Evalueer appartementencomplex in minder dan 5 minuten

Laten we beginnen met een geval dat jou vandaag zou kunnen overkomen:

Stel je voor dat een kennis naast je komt zitten in een café en zegt: “Iemand wil een flatgebouw hier in de straat verkopen, ik kende de oude vrouw, haar zoon past er nu op. Ik zal het voor je navragen.” Een dag later ontvang je de cijfers op WhatsApp: 240.000 euro jaarlijkse huur, aankoopprijs zou 8,5 miljoen zijn, A-locatie. Klinkt spannend – maar is het echt een goede deal?

Het belangrijkste is dat je maar twee cijfers nodig hebt – de aankoopprijs (PP) en de jaarlijkse netto kille huur (ANR). Als je deze eenmaal hebt, kun je meteen de aankoopprijsfactor en het rendement berekenen. Beide zijn de belangrijkste kengetallen om te herkennen of een investering zin heeft of niet.

Nog een tip: Ongeacht de factor rendement of aankoopprijs, gebruik mijn gratis vastgoedcalculator op Immobilien Guru.

Stream hier gratis – de snelste taxatie van onroerend goed ter wereld

Inkoopfactor en opbrengst berekenen

Voorbeeld:

• Aankoopprijs: € 8.500.000
• JNKM: € 240.000

Nu kun je meteen aan de slag:

Aankoopprijsfactor = aankoopprijs / JNKM = 8.500.000 / 240.000 = 35,4

Een aankoopprijsfactor van 35 betekent dat het meer dan 35 jaar duurt om de aankoopprijs terug te verdienen via huurinkomsten – zonder kosten, zonder rente, zonder risico. Veel te lang.

Hoeveel rendement maak je?

Je kunt dit ook meteen zien:

Rendement = JNKM / aankoopprijs = 240.000 / 8.500.000 = 2,8%.

Klinkt op het eerste gezicht goed, maar is het dat ook echt?

De magische grens: 5,5% of meer – geldt bij de huidige rentetarieven van 3,5%.

Als je met geleend kapitaal werkt – en dat doet bijna iedereen – moet je rekening houden met de huidige rentepercentages. Laten we aannemen dat je 3,5% rente krijgt. Voeg daar realistisch gezien ongeveer 2 % aan toe voor onderhoud en reserves. Dat maakt een totaal van 5,5%.

Je verdient dus alleen aan een rendement van meer dan 5,5%.

Met een rendement van slechts 2,8% maak je maand na maand verlies – ondanks de huurinkomsten.

Hoeveel moet je maximaal betalen?

Hier is de truc: draai de formule gewoon om. Wil je minstens 6 % rendement? Dan:

Aankoopprijs = JNKM / gewenste opbrengst Aankoopprijs = 240.000 / 0,06 = € 4.000.000

Met een rendement van 6% zou het onroerend goed maximaal € 4 miljoen moeten kosten. Met een rendement van 8% zou het zelfs € 3 miljoen kunnen kosten.

Voorbeeld: Je wilt 8

Aankoopprijs = 240.000 / 0,08 = € 3.000.000

Alles daarboven is financieel niet aantrekkelijk – of je moet onderhandelen over een lagere aankoopprijs.

Dat is alles wat je moet onthouden in de eerste stap, met een snelle beoordeling vanaf je smartphone of notitieblok! Krijg je een bod? Vraag naar het adres, de aankoopprijs, JNKM (renovatiestatus, huurstatus, …) – dan kun je snel een taxatie maken en kan de verkoper zijn appartementencomplex snel verkopen.

Conclusie: “Slechts 2 nummers beslissen” – om het eenvoudig te zeggen

Alles wat je echt nodig hebt:

• De jaarlijkse nettokoude huur (JNKM)
• De aankoopprijs

Vergelijk dit vervolgens met de huidige financieringskosten en de onderhoudsbuffer van 2%. Vanaf een rendement van 5,5% zit je in de zwarte cijfers – alles minder is een risico of een hobby.

Formule voor je dagelijks leven

Gewenste opbrengst / JNKM = maximale aankoopprijs

Houd deze formule in gedachten – je zult hem vaker nodig hebben als je naar vastgoedaanbiedingen kijkt. Je herkent binnen enkele seconden of een woning geschikt is of niet. En nog beter: je kunt de verkoper meteen een realistisch bod doen.

Is 8,5 miljoen een goede deal?

Ik ben hier uitgebreid op ingegaan op immobilien-erfahrung.de, je kunt het hier nog eens nalezen: Het verschil tussen vastgoedbeleggingen en vastgoedbeleggingen.

Het verschil zit hem in de focus: bij een vastgoedbelegging gaat het erom wat er elke maand op je rekening binnenkomt – d.w.z. een positieve cashflow uit huurinkomsten, meestal op B-locaties en C-locaties. Met een vastgoedbelegging daarentegen richt je je op waardevermeerdering op lange termijn en verkoopopbrengsten – meestal in A-locaties zoals Berlijn, Keulen, Düsseldorf & Co.

Wil je direct geld? De eerste optie levert je direct inkomen op. Wil je meer geld op lange termijn? De tweede optie vereist geduld, kapitaal en kennis van de markt – in ruil daarvoor kun je later een grote winst verwachten.

Nog beter:

Als je goedkoop koopt op een A-locatie, des te beter Cashflow + langetermijncontanten = topklasse. Kopen, upgraden, huur verhogen, waarde verhogen.

Dat is het. Zo evalueer je extreem snel. Veel succes met je investering!

Je aankoopbod hangt daarom altijd af van je persoonlijke doelen: Heb je operationeel geld nodig of wil je strategisch geld?

Wat zou dit pand met een netto jaarhuur van 240.000 euro op een A-locatie je waard zijn?

Meer tips uit de praktijk?

Wil je regelmatig goede deals herkennen, sneller beslissingen nemen of gewoon leren van mijn ervaring? Blader dan door de blog of lees de belangrijkste artikelen over de onderwerpen – stap voor stap, uit de praktijk, voor beleggers.

Ik heb deze onderwerpen in detail uitgelegd:

• Appartementencomplex taxeren
• Factor aankoopprijs berekenen
• Tip: Mijn calculator voor de aankoopprijsfactor
• Rendementen correct inschatten
• Financiering met hefboomwerking

Wil je verkopen of heb je vragen? Schrijf me dan – ik help je graag.

• Neem nu contact op
• Profiel kopen

Deze 5 factoren bepalen de waarde van het appartementsgebouw

Tip vooraf, ik raad mijn gids aan:

• Appartementencomplex taxeren

Doorslaggevend voor de waarde zijn

1. Vastgoedlocatie (macro- en microlocatie)
2. Eigendom en gebreken (conditie)
3. Soorten gebruik
4. Huurders en huurovereenkomsten
5. Potentieel

Snel uitgelegd:

Locatie van je woning: Berlijn, Wuppertal of een dorp op het platteland?

Het is bekend dat de locatie een doorslaggevende factor is bij de taxatie van onroerend goed. Er wordt rekening gehouden met zowel de macrolocatie (regionale en stadsbrede factoren zoals de economische situatie, infrastructuur en ontwikkelingsvooruitzichten) als de microlocatie (directe omgeving van het pand, buurt, toegang tot openbaar vervoer).

Hier is een snelle controle van het aanbod op ImmoScout24:

• Rudow, Berlijn – 1.149.000 € / voor 355 m² woonoppervlakte – A-locatie
• Oberbarmen, Wuppertal – 629,000 € / voor 456 m² woonoppervlakte – B-locatie
• Wusterhausen/Dosse (Brandenburg) – € 128,000 voor 305 m² woonoppervlakte – C-locatie

Berlijn en Wusterhausen liggen ~ 100 km uit elkaar, de aankoopprijs verschilt met een factor van ~ 10. De locatie heeft dit grote effect op de waarde van het onroerend goed.

Meer weten? Lees mijn gids hier:

• Locatie eigendom

Staat van het pand

De staat van het appartementencomplex speelt een belangrijke rol bij de taxatie. Er wordt rekening gehouden met aspecten zoals het bouwjaar, de structuur van het gebouw, renovatie- en moderniseringsbehoeften en energie-efficiëntie. Een goed onderhouden en gemoderniseerd gebouw kan een hogere waarde hebben dan een ouder pand dat gerenoveerd moet worden.

Meer over bouwjaren en defecten:

• Eigendom en gebreken

Soorten gebruik

De verschillende gebruiksmogelijkheden van het appartementencomplex hebben ook invloed op de waarde ervan. Is het een louter residentieel pand of zijn er ook commerciële eenheden? Zijn er potentiële ontwikkelingsmogelijkheden, bijvoorbeeld door verbouwing of uitbreiding?

Huurders en huurovereenkomsten

De kwaliteit van de huurders en de langetermijnstabiliteit van de huurovereenkomsten zijn doorslaggevende factoren voor de waarde van een appartementencomplex. Een stabiele huurdersmix en langlopende huurovereenkomsten kunnen de aantrekkelijkheid van het vastgoed vergroten en zo de waarde ervan verhogen.

Potentieel van het appartementenblok / de buurt

Tot slot wordt er rekening gehouden met het potentieel van het appartementencomplex. Dit omvat mogelijke waardestijgingen door geplande ontwikkelingen in de omgeving, moderniseringsmaatregelen of optimalisatie van huurinkomsten.

In het algemeen is het bepalen van de waarde van een flatgebouw een complexe taak die een uitgebreide analyse van verschillende factoren vereist. Een professionele taxatie door een taxateur of vastgoeddeskundige kan daarom raadzaam zijn om de realistische marktwaarde van het pand te bepalen.

Als je meer informatie wilt over taxaties van flatgebouwen of professionele ondersteuning nodig hebt, help ik je graag. Schrijf mij vrijblijvend: Contact.

Een kleine herinnering, ik raad mijn gids aan:

• Appartementencomplex taxeren

Marktwaarde: Verkoopprijs [jaar] voor huis & appartement

Laten we beginnen met de 2 belangrijkste vragen:

Wat betekent marktwaarde?

De marktwaarde is de prijs die kan worden gerealiseerd in de normale gang van zaken binnen het gespecificeerde tijdsbestek in overeenstemming met de wettelijke omstandigheden en feitelijke kenmerken, de andere eigenschappen en de locatie van het onroerend goed of het andere object van de taxatie.

In 2004 werd de term “marktwaarde”, die in de hele EU wordt gebruikt, toegevoegd aan de definitie van marktwaarde in artikel 194 van het Duitsebouwwetboek (BauGB). De marktwaarde is daarom een schatting van de prijs die op de markt kan worden gerealiseerd. De marktwaarde wordt over het algemeen gebruikt voor de verkoop en aankoop van grond en gebouwen. Het kan ook nodig zijn om de marktwaarde te bepalen in het geval van gedwongen verkoop, belastingaanslagen door de belastingdienst, echtscheidingen en erfenissen .

Waar kan ik de marktwaarde vinden?

Je zult de marktwaarde niet in een lijst vinden, deze moet worden berekend met behulp van de gebruikelijke waarderingsmethoden – hierover dadelijk meer.

De marktwaarde bepalen: Hoe bereken je de marktwaarde?

De beoordeling van de marktwaarde heeft betrekking op de macrolocatie (stad/regio) en microlocatie (directe omgeving van het object) van het object, de sectie, de grootte en eventuele bestaande grondlasten die de waarde kunnen verlagen. Volgens het BauGB is de marktwaarde geen permanent vaststaande waarde, maar verwijst deze naar de referentiedatum die in de taxatie wordt vermeld. Het is mogelijk dat de marktwaarde gedurende een bepaalde periode aanzienlijk verandert.

De marktwaarde kwantificeert de waarde op het moment van taxatie. De marktwaarde taxatie houdt rekening met de volgende punten:

• Materiële waarde van het onroerend goed, indien ontwikkeld
• Aard en locatie van het object (grootte, type ontwikkeling)
• Juridische omstandigheden (bijv. kadaster, monumentenzorg)
• Andere objecten van de taxatie

Maar:

In werkelijkheid heeft de marktvraag echter een doorslaggevende invloed op de waarde van je woning.

De vraag naar vastgoed en de gezochte kenmerken verschillen sterk van regio tot regio. Denk maar aan A-locaties zoals München en Berlijn, waar de locatie een grote rol speelt in de marktwaarde.

Documenten voor het bepalen van de marktwaarde

De volgende documenten worden over het algemeen geanalyseerd voor de taxatie van de verkoop van onroerend goed:

• Kadastraal uittreksel
• Bouwplannen, plattegronden, doorsneden
• Beschrijving gebouw
• Plattegrond en perceelskaart
• Berekening van leefruimte
• Energiecertificaat

Voor flatgebouwen is het volgende ook vereist:

• Notulen van de laatste drie bijeenkomsten van eigenaren
• Bedrijfsplan
• Verklaring van verdeling (kadaster)
• Overzicht huursubsidie

In het geval van inkomen genererende eigendommen moeten deze ook worden ingediend:

• Bedrijfskosten
• Verhuur lijsten
• Huurovereenkomsten

Rechten en bezwaringen moeten ook worden bekeken:

• Notariële akten
• Speciale registraties (doorgangsrechten, woonrechten, enz.)

Weging van criteria in de marktwaarde

Er wordt vooral belang gehecht aan de locatie en de verwachte toekomstige risico’s van het pand. De risico’s zijn meestal moderniseringsrisico’s, zoals de kosten die te verwachten zijn door een achterstand in renovatiewerkzaamheden. De duurste onderhoudsmaatregelen, die meestal het dak, de kelder, de ramen en de verwarming omvatten, worden ook beoordeeld. Het type huis wordt ook beoordeeld. Een gebouw dat gebouwd is tot 1945 is een oud gebouw, na 1945 wordt het geclassificeerd als een nieuw gebouw. Er wordt ook rekening gehouden met het ontwerp van de buitenkant, de plattegrond, de tuin, de gevel, de indeling van de kamers en de lichtomstandigheden.

Factoren als locatie, balkon en aantrekkelijkheid voor de doelgroep spelen een belangrijke rol bij de verhuurbaarheid van het pand. Andere factoren die worden meegenomen in de taxatie zijn bijvoorbeeld een lift en de inrichting van het pand:

• Perceeloppervlakte (proportioneel woonoppervlak of totale oppervlakte)
• Leefruimte volgens de woonruimteverordening (WoFIV)
• Garage, ondergrondse parkeergarage, parkeerplaatsen (bestaande renovatie risico’s)
• Kelder extra bruikbaar of bijv. achterstallige renovatie in de kelder
• Demografische gegevens voor de vastgoedlocatie
• Type eigendom (commercieel, residentieel, zorg, geklasseerd, andere speciale vormen, gemengd eigendom)

Waardering: 3 waarderingsmethoden

Alle belangrijke informatie over de taxatie van de verkoop van onroerend goed en andere taxatieprocedures voor je samengevat:

Inkomstenkapitalisatiebenadering: Opsplitsing in marktwaarde & gebouwinkomstenwaarde

De inkomstenkapitalisatiemethode verdeelt het vastgoed in de marktwaarde van de grond en de inkomstenwaarde van het gebouw. Dit omvat huurinkomsten, onderhoudskosten en de kosten voor het beheer van de grond en het gebouw. Dienovereenkomstig worden de huuropbrengsten minus de beheerkosten en de grondwaarde inclusief rente met elkaar vergeleken.

Methode voor materiële waarde: Waarde voor de nieuwbouw van een woning

Bij de vermogenswaardemethode wordt eerst de marktwaarde van de grond bepaald met behulp van de standaard grondwaarde, waarna de vermogenswaarde van het gebouw wordt toegevoegd. De vermogenswaarde van het gebouw wordt berekend op basis van de productiekosten van het gebouw minus eventuele reducties voor ouderdom.

De materiële grondwaarde (marktwaarde van de grond) en de materiële gebouwwaarde worden bij elkaar opgeteld en vermenigvuldigd met een materiële waarderingsfactor. De berekening van de materiële waarderingsfactor hangt af van het type gebouw, de voorlopige materiële waarde en de standaard grondwaarde. De totale activawaarde die op deze manier wordt berekend, geeft de financiële middelen aan die nodig zouden zijn om het gebouw te herbouwen.

Vergelijkende waarde methode: Vergelijking met vergelijkbare eigenschappen

De vergelijkende waardemethode vergelijkt je woning met vergelijkbare woningen. Deze methode wordt vooral gebruikt bij de verkoop van appartementen en woongebouwen. De vergelijkende waarde kan ook worden bepaald voor onbebouwde percelen.

Alleen eigendommen op vergelijkbare locaties en met een vergelijkbare indeling worden meegenomen in de vergelijking. De eigendommen die in de taxatie worden opgenomen, moeten zich in de onmiddellijke nabijheid van het woonhuis bevinden. De methode van de vergelijkende waarde wordt als bijzonder realistisch beschouwd. Ze wordt vaak gebruikt om de waarde van eigendommen te bepalen, omdat de locaties regionaal relatief vergelijkbaar zijn.

Vastgoed taxeren [jaar]

Huis taxeren, woning taxeren, waar moet je op letten voor een goede verkoopprijs? Je vindt mijn tips hier:

• Vastgoed taxeren [jaar]

Bruikbare ruimte, woonruimte en vloeroppervlakte: wat is het verschil?

Laten we heel eenvoudig beginnen. U zult deze waarden tegenkomen in exposés, in advertenties, bij elke zoektocht naar onroerend goed. Daarom is het belangrijk het verschil te weten.

3 U zult vaak oppervlakken tegenkomen:

1. Vloeroppervlak
2. Nuttige oppervlakte
3. Leefruimte

De volgorde is speciaal voor dit doel gekozen. Want zoals u hier kunt zien, gaat u van de 1) vloerruimte naar de 2) bruikbare ruimte naar de uiteindelijke 3) leefruimte.

Tip! Aan het eind van het artikel vindt u ook extra infographics ter verduidelijking

Aangezien er op het internet nog steeds een eenvoudige “formule” voor de berekening bestaat, hier in vrij eenvoudig uitgelegd.

Simpel uitgedrukt als een “formule”:

• Vloeroppervlakte = bruikbare oppervlakte + circulatieoppervlakte (zoals trappenhuis) + functionele oppervlakte (zoals stookruimte)
• Bruikbare oppervlakte = bruikbare oppervlakte (woonruimte – kelder – zolder – …)
• Woonruimte = woonkamer (woonkamer + slaapkamer + …)

Bereken stap voor stap

Laten we het proces nog eens stap voor stap bekijken:

Basisareaal: stap 1 + definitie

Dit betekent dat de 1) vloeroppervlakte de volledige bruikbare vloeroppervlakte omvat, alsmede de gangen en trappenhuizen (circulatieoppervlakte), en de vuilnis- of verwarmingsruimte (functionele oppervlakte).

Dit omvat alle vloeroppervlakken:

• Leefruimte
• Zolders, kelders, garages en balkons
• Trappenhuis, gangen… (zogenaamd verkeersgebied)
• Vuilnisruimte, stookruimte, … (zogenaamd functioneel gebied)

Dit omvat niet:

• Land

Bereken:

Vloeroppervlakte = bruikbare oppervlakte + circulatieoppervlakte (zoals trappenhuis) + functionele oppervlakte (zoals stookruimte)

Infographic:

Voorbeeld: Alle bebouwde gebieden, overdekte gebieden en bovenverdiepingen.

Nuttige zone: stap 2 + definitie

Na het vloeroppervlak moet de 2) bruikbare ruimte in aanmerking worden genomen, d.w.z. wat werkelijk kan worden gebruikt in het huis of het flatgebouw (voor flatgebouwen).

Deze omvatten, bijvoorbeeld:

• Zolder
• Kelder
• Garages
• Bergruimten (buiten de woonruimte)
• Balkons

Dit omvat niet langer:

• Trappenhuis, gangen… (zogenaamd verkeersgebied)
• Vuilnisruimte, stookruimte, … (zogenaamd functioneel gebied)

Bereken:

Bruikbare oppervlakte = bruikbare oppervlakte (woonruimte, kelder, zolder, …)

Infographic:

Voorbeeld: de trap maakt deel uit van de bruikbare vloeroppervlakte.

Leefruimte: Stap 3 + definitie

Pas dan kom je bij de 3) leefruimte. De woonruimte geeft dan de werkelijke bewoonbare ruimte van het pand aan.

Typisch alleen omvat:

• Woonkamers (slaapkamer, keuken, badkamer, woonkamer, enz.)
• Balkons, loggia’s, terrassen en daktuinen worden voor 25% meegerekend, en voor maximaal 50% (§4 WoFlV).

Bereken:

Woonruimte = woonkamer (woonkamer + slaapkamer + …)

Nu weet je het verschil.

Infographic:

Voorbeeld: Woonkamer van een flatgebouw.

Samenvatting: Technische termen als infographics

Nogmaals, snel samengevat, de gebieden, vereenvoudigd met infographic.

1. Totale oppervlakte (gebruik + verkeer + functie)
   1. Verkeersterrein (trappenhuis, gangen in het huis)
   2. Functionele ruimte (stookruimte, afvalruimte, enz.)
2. Bruikbare oppervlakte (alles behalve verkeersruimte / functionele ruimte)
3. Leefruimte (bruikbare ruimte die niet wordt bewoond, bijvoorbeeld: kelder)

Totale oppervlakte / vloeroppervlak in het huis

Gebruik + verkeer + functie resulteren in de totale oppervlakte.

Bruikbare ruimte in het huis

Alles behalve verkeersruimte / functionele ruimte resulteert in de bruikbare ruimte.

Leefruimte in het huis

Bruikbare ruimte die niet wordt bewoond, bijvoorbeeld: kelder, wordt woonruimte genoemd.