Taxatie van alle soorten onroerend goed met methode

Wil je anoniem verkopen? Lees hier ons aankoopprofiel voor land. De particuliere verkoop van grond brengt vele gevaren en risico’s met zich mee, en zo ontstaan er fouten bij de verkoop van grond.

Meer informatie over het onderwerp taxatie van onroerend goed vindt u hier. Hoe waardeer je een eigendom? Hoe berekent u de marktwaarde van een onroerend goed Wie mag een onroerend goed taxeren? Wie verstrekt informatie over de standaard grondwaarde? Waardefactoren, locatie, voorzieningen, marktwaarde, realistische prijs: Zo kunt u uw eigendom waarderen.

Beoordeling: situatie, opties en ontwikkeling

Er zijn veel vragen te beantwoorden, het beste antwoord is een deskundige aan uw zijde te hebben voor de taxatie van onroerend goed, of grond taxatie. Welke prijs is passend en realistisch voor uw eigendom, met of zonder onroerend goed? Indien de aankoop nog niet zo lang geleden heeft plaatsgevonden, kan de toenmalige aankoopprijs een eerste aanknopingspunt zijn. Vergelijkbare percelen uit het online-aanbod van de regio’s kunnen ook een vage schatting opleveren.

Bij de verkoop van het onroerend goed is de “waargenomen waarde” geen optimale basis.

Als de waarde te hoog is, kan het eigendom “verbranden” omdat het te lang op de markt blijft en er iets mis lijkt te zijn met het eigendom.

Vaak wordt de prijs verlaagd, wat betekent dat het werkelijke opbrengstpotentieel van het onroerend goed verloren gaat – u loopt goed geld mis. Dit blijkt ook uit een onderzoek dat de spaarbanken in samenwerking met FlowFact AG en het IIB Dr. Hettenbach Instituut hebben uitgevoerd. Er werd een correlatie gevonden tussen de marketingtijd, de verkoopprijs en de marketingprijs. De studie bevestigde dat de opbrengst groter is en de verkoopperiode korter als men zich baseert op een realistische schatting bij de taxatie van het onroerend goed.

Een professionele taxatie van de marktwaarde van het onroerend goed door deskundigen is dus sterk aan te bevelen voor een vlotte verkooptransactie.

• Taxatie door taxateur of deskundige (makelaar)
• Inkomstenverlies door prijsverlaging, indien de reclame te lang duurt

Marktwaarde, hypotheekwaarde en waarde van de activa

Een taxatie is gebaseerd op verschillende waarden van eigendommen. De belangrijkste zijn de marktwaarde, de hypothecaire leenwaarde en de vermogenswaarde. In principe wordt de waarde in het economisch verkeer, ook wel marktwaarde genoemd, bepaald bij een taxatie van onroerend goed of onroerendgoedtaxatie.

Rekening houden met algemeen gebruikte waarderingsmethoden:

• Reële waarde
• Waarde hypotheeklening
• Waarde per eenheid
• Standaard grondwaarde
• Waarde van het land

Welke waarderingsmethode voor mijn eigendom? Onroerend goed + onroerend goed

Drie gestandaardiseerde methoden zijn toegestaan voor de bepaling van de waarde van het onroerend goed door deskundigen en taxateurs: de methode van de vergelijkende waarde, de methode van de vermogenswaarde en de methode van de gekapitaliseerde winstwaarde. Welke methode geschikt is en wanneer, hangt af van het eigendom. Als het om een stuk grond gaat, worden andere waarderingsmethoden gebruikt dan voor een gebouw. Er worden ook verschillende waarderingsmethoden gebruikt voor door de eigenaar bewoonde en verhuurde eigendommen. In het geval van onroerende goederen in gedwongen veiling kunnen de taxaties van de eigendommen worden ingezien bij de bevoegde districtsrechtbanken – vaak online. In dit geval is de toestemming van de eigenaar niet vereist en kan iedere belanghebbende kosteloos kennis nemen van een dergelijk deskundigenadvies.

Verordening inzake de waardebepaling van onroerende goederen (ImmoWertV)

Tot 1988 was de taxatie van onroerend goed gebaseerd op de Waarderingsverordening (WertV). In 2010 werd deze vervangen door de verordening inzake de waardering van onroerende goederen (ImmoWertV). De nieuwe wet is bedoeld om de taxatie verder te standaardiseren. Bij de vaststelling van de nieuwe verordening had de wetgever ook buitenlandse investeerders op het oog. De ImmoWertV regelt bindende voorwaarden en procedures voor particulier aangestelde en door de overheid aangestelde taxateurs. Het is ook bindend voor commissies van deskundigen voor de taxatie van onroerend goed.

De verordening inzake de waarde van onroerende goederen maakt onderscheid tussen:

• Waardering van onroerend goed en de
• Taxatie van gebouwen

Bebouwde en onbebouwde grond

Met de vergelijkende waarde van de IPV kan een biedprijs nauwkeuriger worden bepaald. In tegenstelling tot de vergelijkende waarde, die door de vastgoedmakelaar wordt opgesteld, is de marktwaarde de exacte prijs die een onroerend goed naar verwachting op een bepaalde datum zal opbrengen. Wat in de marktwaarde wordt meegerekend, is geregeld in het bouwbesluit (BauGB). Om de marktwaarde van een onroerend goed te bepalen, wordt rekening gehouden met de ligging, de staat, de uitrusting (in gebouwde staat), maar ook met de juridische omstandigheden. De term marktwaarde wordt als synoniem gebruikt.

De waarde van de grond wordt bepaald tijdens een taxatie. De bepaling van de grondwaarde is gebaseerd op de methode van de comparatieve waarde en het gebruik van geschikte standaardgrondwaarden. Volgens het BauGB (Baugesetzbuch) moeten voor de berekening van de grondwaarde commissies van deskundigen worden gevormd. Deze commissies van deskundigen zijn samengesteld uit onafhankelijke deskundigen en een medewerker van de belastingdienst.

De standaardwaarden geven aan hoeveel een vierkante meter grond gemiddeld kost op een bepaalde plaats. Concrete eigenschappen van de grond zijn echter niet in de standaard grondwaarden opgenomen. Aangezien voor de taxatie slechts een gemiddelde van de regionale ligging wordt gebruikt, kunnen de standaard grondwaarden sterk afwijken van de werkelijke waarde van de grond.

Uittreksel uit het kadaster en het kadaster

Om de waarde van de bouwgrond te bepalen, moet het uittreksel uit het kadaster worden ingezien. Dit uittreksel, dat kan worden verkregen bij het kadaster, bevat alle kadastrale inschrijvingen voor het perceel en komt overeen met een geschiedenis van het perceel.

Alleen de verkoper heeft echter het recht om het uittreksel uit het kadaster op te vragen.

Het uittreksel uit het kadaster garandeert dat de verkoper overeenkomstige rechten op het goed heeft en het daadwerkelijk kan verkopen. Indien meerdere begunstigden zijn ingeschreven, kunnen zij alleen hun respectieve aandelen verkopen.

Bestaande beperkingen op het gebruik van het onroerend goed worden ook in het kadastraal uittreksel opgenomen (het onroerend goed mag bijvoorbeeld alleen voor woondoeleinden worden bebouwd). Voor kopers en verkopers is het uittreksel uit het kadaster onontbeerlijk voor de taxatie, de verdeling of de verkoop van de grond of het goed.

Een ander belangrijk punt bij de taxatie is de ligging van de grond of het onroerend goed. Criteria voor de waardering zijn:

• De macrolocatie, d.w.z. de regio of wijk
• De microlocatie, de onmiddellijke omgeving van het eigendom

Zo worden bijvoorbeeld het sociale milieu van de wijk en de infrastructuur ervan in de waardering meegenomen. Zelfs als goede transportverbindingen met winkel-, school- en industriegebieden pas voor de toekomst gepland zijn, kan dit nu al een invloed hebben op de taxatie van het onroerend goed.

Waardering van vastgoed in het vizier van beleggers

Voor investeerders is, naast de standaard taxatie, de rentabiliteit van een perceel grond of onroerend goed van bijzonder belang.

De rentabiliteit van een onroerend goed heeft betrekking op de ontwikkeling ervan in de komende jaren. Aangezien de marginale parameters van een onroerend goed en de op een referentiedatum verrichte taxatie op korte termijn kunnen veranderen, is slechts een raming van de verwachte rentabiliteit mogelijk. Ook aan de factor “locatie” wordt in deze raming een bijzonder gewicht toegekend.

In een studie heeft Welt de ontwikkeling van de macrolocaties van alle Duitse districten tot 2030 bekeken. Een andere sleutelfactor voor de toekomstige waarde-ontwikkeling is de “renovatieachterstand”, in die zin dat bovengemiddelde onderhoudsmaatregelen te verwachten zijn. Indien de marketing van uw onroerend goed in het bijzonder op investeerders is gericht, zijn verdere criteria vereist om het investeringsaanbod te beoordelen.

Goede redenen voor deskundige evaluatie

Indien de waarde van het onroerend goed van belang is, moet de marktwaarde worden bepaald. Als het goed moet worden verkocht, als er een echtscheiding op handen is of als er erfeniskwesties spelen, wordt de marktwaarde van het goed als basis gebruikt. De marktwaarde is ook de basis voor de waarde waarover moet worden onderhandeld bij de toekenning van leningen en andere vormen van eigendomsverdeling. In geval van verdeling van onroerend goed (echtscheiding, gemeenschap van erfgenamen) is een prijsvork ongeschikt. Daarom moet in de taxatie van het onroerend goed een specifiek bedrag worden vermeld als onderdeel van de beoordeling van de reële marktwaarde. Deze marktwaarde heeft betrekking op het tijdstip dat bij de taxatie wordt vastgesteld.

Bij de verkoop van grond is de precieze waarde minder doorslaggevend en wordt de vastgestelde grondwaarde vaak gekwantificeerd met een prijsvork. Bij de verkoop van grond en gebouwen spelen de regionale markt en vraag en aanbod een belangrijke rol.

Afhankelijk van de verkoopstrategie worden verschillende procedures gevolgd met de vastgestelde vergelijkende of marktwaarde. Er wordt een fundamenteel onderscheid gemaakt tussen de verkoop tegen een vaste prijs en de verkoop van het goed via een biedprocedure. In geen geval mag de “waargenomen waarde” van het onroerend goed in de verkoopbasis worden opgenomen. Als de verkoopprijs hoger is dan de marktwaarde, moet de koper veel meer eigen vermogen inbrengen dan nodig is.

Lees hier eerder:

• Standaard grondwaarde
• Standaard grondwaarde kaart
• Marktwaarde

Verkopen van land: Checklist

Alles over het proces, bouwrecht, makelaar, notaris, kosten & belastingen:

• Land verkopen

Agrar verkaufen [jaar]: Wiese, Feld, Acker & Co.

Misschien hebt u onze grote gids over de verkoop van grond al gelezen, of misschien hebt u meer specifieke gidsen gelezen, bijvoorbeeld over de verkoop van bosgrond.

Voor degenen die zich voor het eerst met de verkoop van grond bezighouden, rijst ongetwijfeld de vraag:

• Hoe verkoop ik mijn landbouwgrond?
• Met welke stap begin ik?
• Wie adviseert mij, bereidt deskundige adviezen voor en Co.

Hier volgen enkele tips voor de verkoop van landbouwgrond, landbouwgrond en andere, meer gespecialiseerde grond. U kunt ook meer lezen over het proces, fouten en risico’s, en over belastingen bij de verkoop van grond.

Particulier verkopen of met een professional?

De vraag is vrij snel beantwoord. Er zijn verschillende parameters die de verkoopprijs beïnvloeden. Daartoe behoren bijvoorbeeld de taxatie van de grond, alsmede een solide en kapitaalkrachtig kopersnetwerk, maar ook onderhandelingsvaardigheden. Het gaat immers niet “zomaar” om een condominium, maar om complexere, agrarisch bruikbare grond, met alle toevoegingen over bodemkennis, prognoses en ontwikkelingsmogelijkheden.

Minimale inspanning, maximale winst

Landbouwgrond onderhands verkopen, bijvoorbeeld via onroerend goed portalen, is niet het beste idee.

1. Wat doe je met al die verzoeken?
2. Welke documenten, papieren en adviezen van deskundigen heeft u nodig?
3. Wie stuurt informatie en belt voor vragen?
4. Wie heeft werkelijk de kredietwaardigheid en de bereidheid om te kopen?
5. Hoeveel bezoeken wilt u/moet u afleggen?
6. Wie bereidt de onderhandelingen voor en voert ze?
7. …

Van kredietwaardigheid tot bezichtigingsafspraken en onderhandelingen: Tijd is geld. Dat is de reden waarom in dit land 70% + verkoopt met de hulp van professionals, zoals een makelaar.

Particulier verkopen?! Risico onderhandse verkoop

Tijd is een belangrijke factor. Als je niet onder druk staat om te verkopen, uitstekend. Dan kun je jezelf eventueel toestaan een of twee fouten te maken. Maar wie wil dat doen? Hier volgt een recent voorbeeld van een cliënt die zijn woning in Berlijn wilde verkopen. Privé.

Voorbeeld van landbouwgrond in het Berlijnse achterland

Hier is een voorbeeld van een cliënt die ons benaderde, een typisch geval. Het was een gebied in de omgeving van Berlijn dat verkocht zou worden. De fout in het kort: onderhandse verkoop zonder voldoende kredietcontrole of financieringsbevestiging van een bank. Het resultaat: maanden van uitstel en afstel.

De verkoper adverteerde privé op een bekend portaal. Prompt kwamen er veel berichten, maar bijna alle gesprekken liepen op niets uit. Weken gingen voorbij.

Fout: Onvoldoende kredietwaardigheid en verificatie

Na maanden werd er eindelijk iemand gevonden die de wil en de kredietwaardigheid had – zogenaamd. Dus na het bezoek ter plaatse, praten we over de financieringscheck door de bank van de koper en wachten we af. Weer gaan er een paar weken voorbij.

Dan, na nog een paar weken, krijgt u feedback van de koper of geïnteresseerde dat de financiering werd afgewezen door de eerste bank, dus vragen zij nu een tweede huisbank. Wacht jij maar.

Nadat nog enkele weken waren verstreken, had hij nog steeds geen bevestiging van financiering door een bank, geen voorlopig koopcontract en geen notarisafspraak.

Conclusie – druk en frustratie:

Plotseling is er meer en meer druk om te verkopen, en tegelijkertijd stijgt de frustratie.

Je zou niet geloven hoeveel particuliere verkopers dit overkomt.

Daarom wordt meer dan 2/3 van de percelen verkocht met een professional aan de zijde (makelaars en dergelijke).

Professionele grondhandel voor landbouwgrond

Voorbereiding is het allerbelangrijkste, zodat u geen maanden verliest bij de verkoop van A- en B-locaties, en zelfs geen jaren bij C-locaties.

Voorbereiding is de sleutel: zelfs met landbouwgrond

Maar het werk begint al veel eerder, wat nog een reden is waarom werken met een makelaar voordelig is.

Tip over de makelaarscommissie! Privé voorziet de wet momenteel in een 50/50 verdeling (koper, verkoper). In de commerciële handel kunt u ook 100% op de koper zetten.

Dus in principe, in de commerciële handel kost het je niet eens geld. Daarvoor krijgt u het netwerk als het gaat om een gerenommeerde makelaar.

• Welke documenten en papieren heb je nodig?
• Tot welke kopersgroepen richt u zich met de speciale woning?
• Wilt u dat iedereen weet dat u uw landbouwgrond wilt verkopen?
• Moet iedereen de waarde kennen (uw vermogensgroei)?

Discretie: buren, afgunst en concurrentie

Naast de factor tijd (= geld) is het voor veel verkopers van landbouwgrond ook belangrijk dat uw eigendom discreet, d.w.z. anoniem, wordt bemiddeld. Van concurrentie in de regio tot familie, de buren of zelfs het ontvangen van grote sommen geld. Er zijn verschillende redenen waarom een groot deel van de verkopers anoniem en discreet wil verkopen.

Persoonlijk netwerk: kopers en investeerders

Professionele handel in onroerend goed ziet er natuurlijk heel anders uit. Hier gaat het niet om marketing in onroerend goed portals, persoonlijke kopers worden aangesproken, investeerders, fondsen maar ook buitenlandse investeerdersgroepen.

Investeerders uit het buitenland: Winstgevend bedrijf

Buitenlandse investeerders voor een landbouwgebied? Ja! Velen zijn op zoek naar goede rendementen en kapitaalinvesteringen in dit land. Vanwege de aantrekkelijke opbrengsten in dit land, maar ook de goede bodemkwaliteit en waterkwaliteit (grondwater en waterbronnen) in het algemeen, zijn ook zeer veel investeerders uit binnen- en buitenland op zoek naar grond.

Het grote voordeel voor u als verkoper is dat het geld hier wat losser is dan in eigen land – simpel gezegd.

Centraal daarbij staat natuurlijk weer een gerenommeerd makelaarskantoor.

Exclusief is snel: vraag en aanbod

Nog een sterk voordeel voor u aan de verkoperskant:

Deals worden veel sneller gesloten.

Waarom? De eigendommen worden uitsluitend verhandeld en de aanbiedingen worden alleen gedaan aan particulieren. Deze exclusiviteit zorgt voor een tekort aan aanbod en verhoogt dus de vraag aan de kant van de klant.

Tijd is geld! Vooral vermogende klanten willen geen tijd verspillen

Tijdverlies, bijvoorbeeld, wanneer er meerdere belangstellenden zijn voor hetzelfde pand. Zaken moeten snel gedaan worden.

Zoek een makelaar: Gerenommeerd kantoor of uit de regio?

Overweeg daarom te werken met een regionale makelaar die doet wat iedereen doet: Adverteer uw landbouwgrond breed op alle onroerend goed portals. Daarna zullen honderden mensen schrijven, vele gesprekken worden gevoerd, e-mails worden geschreven, plus telefoongesprekken. Er gaat veel tijd voorbij, weinigen hebben echt de kredietwaardigheid, de wil, zoals eerder beschreven.

Het proces om een landbouwgrond te vinden duurt maanden, soms zelfs jaren.

Tijd is geld! De beleggers aanspreken

Hier is nog een psychologisch aspect dat u voordelen biedt bij off market trading:

Wanneer professionele investeerders of hun werknemers eigendommen op vastgoedportalen zien staan, rijst onmiddellijk de vraag: Waarom? Waarom heeft het pand geen koper gevonden? Niemand zou nog moeite doen voor dit eigendom. Er zijn tenslotte duizenden advertenties. Wie moet ze allemaal doorkijken?

Familiekantoren, vastgoedfondsen, enz.

Familiekantoren, vastgoedfondsen en anderen spreken dus rechtstreeks met gerenommeerde vastgoedkantoren en krijgen alleen exclusief vastgoed voorgeschoteld. Dan gebeurt alles heel snel.

In het gedeelte buiten de markt vindt u de grote familienamen, d.w.z. family offices, vastgoedfondsen, andere instellingen, die individueel en gericht worden benaderd, afhankelijk van het aankoopprofiel.

Dit alles wordt off market trading genoemd.

Verkopen van landbouwgrond: Procedure, belastingen en fooien

Wilt u meer weten over de verkoop van landbouwgrond? Neem dan een kijkje in onze gedetailleerde gids over het onderwerp verkoop van grond. Hier wordt gesproken over de concrete procedure in alle afzonderlijke fasen van het verkoopproces. U zult meer te weten komen over de typische fouten die worden gemaakt bij de verkoop en natuurlijk alles over belastingen bij de verkoop van grond.

• Land verkopen

Landbouwgrond / akker met bron

Verkoop van een waterbron – taxaties, makelaars, onderhandelingen, procedure en belastingen, er zijn ook veel vragen bij de verkoop van een waterbron. Is dit het juiste moment voor uw verkoop? En zo ja, wat is de meest effectieve manier om te verkopen? Water is een schaarse hulpbron. Hoewel meer dan 71% van het oppervlak van onze planeet uit water bestaat, zijn er steeds minder productieve, schone waterbronnen. Weinig aanbod, veel vraag: denk niet alleen aan regionale kopers, maar ook aan beleggingsfondsen en ja, zelfs aan levensmiddelenbedrijven. Hiervoor heeft u een makelaar met een exclusief netwerk nodig. Of u nu alleen eigenaar bent of een watercoöperatie heeft, maak hier kennis met de materie van de verkoop.

• Verkoop veld met lente

Loofbos, gemengd bos, naaldbos: Sell-bos

Loofbos, gemengd bos of zelfs naaldbos, bossen hebben een groot voordeel, zij bieden een regeneratieve grondstof. Tegelijkertijd bieden zij de exploitant geen winst op korte termijn, maar rendement op lange termijn. Veel eigenaars van bosgrond denken daarom niet als “typische” grondbezitters van onroerend goed en onroerend goed, vaak maken zij plannen voor generaties. Wist u dat zelfs snelgroeiende sparren in de natuur tot 600 jaar oud kunnen worden? Na 70-80 jaar worden ze geveld, hun stam is dan ongeveer 30 meter hoog. Kortom, er zijn vele parameters die de verkoop van een bosperceel beïnvloeden. Hoe kan ik mijn bos verkopen?

• Bos verkopen