maand: 1,9 miljard
• Opbrengsten / jaar: 22,8 miljard

Daarom zijn verzorgingstehuizen zo interessant als investering voor investeerders in onroerend goed. Vooral in Duitsland.

Het rekenvoorbeeld toont de voordelen van deze ontwikkeling van de leeftijdsstructuur in Duitsland voor investeerders uit Duitsland en het buitenland.

Inwoners Leeftijd in Duitsland

Zoals reeds vermeld in de vastgoedstatistieken, staat Duitsland in de top 20 van landen met de oudste bevolking. Momenteel staat Duitsland zelfs op de 5e plaats, zoals zo dadelijk zal blijken. Hier is de huidige verdeling per leeftijdsgroep in Duitsland. Duidelijk zichtbaar is de grote groep van 40/50 jaar en ouder, die steeds ouder wordt en een groeiende behoefte creëert aan woningen in verpleeg- en bejaardentehuizen.

Meer statistieken vindt u op Statista

Inwoners Leeftijd in vergelijking: Wereldwijd

Duitsland staat op de 5e plaats van de landen met de gemiddeld oudste bevolking. Alleen Portugal, Martinique, Italië en Japan hebben een voorsprong op de Bondsrepubliek.

1. Japan
2. Italië
3. Martinique
4. Portugal
5. Duitsland

PS: Voor het geval u het zich afvraagt, wat is Martinique? Martinique is een eiland in de Caribische Zee dat deel uitmaakt van het Franse grondgebied.

Sterke nationale economie en vooruitzichten

Factor 2: Sterke economie en vooruitzichten – Duitsland zelf is de op drie na grootste economische macht ter wereld, de grootste economische ruimte in Europa. Bijna geen enkel ander land is zo interessant als het om kapitaalinvesteringen gaat. Er zijn echter maar weinig mensen die een verzorgingstehuis op hun radar hebben, maar eerder investeren in het klassieke condominium als investering of in een huis. Toch zijn de rendementen die hier worden behaald zeer aanzienlijk, vooral in vergelijking met ander onroerend goed als investering in Duitsland.

Afgezien van mondiale verschijnselen (financiële crisis van 2009, Corona van 2020) is de Duitse economie in het hart van Europa zeer robuust en stabiel. Zoals hier te zien is, in de ontwikkeling van het reële bruto binnenlands product (jaar-op-jaar verandering) in Duitsland, van 2008 tot 2019 en prognose tot 2022.

Toenemende mate van zorg op oudere leeftijd, hogere kosten

Factor 3: Toenemende mate van zorg op oudere leeftijd, hogere kosten – Het Duitse gezondheidszorgstelsel is een van de duurste ter wereld. Niet alleen de staat, maar ook de familieleden van de toekomstige bewoners investeren in verpleeghuizen of de maandelijkse uitgaven voor hun bewoners.

Iedereen die in Duitsland een familielid in een verpleeghuis heeft, betaalt elke maand een bepaald bedrag. Dit hangt af van het zorgniveau van de persoon die verzorgd wordt. Zorgniveau 1 is het niveau dat de laagste subsidie ontvangt. Hoe hoger het zorgniveau, hoe meer subsidies er zijn van de staat, dus hoe hoger de kosten.

Niemand wil comfort voor zijn geliefden opofferen in het proces!

Ondanks de stijgende kosten wordt aandacht besteed aan voorzieningen van hoge kwaliteit. Dit betekent dat condominiums niet hoeven te worden gebouwd en verhandeld in het “lage prijs”-segment. Op het gebied van zorgvastgoed draait het allemaal om kwaliteit.

Grootstedelijk gebied of platteland – rendementen op onroerend goed

Factor 4: Grootstedelijk gebied of platteland – rendementen van onroerend goed – Verpleeghuizen worden niet altijd alleen gebouwd in grootstedelijke gebieden zoals Berlijn, Hamburg, München of Keulen en Düsseldorf. Verpleegtehuizen worden gebouwd in elke kleine Duitse stad, zelfs in echt kleine steden met 5.000 tot 10.000 inwoners. Elk verpleeghuis telt gewoonlijk minstens 100 wooneenheden.

In de grote agglomeraties is er veel concurrentie voor de individuele condominiums, binnen de zorgvastgoed. Op het platteland kun je soms goede koopjes doen. Het rendement van het onroerend goed is dan ook veel hoger. De concurrentie is kleiner en gewoonlijk is het eigen vermogen van lokale kopers ook lager dan dat van supraregionale investeerders in onroerend goed.

Investeren “op het platteland”: weg van de grote steden

Als belegger moet u zich dus niet alleen op de grote steden concentreren, maar ook kleinere steden in het oog houden. Vooral als het gaat om het investeren in 5, 10 of 20 condominiums.

Het hele proces van het kopen van een eigendom is niet anders dan dat van een typisch condominium. Slechts enkele parameters zijn verschillend, maar deze zijn van weinig belang voor u als vastgoedbelegger. Alle wettelijke en statutaire voorwaarden zijn reeds vervuld door de projectontwikkelaar of het bouwbedrijf.

Verwerving van onroerend goed

Factor 5: Verwerving van onroerend goed – Een doorslaggevende factor voor de rentabiliteit (rendement van het onroerend goed) is dus het onderzoek naar onroerend goed (verwerving van onroerend goed).

Waar kunnen aantrekkelijke nieuwe gebouwen worden gevonden? Zeer weinig hoogrenderende eigendommen verschijnen in de typische vastgoedportalen; zij worden“off market” gekocht, rechtstreeks van de vastgoedmakelaar of -ontwikkelaar. Als u op zoek bent naar panden met een hoog rendement, moet u niet alleen vertrouwen op vastgoedadvertenties, maar van tevoren uw netwerk opbouwen om bij de echt interessante panden te komen.

Speciaal voor beginners deze tip:

Tip: Neem in een vroeg stadium contact op met makelaars; de woning is verkocht voor de oplevering.

Om zo weinig mogelijk nadelen en risico’s te lopen, is het de moeite waard vooraf contact op te nemen met makelaars. Zoals beschreven, worden eigendommen niet alleen verkocht wanneer de bouw is voltooid, maar al veel eerder. Bijgevolg worden alle afzonderlijke eenheden gewoonlijk 6 maanden vóór de voltooiing van de bouw verkocht.

Laten we de voordelen van zorgappartementen nog eens op een rijtje zetten:

1. Groot ontwikkelingspotentieel, 4,1 miljoen (stijgend) hebben zorg nodig
2. 731.000 mensen worden verpleegd in instellingen voor volledige intramurale zorg
3. Investering ter plaatse, 100 eenheden in steden met 10.000 inwoners
4. Huurovereenkomst op lange termijn met de exploitant
5. Weinig moeite, vastgoedbeheer regelt bijna alles met de exploitant
6. Projectontwikkelaars zoeken investeerders voor nieuwe gebouwen

Investeringen Duitsland: Berlijn, Hamburg, Keulen & Co.

Bent u op zoek naar een rendabele investering in Duitsland? In Europa’s grootste vastgoedmarkt zijn er vele mogelijkheden voor u, van kleine condominiums in internationale agglomeraties zoals Berlijn, tot de hierboven genoemde verzorgingstehuizen, die steeds aantrekkelijker worden in een vergrijzende samenleving zoals die van Duitsland. Uiteindelijk speelt het rendement van het onroerend goed de grootste rol bij de keuze en selectie van het onroerend goed.

Condominium, commercieel, zorgvastgoed & Co.

Indien u een meer omvattend overzicht wenst te krijgen over het onderwerp vastgoedbeleggingen in Duitsland, hebben wij hier een verdere gids over het onderwerp voor u.

• Investeringen Duitsland

Exotische investering: Appartement of…? ?!

U kunt hier ook een zeer interessant interview lezen over het onderwerp van exotische vastgoedbeleggingen. Het hoeft niet altijd het typische vrijstaande huis, rijtjeshuis of twee-onder-een-kaphuis te zijn waarin u investeert. Er zijn zeker andere eigendommen waar het de moeite waard is een investering te overwegen.

Klassieke of exotische investering: Welk onroerend goed is geschikt als investering?

• Welk onroerend goed als investering? – Investeringsgesprek

Financiering: Onroerend goed en verzorgingsflats

De financiering van een appartement, een bouwgrond of een bedrijfspand – de juiste keuze van een vastgoedlening bepaalt hoe hoog de rentelast en dus de totale kosten van uw vastgoedlening zullen zijn. Ook bij de keuze van een vastgoedkrediet wordt u als potentiële koper geconfronteerd met vele vragen en overwegingen, zoals de vraag of u moet kiezen voor een klassieke annuïteitenfinanciering of voor een andere vorm van financiering. Vervolgfinanciering is ook op verschillende manieren mogelijk. Uiteindelijk staat u voor de vraag of u beter af bent met een lange en vaste debetrente of met een flexibele lening voor onroerend goed.

• Onroerend goed financiering

Inkomstenbelasting (ESt) – Belasting voor natuurlijke personen

Inkomstenbelasting – afgekort ESt – wordt gewoonlijk geheven over het inkomen van natuurlijke personen, naar gelang van hun draagkracht. Onder inkomen wordt verstaan de som van alle inkomsten uit arbeid in de zin van de wet op de inkomstenbelasting (EStG) minus de som van alle volgens de belastingwetgeving relevante aftrekposten – zoals eventuele toeslagen. Belastingplichtigen worden onderverdeeld in zelfstandigen, die hun inkomstenbelasting in het algemeen zelf moeten betalen, en werknemers, wier inkomstenbelasting door hun werkgever wordt ingehouden in de vorm van loonbelasting en namens hen wordt afgedragen aan de belastingdienst.

Andere belastingen voor ondernemingen:

• Vennootschapsbelasting (KSt)
• Vermogenswinstbelasting (KapESt)
• Belasting over de toegevoegde waarde (BTW)
• Handelsbelasting (GewSt)

Als u meer wilt weten over belastingen voor vastgoedondernemingen, kunt u hier meer te weten komen:

• Belasting op onroerend goed besparen

Inkomstenbelasting in detail – inning, heffing en belastingplicht

Deze belastingopbrengst is een gezamenlijke belasting en wordt verdeeld tussen de federale regering, de deelstaten en de gemeenten. De gemeenten ontvangen het volgens de federale wetgeving geldende tarief – thans 15 procent van de loonbelasting en de belasting op inkomen – terwijl het resterende bedrag in gelijke delen naar de federale regering en de deelstaten gaat. In het algemeen zijn alle natuurlijke personen inkomstenbelastingplichtig en moeten zij belasting betalen over hun inkomsten uit al dan niet zelfstandige bedrijfsuitoefening. De basisbeginselen van de inkomstenbelastingwetgeving zijn als volgt:

• Netto beginsel
• Periodiciteitsprincipe
• Wereld Inkomens Principe
• Beginsel van degressieve belastingtarieven
• Belastingheffing naar draagkracht

Natuurlijke personen die in Duitsland wonen, zijn onbeperkt belastingplichtig; natuurlijke personen die in het buitenland wonen en in Duitsland inkomsten verwerven, zijn beperkt belastingplichtig.

Toelage voor laagverdieners & Aftrekbare beroepskosten

Natuurlijke personen met een laag inkomen kunnen een toelage voor zichzelf gebruiken tot een huidig bedrag van 9.168 euro – dit geldt zowel voor inkomsten uit zelfstandige bedrijfsuitoefening als voor inkomsten uit niet-zelfstandige bedrijfsuitoefening. Ondernemers die inkomstenbelasting verschuldigd zijn, kunnen ook de volgende aftrekbare bedrijfskosten declareren om hun winst en, bijgevolg, hun belastbaar inkomen te verminderen:

• Huurkosten
• Autokosten
• Personeelskosten
• Afschrijving
• Aftrekbare voorbelasting
• Betaalde omzetbelasting
• Aankopen van goederen en diensten
• Uitgaven voor activa met een lage waarde

Welke vennootschappen zijn onderworpen aan de inkomstenbelasting?

De meeste natuurlijke personen moeten inkomstenbelasting betalen. Daarom is dit soort belasting bijzonder relevant voor eenmanszaken (EU) en BGB-vennootschappen (GbR). Daarnaast zijn vennootschappen onder firma (OHG) en commanditaire vennootschappen (KG) gewoonlijk onderworpen aan inkomstenbelasting. De inkomstenbelasting kan echter ook verplicht zijn voor een vennootschap met beperkte aansprakelijkheid (GmbH) of een vennootschap op aandelen (AG), indien van toepassing.

Personenvennootschappen zoals de vennootschap onder firma (OHG) of de commanditaire vennootschap (KG) zijn in beginsel niet onderworpen aan de vennootschaps- of inkomstenbelasting, terwijl de natuurlijke personen en rechtspersonen met de hoedanigheid van vennoot die er deel van uitmaken, dat wel zijn. De door de maatschap gegenereerde winst wordt op uniforme en afzonderlijke wijze vastgesteld en rechtstreeks toegerekend aan de afzonderlijke vennoten overeenkomstig hun rechtsvorm: Rechtspersonen moeten hun winstaandelen aan de vennootschapsbelasting onderwerpen, natuurlijke personen aan de inkomstenbelasting.

• Partnerschappen: Natuurlijke personen met winstaandelen

Vennootschapsvormen in een oogopslag

Meer informatie over de verschillende rechtsvormen vindt u onder de volgende links. Beginnend met de eenmanszaak en de geregistreerde handelaren… aan de verschillende partnerschappen en corporaties… tot andere vennootschappen zoals de familiestichting – alle essentiële aspecten van oprichting, aansprakelijkheid, belastingdruk en meer worden eenvoudig en begrijpelijk uitgelegd! Allereerst een overzicht van de afzonderlijke rechtsvormen van vennootschappen:

• Eenmanszaak (EU)
  • Freelancer
  • Kleine handelaren
  • Geregistreerde handelaren (e. K.)
• Stille genootschappen
• BGB-vennootschappen / burgerlijke maatschap (GbR)
• Partnerschappen
  • Commanditaire vennootschap (KG)
  • Vennootschap onder firma (OHG)
  • Naamloze Vennootschap en Compagnie Limited Partnership(GmbH & Co KG)
  • Vennootschap met beperkte aansprakelijkheid en Vennootschap onder firma(GmbH & Co OHG)
• Corporaties
  • Naamloze vennootschap (AG)
    • AG & Co KGaA
  • Commanditaire vennootschap op aandelen (KGaA)
  • Naamloze vennootschap (GmbH)
    • GmbH & Co KGaA
  • Ondernemingsvennootschap / UG (beperkte aansprakelijkheid)
  • Europese vennootschap / Societas Europaea (SE)
    • SE & Co KGaA
• Andere bedrijven
  • Stichtingen / Familiestichtingen
  • Verzekeringen
  • Partnerschappen
  • Geregistreerde verenigingen (e. V.)
  • Geregistreerde coöperaties (e. G.)

Belastingen in Duitsland: Lijst

Vennootschapsbelasting (KSt), inkomstenbelasting (ESt), vermogenswinstbelasting (KapESt), omzetbelasting (USt), bedrijfsbelasting (GewSt) – wie betaalt wat? In dit overzicht van de verschillende soorten belastingen in Duitsland vindt u relevante belastingen voor u als individu en voor uw onderneming, afhankelijk van de rechtsvorm die u hebt gekozen. Ook, na de belasting lijst: Hoe werkt de belastingcyclus rond het maandelijks financieel overzicht, het jaarlijks financieel overzicht en de balans? Een beetje inzicht voor degenen die hun eerste bedrijf opzetten. Welke belastingen zijn er? Eenvoudige uitleg, definities, belastingoptimalisering, inzicht in belastingen.

• Belastingen: Lijst